Por Redacción INversión Inmobiliaria
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Foto: Cortesía de Coyol Free Zone
Alajuela es el submercado que más contribuye al inventario total.

El más reciente reporte de perspectivas y tendencias del mercado inmobiliario, elaborado por JLL, destaca cómo el mercado de espacios industriales y logísticos de Costa Rica ha concentrado un alto nivel de actividad en los últimos dos años, tal y como lo reflejaron las cifras récord de absorción y producción en 2022.

La fuerte demanda disminuyó la tasa de vacancia hasta 5,5% y ha impulsado el crecimiento de las rentas, que en promedio rondan los $7,1 / m2 / mes.

Según la investigación, el mercado Industrial y Logístico de San José comprende 6,55 millones de m2 de espacio rentable distribuidos en siete submercados en la Gran Área Metropolitana de San José (GAM).

Los que más contribuyen al inventario total son Alajuela (27%) y Heredia (20%) debido a su accesibilidad, cercanía al aeropuerto, inventario de altas especificaciones y presencia de clústeres logísticos.

“San José Centro, con 17% del inventario total, resulta atractivo para centros de distribución de última milla debido a su ubicación, pese a que sus edificaciones son en su mayoría antiguas y No Prime”, apunta el reporte de JLL.

No obstante, la firma también resalta cómo en medio del sólido desempeño de los activos industriales en el GAM de San José, se aprecian dinámicas diferenciadas por submercados.

Alajuela, Cartago y Heredia destacan como los mercados suburbanos que mantienen una tasa de absorción positiva y alta tasa de ocupación. Pero, según JLL, estos tres submercados reaccionan de forma diferenciada a la fuerte demanda.

Por un lado, Alajuela es donde más se están construyendo espacios (100.000 m2), lo que le permitiría seguir liderando la ocupación y aliviar presiones alcistas en rentas.

En contraste, el área en construcción en Heredia es nula, lo que agregaría presiones alcistas a un submercado con ocupación del 97% donde las rentas rondan los $7,3 /m2/mes, las segundas más altas del mercado.

Imagen: Cortesía de Boston Scientific
El sector de ciencias de la vida es el que más requiere de espacios.

Salud lidera la demanda

El informe de JLL también resalta cómo el país continúa posicionándose en actividades de alto valor agregado como la investigación y desarrollo, además de la fabricación de medicamentos y dispositivos médicos.

“El sector de salud continúa liderando la toma de espacios industriales y logísticos en el GAM de San José. Esto obedece a una mezcla atractiva de ubicación cercana a mercados estratégicos, disponibilidad de capital humano y condiciones propicias para la inversión y los negocios”, agrega.

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Dentro de los demás sectores, la firma coloca a los retailers de artículos para el hogar y plásticos, por ejemplo, continúan contribuyendo a la demanda, seguidos por los operadores logísticos (3PL).

Asimismo, si bien se ha apreciado toma de espacios para actividades como la fabricación de textiles, esto aún representa una pequeña fracción del mercado, lo que se explica por el mayor costo de la mano de obra comparado con otros países de la región como El Salvador, México y Guatemala.

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