Costa Rica: Bodegas A crecen exponencialmente, las B y C en la GAM se adecúan para atender la última milla

Procesos logísticos más exigentes están dando paso a un reacomodo del inventario de bodegas en sus distintos formatos. La construcción de bodegas tipo A ha provocado un reacomodo de mercado que exige mayor eficiencia, tecnología y facilidades. Por Andrea Rodríguez, arodriguez@inversioninmobiliariacr.com Angélica Castro Camacho,acastro@inversioninmobiliariacr.com Foto: imagen con carácter ilustrativo (cortesia de shutterstock). Para la mayoría de las personas, la palabra bodega quizás trae a la mente la imagen de un cuarto enorme, de paredes grises y con cajas apiladas. La idea de que estos espacios sirven como depósitos de todo tipo de productos se asocia al uso que tradicionalmente se les había dado, pero actualmente son mucho más que cuatro paredes. Cada vez más las bodegas constituyen espacios articuladores de procesos para sus usuarios. Según explica el Director de la División Industrial y Logística de Cushman & Wakefield, Bernal Rodríguez, las bodegas dejaron de ser centros puros de almacenamiento y se convirtieron en centros logísticos. La evolución de estos inmuebles está relacionada principalmente con la optimización de costos operativos, que se logra a través de factores como el diseño de la infraestructura, la ubicación geográfica y la oferta de servicios por parte del administrador. Pero también a la evolución de las industrias, que presiona al sector inmobiliario del país a replantearse su estrategia de cara a nuevos mercados y retos tecnológicos. Lea también: Parque Industrial La Valencia: espacios clase A para distribución y logística Por esto mismo, desde hace unos cinco años Costa Rica comenzó a construir bodegas con espacios más amplios, que ofrecen más versatilidad y servicios. Eso ha dado pie para que se salgan de sus zonas tradicionales de concentración, como El Coyol de Alajuela, con el nacimiento de nuevos proyectos en el centro de San José. Sin embargo, la construcción de bodegas más modernas se da al mismo tiempo que existe inventario subutilizado en la oferta tradicional, por lo que el punto en el ciclo inmobiliario llama a la cautela de cara a nuevos proyectos en el sector. Un inventario que se renueva En Costa Rica, las bodegas se pueden clasificar en tres categorías diferentes según sus características: A, B y C. Estas dos últimas tienen dimensiones más limitadas e incluso, carecen de algunos elementos de las bodegas más modernas, como los andenes. Además, son las más antiguas y en el caso de las de tipo C, las construcciones sobrepasan los 15 años. Es entonces la oferta de tipo A, las mejor equipadas y más espaciosas, tanto en altura como en patios de maniobras y andenes. Al mismo tiempo, son la nueva cara del mercado con proyectos de una antigüedad no mayor a cinco años. ¿En qué se diferencian las bodegas A, B y C? Rodríguez, de Cushman & Wakefield, es del criterio que el mercado está justamente migrando hacia esa categoría. Por un lado, son los productos que más se están colocando, y por otro, que más se está construyendo. Los propios datos de la consultora así lo demuestran. Mientras la tasa de disponibilidad de las bodegas de clase C alcanza el 14,5%, en la categoría A ese porcentaje cae a la mitad (7,5%). [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Actualmente el país cuenta con cerca de 2,5 millones de m2 de inventario total de bodegaje, según datos de Cushman. De este total, la mayoría corresponde a bodegas tipo B con 1,2 millones m2 (52%), seguido por el tipo A con 839.900 m2 (34%). Las instalaciones tipo C ocupan unos 344.500 m2 (14%).[/quote] La desarrolladora LatAM Logistic Properties es una de las firmas que apuesta por este tipo de inversiones. A nivel nacional, contabilizan tres desarrollos bajo esta categoría, incluido su nuevo proyecto ubicado en Alajuelita. El Director de Inversiones de la desarrolladora, Aris Stamatiadis, explicó que las características de los inventarios tipo A incrementan la eficiencia de los procesos. Señaló que los amplios patios de maniobras y zonas de parqueos, combinado con la alta relación de andenes, permiten que la mercadería sea cargada y descargada de forma rápida, reduciendo tiempos y costos. Lea también: Coyol Free Zone le apuesta a la sostenibilidad La fórmula se adapta La