Comercio en línea impulsa bienes raíces en el sector logístico

Esta tendencia crecerá en los próximos años y generará una dinamización en el mercado, pero Centroamérica aún tiene retos para aprovechar sus beneficios económicos. Por Bernal Rodríguez, Director de Servicios Logísticos e Industriales de Cushman & Wakefield | AB Advisory. Descarga aquí el pdf. A nivel global, luego de casi diez años de tasas de interés históricamente bajas y una economía que luchaba por recuperarse después de la crisis del 2008, las perspectivas para los próximos años tienden a ser más optimistas. El Fondo Monetario Internacional (FMI), en su actualización de las perspectivas de la economía mundial para 2018, indica este fortalecimiento. El repunte económico, si bien es generalizado, muestra indicadores relativamente positivos. Las proyecciones de crecimiento para la economía global estiman un crecimiento del PIB mundial real de 3,2% para 2018 y 2,9% para 2019. El pronóstico 2018 - 2019 de Cushman & Wakefield para el mercado logístico e industrial muestra una renovada confianza en la economía de Estados Unidos, así como mayores niveles de ingreso discrecional de los consumidores en este país. Estos factores pueden incrementar las ventas minoristas y, como consecuencia, dinamizar el sector inmobiliario particularmente en los metros cuadrados dedicados a actividades logísticas e industriales NewCommerce: el gran disruptor En este contexto económico, surge el newCommerce como un concepto que engloba la nueva forma de hacer negocios. En esta modalidad, las compras actuales y futuras estarán definidas como una experiencia omnicanal (online y offline). Para poder generar esta experiencia, el comercio debe contar con una gestión integral de los distintos canales de compra lo que repercute en sus operaciones a nivel logístico y en su estrategia inmobiliaria. Este nuevo comercio sin duda está fuertemente influenciado por las posibilidades que ofrece internet a los clientes. Estas transforman los sistemas logísticos de las empresas, los cuales serán determinantes del crecimiento futuro. El newCommerce ha tenido un impacto fuerte en la composición del mercado de alquileres en mercados sofisticados como EE.UU. y Canadá. En solo cinco años, los espacios de almacenamiento y distribución relacionados al newCommerce pasaron de representar un 5% a un 20% de todos los alquileres en América del Norte. En el mercado estadounidense, esta cifra llega al 22% de los nuevos alquileres debido a la importancia de las ventas online, las cuales crecen casi cuatro veces más rápido que las ventas offline y actualmente representan un 9,3% de las ventas minoristas en EE.UU. Adaptaciones en los espacios arrendables El auge demostrado del nuevo comercio impacta significativamente al mercado inmobiliario logístico e industrial. Tres tendencias son destacables: Mayor cercanía con los centros de población: para los minoristas, el éxito en las ventas futuras tendrá una importante correlación con su capacidad para entregar rápidamente los paquetes. Un elemento clave en las estrategias corporativas será la cercanía de los centros de distribución a las ciudades, lo que sin duda genera una mayor presión, especialmente cuando grandes jugadores de la industria están adaptándose a esta tendencia. El caso de Amazon en Norteamérica es un ejemplo de cómo los minoristas se empeñan en optimizar al máximo sus entregas con especial enfoque en la "última milla". Variaciones en el diseño de las bodegas: al tener que ubicar los centros de distribución en las ciudades, donde típicamente el precio de la tierra es más alto, resulta crítico para las empresas maximizar el uso de cada metro cuadrado para optimizar la capacidad cúbica de los almacenes. Adicionalmente, otros elementos como el enfoque en paquetes individuales en lugar de pallets, diferentes ciclos de inventario, una variedad mucho más amplia de productos y la expectativa de los clientes de entregas más rápidas provocan que el eCommerce genere un uso intensivo del espacio. Un estudio reciente de Prologis concluyó que, en promedio, la logística de aprovisionamiento electrónico requiere tres veces más espacio de distribución que el necesario para abastecer a las tiendas físicas. Por ejemplo: los empresarios utilizan los espacios en altura para colocar más racks. Esto empuja a la industria a utilizar medidas volumétricas para calcular el espacio logístico. La tecnología será fundamental: una de las formas de abordar los retos que presenta el eCommerce es diseñar y construir operaciones logísticas mucho más automatizadas, extendiendo la presencia de robots y tecnología de punta. Así, se puede incrementar la eficiencia y disminuir los costos, al tiempo que se consiguen tiempos de entrega mucho menores. Centroamérica: la tendencia nos alcanza Nuestra región poco a poco nota los efectos de esta tendencia. Grandes jugadores en el segmento minorista pronto generarán disrupciones como la que Amazon ha provocado en Estados Unidos. Guatemala se ha mostrado como un mercado muy activo en términos de almacenamiento y la apertura del centro logístico de Nike en Honduras es otro ejemplo del crecimiento en el segmento industrial. Costa Rica ha experimentado una absorción en los últimos 18 meses de aproximadamente 200 mil metros cuadrados en espacios bajo un concepto de uso de almacenamiento y/o distribución, potenciada tanto por empresas multinacionales como por la demanda local. Sin embargo, persisten retos en el país en materia de eficiencia en puertos, puestos de frontera y principalmente de infraestructura vial. De acuerdo con el Índice Global de Competitividad 2017, Costa Rica se encuentra rezagada en infraestructura a nivel mundial, y tiene la peor calificación de Centroamérica en el índice de "calidad de las carreteras". En la región, el triángulo norte tiene significativamente mejores carreteras que las costarricenses, pero sus condiciones de seguridad adversas provocan riesgos físicos para los transportistas, así como pérdidas en el sector logístico. La velocidad con la que el newCommerce evolucione localmente, dependerá en gran medida de una serie de características propias de los países del istmo centroamericano tales como tamaño y sofisticación del mercado. Adicionalmente, la agilidad en los sistemas aduaneros, así como las condiciones de infraestructura y de seguridad actuales constituyen retos de competitividad que pueden obstaculizar el desarrollo del newCommerce en la región.