Naves logísticas de última generación para la demanda actual

A futuro podrían preferirse edificios logísticos multinivel, cercanos a las zonas urbanas y con plazos cortos de entrega; cercanos a los centros de consumo, pero que requerirá de soluciones innovadoras, afirman expertos durante el 1er Commercial Real Estate Summit orgazinado por INversión INmobiliaria. Por Fernanda Urrutia Chaverri para INversión INmobiliariainfo@inversioninmobiliariacr.com Foto: de carácter ilustrativo (cortesís de shutterstock) La demanda del mercado logístico ha cambiado conforme la región centroamericana se vincula cada vez más al comercio globalizado y trata de cumplir con los requerimientos de los clientes que operan su cadena de valor en diferentes continentes. Hoy por hoy la tendencia principal de los clientes multinacionales es poder replicar las condiciones logísticas que encuentran en otras latitudes del mundo en los países centroamericanos. Lo que nos llevó en nuestra jornada sobre logística a ahondar sobre el inmobiliario más apetecido en el desarrollo de parques industriales modernos, las naves logísticas. El moderador para dicha ocasión fue, Randall Fernández, colaborador de INversión INmobiliaria y consultor senior en Real Estate, quien planteó a nuestro panel de expertos comenzar por analizar la evolución de la demanda en cuanto a diseños y localizaciones dentro de la región centroamericana. Ciertamente una de las grandes transiciones en la historia del sector inmobiliario logístico se dio en la década de los noventa con la incorporación de un crecimiento en la terciarización de las operaciones logísticas, lo cual en gran medida se debió a un aumento de inventarios desde Asia. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Fernando Erales, director general del parque industrial Michatoya Pacífico en Guatemala, explicó que el gran cambio de paradigma para el sector fue el pasar de un proceso logístico que aspiraba llegar al final de la cadena de valor, con lo cual el desarrollador capitalizaba su inversión con la mera entrega del inmueble, hacia una necesidad por integrarse como parte de la cadena de valor. Tratándose en definitiva de un diferente producto industrial, por lo tanto obliga al desarrollador logístico investigar aún más a los participantes del mercado. [/quote] De acuerdo con Erales, “ha sido en los últimos dos años, precisamente poco antes de la pandemia, que la conversación con los clientes se ha centrado en la eficiencia y optimización de los recursos, fundamentalmente todos buscan un flujo de efectivo sano”. Una de las grandes referencias que invita Erales a meditar al sector es cambiar la prioridad que tradicionalmente se le adjudica a la ubicación y enfocar mayor peso al producto en sí. Lea también: Tendencias del sector logístico con miras al mercado emergente centroamericano En este sentido, recalcó que el alcance del desarrollador se debe definir en disposición al cliente, pero sobre todo a la flexibilidad que debe estar presente en cada inmueble, con el fin de poder rotar la funcionalidad y mostrar su rentabilidad en el tiempo. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Por su parte para Rafael Solís, principal socio de la firma consultora Urbanistas Asociados, señaló que la demanda evolucionó en la búsqueda de lugares óptimos para lograr eficiencia con los puntos claves (aeropuertos, puertos, etc.) y garantizar las características óptimas para la operación. . [/quote] Si bien es cierto los clientes desean un producto estratégicamente localizado, Solís resaltó el valor que se le ha conferido a las economías de aglomeración, pues es en los parques logísticos modernos donde la interacción con proveedores, aduanas y clientes potenciales se vuelve otro punto de atracción, dichas sinergias abren oportunidades para realizar negocios con otros actores. El ABC del diseño de las naves logísticas La región centroamericana es un mercado emergente en la que se están desarrollando diseños en la infraestructura industrial moderna. De acuerdo con Aris Stamatiadis, director regional de adquisiciones para LatAm Logistics Properties, “la logística es muy sensible al costo, por lo que constantemente el diseño