Ofibodegas atraen clientes que se alejan de edificios corporativos

Oferta de ofibodegas se triplicó de 2019 a 2021 y proyecta un crecimiento mayor. Andrea Rodríguez Valverde arodriguez@inversioninmobiliariacr.comAngélica Castro Camachoacastro@inversioninmobiliariacr.com Si hay algo que parece estar claro para el sector de ofibodegas en Costa Rica es que ni la pandemia ni lo que vendrá a futuro son una preocupación. Por el contrario, cada día crece el número de desarrolladores interesados en edificar espacios de este tipo en el país, y más empresas que quieren ocuparlos. Los datos de la firma consultora Colliers Costa Rica reflejan los buenos números del sector durante los últimos tres años. Mientras en 2019 la cantidad de nuevos proyectos sumaron 7.300 m2 al inventario de ofibodegas en el país, para 2021 ese número alcanzó los 16.800 m2. La gerente de investigación de mercados de Colliers Costa Rica, Bertha Mora, explica que es quizá justamente este año uno de los más dinámicos dentro de una tendencia siempre creciente.Eso se entiende, en primer lugar, porque las ofibodegas forman parte del sector industrial, uno de los menos impactados durante la crisis del COVID-19 en Costa Rica. “Cae la pandemia y gente que estaba en bodegas grandes pasa a bodegas más pequeñas y aquellos que tenían un espacio de bodegas y de oficinas dicen: la verdad es que puedo achicar mi espacio y me sirve una ofibodega. De ahí un poco el comportamiento desde el punto de vista del demandante”, comentó Mora. Por más metros cuadrados Es tanta la confianza de los desarrolladores en el dinamismo del sector que las nuevas inversiones no se hacen esperar. Grupo Condal es un ejemplo de ello y actualmente trabaja en la transformación de uno de sus antiguos desarrollos de bodegas en Tibás para convertirlo en un proyecto de ofibodegas mayoritariamente. Se trata del Parque Condal, en el distrito Colima, donde serán cerca de 15.000 m2 arrendables de ofibodegas desde los 300 hasta los 500 m2. Foto: Parque Industrial La Valencia: Está ubicado a 800 metros del cruce de La Valencia en Santa Rosa de Santo Domingo de Heredia, y es uno de los proyectos que ofrecen espacios de ofibodegas a nivel nacional desde el año 2018. El Grupo ya cuenta con otros desarrollos destinados a ofibodegas en Ciruelas de Alajuela y también en Tibás. Adicionalmente, los desarrolladores suman otros complejos de bodegas que han ido migrando poco a poco a ofibodegas y dejaron de ser solo centros logísticos o de almacenamiento en lugares como Rohrmoser, Pavas y Barrio Cuba. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Se está pensando en crecer en este concepto porque es la parte que más nos funciona y porque sí, totalmente, percibimos un aumento de inquilinos interesados. [/quote] José Pablo QuesadaGerente ComercialGrupo Condal De acuerdo con la consultora Colliers, Alajuela, Cartago y Heredia son los lugares donde se concentra más este tipo de oferta. Los tres lugares están ligados con una cercanía a zonas francas consolidadas a nivel nacional. En el caso de Alajuela y Heredia, su cercanía con el Aeropuerto Internacional Juan Santamaría y el fácil acceso a la Ruta 1 y la Ruta 27 inciden favorablemente. En el caso de Cartago, el desarrollo de la Zona Franca La Lima y la apuesta por la ampliación de vías para acceder a la provincia, ponen a la zona en el ojo de los inversores y de los mismos arrendatarios. El Parque Industrial La Valencia, en Santa Rosa de Santo Domingo de Heredia, es uno de los desarrollos que en 2018 apuntaron a la construcción de ofibodegas en una de las ubicaciones más dinámicas para el sector y que actualmente buscan sumar más metros cuadrados a su proyecto. El gerente de propiedades del parque, Luis Fernando Conejo, comentó que para ese año realizaron estudios de mercado y detectaron una demanda bastante alta en la zona de la Valencia, lo que terminó por motivarlos a desarrollar el parque. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Sigo pensando que fue una buena apuesta. Eso sí, hay que dejar claro que los plazos de colocación no son los que inicialmente se habían estimado. [/quote] Luis Fernando ConejoGerente de PropiedadesParque Industrial La Valencia El grupo trabaja en otro proyecto contiguo al parque industrial actual, lo que sumaría 35.000 m2 adicionales a los 72.000 m2 existentes. En el nuevo terreno, la idea del grupo es desarrollar bodegas y ofibodegas con características similares a las que tienen a disposición en la actualidad. Espacios desde los 300 m2 hasta los 4.500 m2. “[el nuevo proyecto] todavía no tiene nombre, pero los planos ya están en trámite. Creemos que se va a llegar a ocupar en un 100%. Consideramos que es una buena apuesta y que sigue existiendo demanda en la zona”, dijo el gerente. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]El sector [de ofibodegas] viene agregando metros cuadrados. No ha dejado de crecer y puedo decir que el pico [de crecimiento] lo estamos viendo ahora en el 2021. [/quote] Bertha MoraGerente de Investigación de MercadosColliers Costa Rica El precio a su favor Hay un hecho y es que el cliente que busca una ofibodega lo hace para manejar un costo operativo más bajo. Con eso en mente, son las pequeñas y medianas empresas costarricenses las principales inquilinas de estos inmuebles. Un mercado que, según el más reciente informe sobre el “Estado de Situación de las Pyme”, del Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) para 2017 representa el 97,5% del parque empresarial costarricense. Alejandro Rosabal, CEO, de la firma Portafolio AM Siete, así lo confirma. Según el funcionario, desde hace cuatro años que la compañía utiliza el formato de ofibodegas a nivel nacional para operar. La ubicación, la seguridad, el costo, la altura de las naves y la calidad de la obra civil