ubicación es quizá el elemento diferenciador más importante para situar a los centros logísticos en la cúspide de la demanda. Específicamente, porque buscan la rentabilidad a través de sitios más estratégicos. A la fecha, el país registra un mayor inventario (m2) en la provincia de Alajuela, con un 29% de la oferta concentrada en esa zona. San José Centro (23%) y Heredia (20%) sobresalen como los lugares con mayor cantidad de metros cuadrados de inventario, respectivamente. En Costa Rica, por ejemplo, el inventario ubicado Alajuela tiene una orientación de consumo masivo, con centros de distribución como Wal-Mart, Pequeño Mundo y Pricesmart; mientras que un proyecto en el centro de la ciudad atiende más un “última milla”, al tener mucho más cerca al cliente final y hacer menos desplazamientos. El lugar donde se ubica una bodega también implica factores climáticos y eso afecta directamente las necesidades de una empresa específica y los productos que almacena. Por ejemplo, en el centro de San José es más factible el manejo de medicamentos porque la temperatura es mucho más amigable que en Coyol, según comentó Rodríguez. Pero es entonces en busca de esos sitios estratégicos, que los metros cuadrados comienzan a despegar hacia otras zonas. Justamente, en el último desarrollo de LatAM Logistic en Alajuelita pesó ese componente. Según Stamatiadis, la ubicación de este proyecto con un acceso casi directo a Circunvalación y con cerca de 1 millón de personas en radio menor a 10km del proyecto fue un gran valor-agregado. La propuesta consiste en seis bodegas, para un total de 86.000 m2 arrendables, ubicadas en San Felipe de Alajuelita. Cuenta con cinco empresas confirmadas y otras en proceso de negociación. Los nombres de las firmas no han sido revelados, aunque sí se conocen los sectores a los que pertenecen: industria farmacéutica, comercio electrónico, muebles para el hogar y retail. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="Aris Stamatiadis, Director de Inversiones, LatAm Logistics Properties"]Las características de los inventarios tipo A incrementan la eficiencia de los procesos. Señaló que los amplios patios de maniobras y zonas de parqueos, combinado con la alta relación de andenes, permiten que la mercadería sea cargada y descargada de forma rápida, reduciendo tiempos y costos.[/quote] “La proximidad a los cantones de mayor consumo como Alajuelita, Desamparados, Montes de Oca, Curridabat, Escazú, San Jose es clave. Con la evolución y rápido crecimiento del comercio electrónico es fundamental estar cerca del consumidor y en este proyecto venimos a ubicarnos a pocos kilómetros de las zonas más densas y pobladas del país”, menciona el director de inversiones. También en palabras del Director Inversiones de LatAm, sus proyectos atienden a clientes que “buscan generar mayores eficiencias en sus cadenas de suministros, ya sea en sus procesos de distribución por medio de ubicaciones y accesos estratégicos, procesos de almacenamiento con mayores eficiencias, entre otros”. Por su parte, Rodríguez explica que en toda Centroamérica se ve la tendencia de grandes centros de distribución en áreas tradicionales de la mano de la aparición de centros de distribución mucho más pequeños y verticales, en los centros de provincia o de ciudad. En Costa Rica, los datos indican que esos centros de distribución se mantendrán en El Coyol y que la migración hacia San José va a aumentar. Distribución de bodegas por área geográfica Por otro lado, los cambios en las condiciones del contexto económico o social del país abren nuevas oportunidades y retos. Danny Quirós, Market Research Director de Newmark para Centroamérica, mencionó a modo de ejemplo el espacio generado por la pandemia desde la perspectiva del e-commerce. Según información de la Promotora de Comercio Exterior de Costa Rica (PROCOMER), se estima que en 2020 hubo un incremento del 160% tan solo en las compras por e-commerce entre usuarios nuevos o de baja frecuencia. Es decir, con el cambio en las posibilidades de movilidad de las personas, las compras por internet en el país aumentaron y esto implicó un reacomodo en las cadenas de suministros. Quirós comentó que esto abre el espacio a propietarios y desarrolladores para atender a clientes que hacen parte de esta industria, con crecientes necesidades de almacenamiento. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="Danny Quirós, Market Research Director, Newmark Central America"]Esto (e-commerce) abre el espacio a propietarios y desarrolladores para atender a clientes que hacen parte de esta industria, con crecientes necesidades de almacenamiento.[/quote] Y es con la aparición de los nuevos espacios, y las nuevas tendencias del mercado, que los beneficios de los centros logísticos trascienden a desarrolladores y sus inquilinos, y llegan hasta las comunidades. Para Modesto Alpízar, alcalde de la municipalidad de Alajuelita, la realización del proyecto Verbena de LatAm es vital para reactivar la economía de un “cantón dormitorio”, donde la gente sale a otros lugares a trabajar por la falta de oportunidades en el lugar. Según Alpízar, la institución se involucró con el interés de revertir ese comportamiento. Durante la fase constructiva, el proyecto espera que a través de sus proveedores pueda contratarse cerca de 500 personas y una vez estabilizado el proyecto esperan que las firmas tengan aproximadamente 800 colaboradores dentro de las instalaciones. En este punto, el alcalde afirma que ya están en acercamientos con el colegio técnico profesional de la zona y con el Instituto Nacional de Aprendizaje (INA) para ver de qué manera pueden meter alguna especialidad para capacitar a los jóvenes y dar prioridad a la población de Alajuelita en las plazas que genere el desarrollo. “[con Verbena] tendremos también una ampliación de la vía. No solo se va a llevar a cabo todo el despliegue comercial a lo interno, sino que los vecinos van a tener la oportunidad de emprender en algunas cosas y eso va a generar una economía circular, encadenamientos a menor escala que no dejan de ser importantes”, comentó Alpízar. Con las manos demasiado llenas Los expertos coinciden que al tener los ojos puestos en el mercado para los productos clase A, y con clientes cada vez más interesados en migrar desde bodegas B y C a estos espacios, el sector podría estar amenazada por un efecto negativo. Un reporte de Colliers International de marzo de 2020 ya advertía de la situación. El texto estudió la totalidad del mercado industrial, donde la tendencia se repite con una tasa de disponibilidad general del 9,54%, “lo que indica que el mercado es sano, pero es posible que algunos de los formatos se encuentren con sobreoferta o al final de la etapa de expansión”, detalla el documento. Rodríguez concluye que “este momento no es un momento sano a nivel de mercado de estar construyendo nuevo inventario logístico porque efectivamente hay sobre oferta. Hay mucha empresa que dice hagamos bodegas, pero sería ideal tenerlo anclado con algún cliente y tener un elemento diferenciador con respecto al resto de la oferta”. A su criterio, se podría estar hablando de unos 250.000 metros sobre ofertados fácilmente. “Solo en Coyol hay más de 90.000 m2 ahorita y vienen cuatro proyectos en camino que atacan diferentes nichos de mercado, entonces mucho de ese inventario nuevo que viene en camino se va a absorber y otro se va a mantener acumulado. Eso es parte de lo que hay que revisar”, concluyó Rodríguez. Es más, la crisis originada por el Covid-19 tocó también al sector de bodegas. El reporte del cuarto cuatrimestre de 2020 de Newmark en Costa Rica explica que la pandemia favoreció la desocupación de estos inmuebles, pues durante los tres primeros meses los arrendadores tuvieron que hacer ajustes en los precios de renta. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="añade el documento"]Este fenómeno retrasó significativamente la demanda por espacios industriales, manteniendo niveles altos de disponibilidad, principalmente en los inventarios clase B y C, mientras que en la categoría A, ha habido una recuperación importante de instalaciones para el uso de bodegas.[/quote] En esta última línea, según las proyecciones de Newmark los años 2021 y 2022 significarán una recuperación de la demanda por el inventario reducido principalmente durante la pandemia de Covid-19. Además, la consultora predice un sostenido movimiento a propiedades más eficientes y con enfoque logístico. ¿En qué se diferencian las bodegas A, B y C? Fuente: Cushman & Wakefield AB Advisory Distribución de bodegas por área geográfica Fuente: Cushman & Wakefield. © 2021. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.