Latinoamérica enfrentará crecimiento moderado con inflación en ascenso

Análisis regional de sector inmobiliario industrial Solo México y Colombia dan síntomas de expansión económica y en la industria logística. Por Daniel Chacón dchacon@inversioninmobiliariacr.com Foto: Imagen cortesía de Bodegas San Francisco, Chile El cambio del ritmo acelerado de hacer negocios por uno mucho más pausado, en el que las previsiones adquieren mayor relevancia, afecta la dinámica de las economías de América Latina, que han tenido que contraer su nivel productivo porque hubo una contención abrupta de consumo. En las proyecciones del Fondo Monetario Internacional se comprueba que mientras que la mayoría de las economías latinoamericanas crecerán a una tasa aproximada al 2%; la tasa de disponibilidad a nivel industrial es mucho mayor, a pesar de que el nuevo inventario haya logrado poner freno. Esto, aunado a una Inversión Extranjera Directa dosificada, provoca dificultades para que se dé un mejor ritmo de consumo de aquellos inmuebles con vocación logística e industrial. Argentina Argentina, por ejemplo, no ha logrado superar el umbral de un crecimiento del 2,5% del PIB desde hace un par de años, y según la proyección del Fondo Monetario Internacional (FMI), tampoco sucederá al menos en un par de años. En contraste, la inflación se mantiene en dos dígitos desde 2010 y, en cinco años, pasó del 10% a superar el 20%, añade el organismo. Con la llegada del nuevo Gobierno, los fondos de inversión iniciaron en análisis del mercado y de los riesgos asociados, como parte de su planificación para ofertar servicios. Puntualmente en lo que se refiere al mercado industrial, los centros logísticos premium presentan algún atractivo, siendo los Build to Suit los que tendrían mayor oportunidad. Existe también una necesidad creciente de centros de distribución calificados, la cual debe ser resuelta con una oferta articulada y eficiente entre el sector público y privado. Alejandro Winokur, presidente de Newmark Grubb BACRE, detalló a La Nación de Argentina, en octubre anterior, que existe una necesidad de renovación y una oportunidad por la anuencia de los inquilinos a migrar a mejores inmuebles, porque los parques actuales presentan un factor indeseable, y es que están inmersas en el tejido urbano. “Casi el 40% de los parques que hay en el país se concentran en la provincia de Buenos Aires. En la región Metropolitana, mientras tanto, hay 51, que ocupan casi 9.600 hectáreas. En el interior del país, por otro lado, ganan protagonismo aquellos parques que se encuentran cerca de los puertos o vías de acceso rápido a cada ciudad y que luego comercializan mercaderías al resto de la Argentina o exportan", agregó Winokur en la entrevista con el rotativo sudamericano. Lea también: Costa Rica proyecta futuro prometedor en mercado industrial Brasil En el caso de la economía brasileña, enfrenta un shock y sus signos vitales son débiles. El crecimiento esperado del PIB por parte del FMI no llegará al 2% y la inflación podría ser cuatro veces mayor. Estos pronósticos desaniman las inversiones inmobiliarias en un segmento que Colliers califica en recesión. La mayor demanda de clientes a desarrolladores es en la atención de la última milla de servicio, lo que ha abierto un pequeño nicho para el crecimiento de los condominios logísticos que permitan disminuir costos de transporte al acercarlos a los centros de consumo. En tanto, la consultora JJL destaca que hubo un proceso en el que las compañías buscaron ahorrar costos y muchas optimizaron sus inventarios, optimizando el área empleada. De esta forma, muchas empresas devolvieron espacio, para un total de 1,6 mil metros cuadrados devueltos, en tan solo un año. La reducción de costos ha impactado también en la adopción de tecnología para reducir otros costos indirectos, como el de agua y energía. En este momento, el inventario disponible está siendo readaptado, porque los inquilinos buscan áreas más compactas, que hagan más fácil la logística en temas de transporte y que trasladen algún ahorro, puntualiza el informe de JLL. Chile Chile, por su parte, es una de las economías más conectadas al tejido económico global. Gracias a su propuesta de libre comercio ha destacado como uno de los mercados más dinámicos, pero llegó a un punto en el que encuentra dificultad para mantener la curva. En el último par de años, por ejemplo, el FMI registra que la inflación y el PIB registran cifras muy similares, coincidiendo para este 2018 en una proyección paralela de un 2,5%.ç Destaca el hecho que, con una tasa de disponibilidad del 5,2%, Colliers califique al mercado industrial en recesión. Como argumento, la firma indica que existe cautela por la desaceleración y, usualmente, los proyectos industriales requieren inversiones elevadas. El bajo desempeño de la industria minera es uno de esos factores que preocupa a los inversionistas y que provoca un análisis profundo y pausado entre inversores, porque el mercado de parques industriales presenta una evolución mucho más lenta en relación con periodos anteriores. Sin embargo, a pesar de la ralentización de la principal actividad productiva de Chile, los niveles de disponibilidad, absorción y precios a niveles generales se han presentado relativamente estables durante los tres últimos semestres, mostrando solamente leves variaciones. De hecho, la disponibilidad ha disminuido solo como resultado de la inexistencia de nuevos proyectos. En cuanto a los sectores, la Zona Norte sigue siendo el sector con mayor participación de mercado, superando el 46% de participación. El sector Oriente, al igual que los semestres anteriores, no tendría oferta disponible de parques industriales. Para Diego Castillo, subgerente del área industrial de Colliers International Chile, el mercado ha sabido adoptar exitosamente el modelo Build to suit, que ha tomado bastante fuerza. Construir espacios a la medida para cada cliente, tal como si fuera un traje a la medida, y arrendárselo a largo plazo, es