fueron algunos de los factores analizados prioritariamente por la compañía. “Cuando iniciamos nuestro negocio nos correspondió remodelar el espacio de bodega alquilado de modo tal que funcionara también como espacio de oficina”, comenta Rosabal La empresa es inquilina del Parque Industrial La Valencia desde diciembre del 2020. Ese menor costo operativo para las empresas lo obtienen gracias a dos factores esenciales. El primero de ellos, el compartir en un único lugar el espacio para las labores administrativas y el bodegaje. Quesada, de Grupo Condal, aseguró que ese elemento se traduce, solo por citar un ejemplo, en un eventual ahorro para una mipyme en el tema logístico, donde su gasto en combustible por el traslado desde su zona administrativa hasta su espacio de almacenamiento queda prácticamente en cero. “No es lo mismo emprender un negocio a un costo de ofibodega, en donde usted tiene su espacio de oficina, pero también tiene su logística, a invertir lo que cuesta una remodelación por m2 a un oficentro, no es lo mismo. Eso para iniciar, pero también las empresas que migran de un sector a otro se han dado cuenta que las facilidades que puede darle una ofibodega también son importantes: aire acondicionado, espacio de almacenamiento, de limpieza, sala de reuniones”, comenta el gerente. El segundo factor es el estético. En este punto, el lujo no es una característica que persigue el sector. Un elemento que sí es priorizado por otros clientes de tipo corporativo. De esta forma, con amenidades más básicas, el costo se convierte en un aliado para los usuarios de las ofibodegas. A modo de ejemplo, y obviando los beneficios y características propias de un oficentro como mayor disponibilidad de parqueo o zonas de lobby, Colliers señala que una ofibodega clase A puede rondar los $7,49 m2, mientras una oficina clase A - clase A+, el m2 en renta puede alcanzar los $20,03 el m2. “Es cierto que no todas las empresas buscan las ofibodegas, porque por el estatus que te da un oficentro no te lo da una bodega como tal. Sin embargo, dependiendo del giro de negocio es mucho más viable una ofibodega. Depende mucho de lo que usted quiera vender de cara al cliente”, cita Quesada. Ofibodegas para rato Según estimaciones de Colliers, el sector seguirá sumando metros cuadrados a futuro. Eso sí, cada vez con estándares y características más sofisticadas. Un proceso por el que las ofibodegas ya vienen pasando. Quesada, de Parque Condal, recordó cómo antes estos espacios eran bodegas grandes, abiertas, en cemento, altas y únicamente con un techo de láminas de zinc, pues la idea era tener el mayor espacio posible para almacenar cosas. A la fecha, estos espacios ya ofrecen conexión de red, salidas para aire acondicionado, cielo con aislante de ruido, cielo raso y altura para el calor, solo por poner un ejemplo. “Adicional a eso viene la parte externa que tienen que ser bonitos, con vidrio, por ejemplo. Que cuenten con una parte de recepción, que el complejo me ofrezca parqueos y circuitos de seguridad”, menciona el gerente. Foto: Proyecto Condal: Grupo Condal cuenta con dos proyectos de ofibodegas a nivel nacional en Alajuela y Tibás. Además, trabaja en la remodelación de otro de sus complejos, también en Tibás, para sumar más oferta de ofibodegas a su portafolio. Rosabal, de Portafolio AM Siete, destaca por ejemplo la calidad de los espacios, con formatos correctamente diseñados y construídos. La seguridad 24/7, el acceso 24/7 a las instalaciones, internet de fibra óptica y mezzanine, son parte de los beneficios que a su criterio, permiten que el formato sobresalga. Justamente, según la caracterización de la propia consultora, ya hay datos que demuestran que las empresas están buscando construir ofibodegas de mayor clase. Hoy el inventario de ofibodegas clase A suman los 165.000 m2, contra un aproximado de 63.000 m2 en categoría C. Conejo, de Parque Industrial La Valencia, coincide en que esa demanda de espacios con mejores condiciones está cada vez más presente en las exigencias de sus inquilinos, al punto de que han tenido que desestimar nuevos contratos. “Si damos un espacio de parqueo por cada 150 m2 de construcción hemos tenido clientes que nos piden hasta cuatro espacios por cada 150 m2 de construcción. Eso evidentemente hace que se caigan las negociaciones”, detalla Conejo. En el caso de La Valencia, para sortear esos clientes con características más específicas y particulares para operar, optaron por dejar un total de cuatro fincas sin construir, “para poder ajustarse a la necesidad específica de algún cliente futuro”. En ese punto, el sector vislumbra construcciones cada vez más a la medida como una respuesta más eficiente. Un modelo acogido en un sector como el de manufactura avanzada en zonas francas, por ejemplo. Eso sí, para la adopción de ese modelo o simplemente para la suma de más metros cuadrados futuros, los desarrolladores hablan de la necesidad de trámites constructivos cada vez más ágiles, eficientes y con plazos claramente definidos. “Yo no me puedo comprometer con plazos porque no tengo forma de determinar cuánto va a durar una municipalidad para otorgar el permiso de construcción y entra uno en una incertidumbre muy grande que nos impide comprometernos. Eso debería ser una preocupación para este país “, concluye Conejo. Al mismo tiempo, la atracción de clientes con perfiles más sofisticados, del área de servicios y tecnología, es otra de las previsiones que reporta el sector. Oferta creciente Nuevo inventario de ofibodegas en metros cuadrados (m2) Fuente: Colliers Costa Rica Proyectos a futuro Alajuela sobresale como la zona con mayor proyección de crecimiento a nivel nacional. Nota: Datos proyectados a noviembre 2021. Fuente: Colliers Costa Rica © 2022. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.