de los espacios debe revisarse y aspirar a la eficiencia de la operación”. A continuación enlistamos las características mencionadas por nuestros “speakers” y expertos durante el 1er Commercial Real Estate Summit, Trends 2021, entorno a las últimas tendencias de la ingeniería de las naves logísticas: Duradero y resiliente. La construcción debe utilizar materiales de alta calidad y resistencia. En cuanto a pisos impera la utilización de las macrolozas, y los sistemas de pisos super planos. Multifacético. Para Stamatiadis, lo que ha venido cambiando son los usos de los clientes, por lo que el diseño debe demostrar ser multifacético; bodegas que puedan albergar todo tipo de mercadería y producto. Mucha altura. La tendencia es irse a una altura libre de 12 metros para aprovechar más la capacidad cúbica. En este sentido, se complementa con la incorporación de equipos logísticos para trabajar dichas alturas. Climatización. En el caso de albergar productos que necesiten un ambiente controlado, las naves deben tener el espacio y la estructura tecnológica de tal forma que tengan la capacidad de automatizar las instalaciones si así lo requiere la operación. Ubicación y accesibilidad. Los clientes requieren que los contenedores grandes estén entrando y saliendo sin pasar por congestiones, por lo que el acceso directo a una arteria vial es trascendental. Además de cercanía a puertos y aeropuertos. En cuanto a la operación hacia las naves se debe contar con calles de acceso amplios y parqueo suficiente para las flotillas de los clientes. La cantidad de muelles para carga y descarga, debe aspirar tener por lo menos una distancia de 500 metros. Eficiencia de carga y descarga. La optimización de las áreas de maniobra es uno de los recursos a los desarrolladores les deben prestar atención. La ineficiencia de dichos espacios consume insospechadamente tiempo que atrasa el resto de la operación. Establecimiento del personal. El manejo del personal se ha vuelto un tema, de acuerdo con los requerimientos de ciertas empresas como lo son las encargadas de la producción de químicos, el personal debe estar contenido dentro de la misma nave industrial, pues pueden llevar contaminantes si salen de la misma, por lo que debe contemplarse un área de esparcimiento para el personal que opera el cargamento. Operación del parque. Controles de acceso con buena seguridad y una conexión estable a energía son trascendentales, en este sentido, se señala la presencia de micro redes eléctricas. El tratamiento de aguas residuales, recolección de basura periódica y el reciclaje de los desechos deben cumplir con sellos de sostenibilidad. Imagen. Durante el Día 1 de CRET2021 dedicamos al tema del sector inmobiliario para uso logístico donde los expertos panelistas compartieron con más de 500 asistentes su opinión y experiencias. En esta oportunidad los expositores: Bernal Rodriguez de Cushman & Wakefield, Rafael Solís, Urbanistas Asoc., Aris Stamatiadis, LatAm Logistic Properties y Fernando Erales, Michatoya Pacífico nos hablaron sobre la novedad y lo último en tendencias sobre las facilidades inmobiliarias para uso logístico. El panel estuvo moderado por Randall Fernández, consultor en Real Estate y colaborador de este medio. El desafío de la región para su adaptación Tal y como señaló Bernal Rodríguez, director regional de servicios logísticos e industriales para Cushman & Wakefield, en nuestro panel especializado, en la región se encuentran a grandes rasgos dos tipos de empresas, las que tienen un requerimiento de espacio o de posiciones pero que desconocen cómo trasladar su necesidad a una operación logística y aquellas que tienen clara dicha consideración y tienen previamente establecido los corredores industriales que les funcionan. Rodríguez recapitulo en nuestra jornada la situación en la que los países de Centroamérica y el Caribe se encuentran, en el tanto han dispuesto su infraestructura industrial a las demandas actuales. Costa Rica. Como efecto de la coyuntura la demanda ha desacelerado, es decir, la demanda ha girado entorno a la optimación del espacio y una reducción de tamaño. En este sentido, hay una sobre oferta de productos logísticos clase B