una práctica común en países como Estados Unidos y España, que poco a poco se ha ido convirtiendo en una tendencia en Chile. Colombia El caso de Colombia bien puede provocar envidia entre los chilenos, porque con condiciones macroeconómicas similares: tasa de crecimiento económico del 2,8% respecto al PIB e inflación del 2,3% según el FMI; se encuentra en franca expansión, aunque la tasa de disponibilidad industrial sea del 18%, según Colliers. De parte de los inversionistas, añade el informe de la firma consultora, existe confianza de que la absorción consumirá los espacios que hoy se encuentran libres y existirá demanda para los nuevos proyectos. Esta corazonada puede sustentarse en el flujo de IED que ha atraído el país. En el transcurso del año, la atracción de divisas suma $2.515 millones, según cita el informe de mercado de Colliers, a diciembre de 2017. Además, más de 450.000 empresas y 264.000 establecimientos comerciales se registraron en 2017, a noviembre, un 13% más que el año previo, indicó la Cámara de Comercio, aspecto que convierte a Bogotá en la región más relevante en materia de productividad, generación de empleo y aporte al PIB, destacó el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, con un peso del 31,7 al cierre de 2016. En materia inmobiliaria industrial Bogotá cuenta con un inventario competitivo superior a los 3.898.500 m² al último trimestre del 2017, presentando un aumento del 3% con respecto al mismo periodo del año anterior. Dicho aumento se explica por la entrada en operación de construcciones dentro de parques como Parque Industrial El Trébol, Parque Industrial INNOVA, así como construcciones en Zona Franca de Tocancipá, que en total para este trimestre aportan cerca de 58.000 m², según reseña de la consultora Colliers. Lea también: Nicaragua: un mercado en gestación México El caso de México es bastante incierto vaticinar el curso del mercado. Las declaraciones del mandatario estadounidense, Donald Trumph, afectan el ánimo de inversores y enfría a los inversionistas. La economía mexicana está soportando bien a la incertidumbre, con una tasa de crecimiento apenas perceptible del 2%, pero con una inflación bien controlada, según el informe de perspectivas elaborado por el FMI para todos los países de la región. De concretar Trumph sus amenazas de ‘forzar’ a las inversiones estadounidenses a regresar a su país, dispararía la inflación y afectaría fuertemente todo el entorno macro. De momento, los analistas esperan señales más claras por parte del mandatario mandatario estadounidense y la reacción de las empresas estadounidenses, principales exportadores de IED a México. Una decisión negativa podría provocar un desequilibrio importante en los precios y ocupación de los inmuebles. Si bien, todos los países enfrentan circunstancias particulares y se manifiesta una cautela predominante; en todos existe la oportunidad de crecimiento para aquellos desarrolladores que sepan plantear soluciones para atender los problemas que hoy aquejan a estas empresas. Y, como sucede desde la crisis de 2010, hay que aprender a crecer menos y hacerlo eficientemente. Y, también insisto, es en el negocio de la eficiencia y productividad donde estarán las oportunidades para los actores del negocio inmobiliario. Perú Mientras que la economía de Perú continúa superando a la mayoría de América Latina, este año vio una ligera desaceleración comparado a 2016. De acuerdo con las estimaciones anuales de la Banco Central del Perú, se espera un crecimiento del 2,6% a finales de 2017, en comparación con el 3,9% del año anterior. El crecimiento está siendo impulsado por ganancias moderadas en el consumo y exportaciones de productos tradicionales como metales, gas natural y productos pesqueros. Sin embargo, la brecha de infraestructura en Perú sigue siendo sustancial y debería aumentar en los próximos tres años, mientras el gobierno continúa enfocándose en la finalización de proyectos postergados que tendrán un impacto positivo y, por ende, derivarán en una confianza en la inversión del sector privado. Algunas de las obras más importantes proyectos incluyen el Puerto General San Martín, la modernización en Pisco, la expansión de Jorge Chavez Aeropuerto Internacional de Lima y varias autopistas. Una característica notable en el mercado de Lima es la falta actual de espacios de alta calidad. En un informe elaborado por la consultora Jones Lang La Salle (JLL), en Lima es posible identificar nueve submercados, con el común denominador de estar desactualizados y siendo afectados por la congestión vehicular, a causa de malas zonificaciones que han provocado una mezcla usos industriales con industriales. En Lima se encuentra principalmente en 9 submercados Callao y Vía Argentina que se encuentran en la Zona Portuaria corredor; Huachipa, Ate y Santa Anita, que están en el Corredor de la Carretera Central; Villa El Salvador, Lurín y Chilca, que pertenecen al corredor Panamericana Sur; y Pisco los los submercados urbanos, a excepción de Huachipa, contienen solo acciones no especulativas. Estas áreas fueron las primeras zonas industriales en la ciudad, pero ahora están mayormente desactualizados con acciones de mala calidad, la congestión del tráfico y la zonificación poco regulada que ha resultado en usos industriales mezclados con usos residenciales. El mercado especulativo, refiriéndose a todos los aspectos logísticos e industriales parques, se encuentra principalmente en los submercados Panamericana Sur. El submercado especulativo más altamente consolidado es Lurin con aproximadamente 830,000 m² de stock especulativo de un total 1,320,000 m². El submercado más consolidado en general es Callao, que contiene más de 1,500,000 m² de existencias, casi todas no especulativas actividades relacionadas con el puerto. Esta falta de calidad en el mercado está causando que muchas compañías apelen a modelos Build to Suit (BTS), ya que no pueden encontrar el espacio logístico que necesitan en cualquier instalación existente.