y C, e incluso tal situación ha afectado los precios de la oferta de clase A. Por otro lado, el desarrollo inmobiliario en Coyol es el más atractivo para los clientes en este momento. De igual forma, el proyecto de ciudad tecnológica en la capital que se ha planteado en los últimos años es un buen augurio para optimizar el transporte y eficiencia cúbica. Nicaragua. País que cuenta con unos cuatro corredores industriales donde se concentran doce parques industriales, textil, alimento y manufactura. La oferta logística ha crecido en la zona norte, principalmente por el desarrollo realizado por la empresa Walmart. El Salvador. Su mercado ha crecido poco. De acuerdo con Rodríguez, “un país donde la oferta existente o a futuro parece que no logrará cumplir con la demanda, al menos en un corto plazo”. Una faltante de al menos unos 100 mil metros cuadrados para proyectos empresariales por lo que imposibilita la reubicación de las operaciones que se mantienen y la consolidación de sus centros de distribución. Guatemala. El mercado ha venido creciendo en el sector de Villanueva y hacia el sector del Pacífico. El desarrollo del inmobiliario logístico se ha centrado adecuadamente a las afueras de la ciudad, donde han localizado naves clase B y C. Dicho país ha logrado absorber 50mil a 60 mil metros cuadrados, y ha buscado realizar optimizaciones. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="recalcó Rafael Solís sobre los planes que se encuentran desarrollándose en Guatemala"]Calidad Inmobiliaria en este sentido ha sido un pionero e innovador en lo que son la verticalidad de las bodegas, como ofibodegas multinivel y vienen con un proyecto cerca de la ciudad orientadas en la logística de última milla. [/quote] Honduras. Cuenta con corredores en Choloma, Villanueva, San Pedro Sula y Santa Bárbara, enfocados en sectores industriales y manufactura. El desarrollo logístico no ha mostrado mayor avance en los últimos años. Trinidad y Tobago y Puerto Rico, son mercados donde la demanda industrial es en su mayoría entorno a la manufactura, y los productos logísticos que utilizan son clase B y C, sin embargo, cuenta con una gran oportunidad de crecimiento de presentarse un diseño que pruebe mayor eficiencia y logre atraer una demanda interesada en esa sofisticación. República Dominicana. Tal y como los países anteriores, el inmobiliario logístico es desarrollado por terceras partes, hay oportunidades en el mercado para atraer la demanda sin embargo Rodríguez resalta que los costos asociados de incursionar en dicho mercado podrían ser altos. •Colombia. “El mercado colombiano por sí solo es del tamaño del mercado centroamericano” según Stamatiadis. Ante tal geografía, hay que analizar cada ciudad como un submercado distinto. En general es un mercado bastante sofisticado. A nivel de inversionista institucional se destina la creación de productos de clase A, sin embargo se debe contemplar que es mercado con mucha demanda. El potencial para incursionar en el país puede generar grandes réditos, principalmente ante el boom que tiene el e-commerce en el mercado colombiano. E-commerce es indispensable en el diseño de las naves logísticas Sin lugar a duda, el e-commerce ha sido el mayor detonante para la innovación de las naves logísticas. El desarrollo de estas debe alinear la mayor eficiencia de los espacios, el mayor volumen y junto con la conectividad automatizada de la operación. La demanda que tienen los productos de clase A exige conocer la localización en tiempo real de la operación para generar información al resto de la cadena de valor. Asimismo, asegurar al cliente las entregas ante la exportación por largas distancias de la mercadería, logrando conocer imprevistos que se den en el camino. Sin embargo, aunque los avances han sido positivos en tecnificar las naves logísticas desarrolladas en nuestra región. La brecha con las bodegas multinivel y los demás desarrollos inmobiliarios logísticos robotizados en los puertos de Asia delatan un rezago tecnológico que más temprano que tarde debe atenderse. Vea la transmisión en: https://www.youtube.com/watch?v=f0SMBFJEIjQ&t=599s © 2021. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.