Banca inyecta adrenalina al negocio inmobiliario

Variedad en la oferta de crédito en moneda local y extranjero anima a los compradores a ejecutar la acción de compra. Por María Fernanda Cisneros;info@inversioninmobiliariacr.com El mercado de vivienda, en particular, el desarrollo inmobiliario de nuevos hogares está creciendo y, a su lado, la adquisición de hipotecas también ha sumado dinamismo durante los primeros meses de 2016. La lucha entre ambos sectores - inmobiliario y financiero – por propiciar una simbiosis que permita dinamizar el negocio de ambos está dando frutos. Las condiciones macroeconómicas estables y la oferta atractiva están impulsado este comportamiento, así como un consumidor que está encontrando opciones de vivienda acorde a sus posibilidades. Los desarrolladores han incorporado a su oferta modelos de vivienda con precios que están por debajo de los $100.000, abriendo así las puertas a una mayor cantidad de clientes potenciales. Como resultado a la estrategia, la industria activó un nicho que impacta positivamente el dinamismo de la cartera crediticia de vivienda. El saldo total de préstamos de vivienda alcanzó un crecimiento de 10,9% en los primeros tres meses de este 2016, cifra dos puntos porcentuales más baja que la del primer trimestre del año anterior. En lo que resta del año, la perspectiva es que la colocación crediticia para la adquisición de vivienda siga siendo dinámica, precisamente porque existe una buena oferta de casas o desarrollos y una excelente oferta financiera, augura Marvin Corrales, subgerente general del Banco de Costa Rica (BCR). Competencia de monedas Los actores de Sistema Financiero Nacional (SFN) libran una interesante batalla basada en estrategia de monedas, periodos de tasa fija y facilidades para adquirir el crédito. Sin embargo, es en la disyuntiva entre dólares y colones donde se esfuerzan para marcar la mayor diferenciación. La pregunta de la moneda en la que se adquirirá el crédito para comprar la vivienda es la primera, luego de haber elegido el proyecto. En la mayoría de casos, los colones predominan en esa decisión, pero mientras que la moneda extranjera le sigue muy de cerca el paso. El 53% del saldo total de la cartera de créditos activos de vivienda (más de ¢3,7 billones), es capturado por financiamiento en moneda nacional, según cifras de la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef) del acumulado a mayo de este año. Esta cifra incluye aquellos créditos solicitados para compra o reparación de viviendas habitadas por el deudor, también las que construyó el deudor, pero para terceros (por ejemplo, para alquiler), y excluye las relacionadas a la actividad productiva. Por la facilidad de fondeo en moneda local, la banca pública gira más hacia los colones; lo contrario ocurre en algunos bancos privados. Esta variedad en la oferta y costo del financiamiento motiva el análisis, pero también dinamiza al mercado. La exposición al riesgo es lo que el cliente valora para elegir la moneda nacional, aunque sí existe un público que prefiere endeudarse en dólares al encontrar un premio en el menor costo de la deuda. La recomendación del sistema financiero es que los préstamos en moneda extranjera sean adquiridos por deudores que sean generadores de esta moneda; es decir, que reciban su salario en dólares. Sin embargo, este consejo no es tomado por una gran parte de consumidores. En términos generales, los créditos en dólares pertenecen en un 78% a personas que ganan en colones. Este valor relativo incluye todo tipo de créditos otorgados por el sistema financiero nacional. También, el 41% del saldo de los créditos vigentes a abril de este 2016 están en dólares, mientras que el remanente en colones. Al comparar la oferta de los bancos, tanto los préstamos en colones como en dólares muestran su atractivo. Es por esto que la estructura de crédito hipotecario de los bancos puede inclinarse más hacia una u otra moneda. En la banca estatal, la preferencia es la deuda en colones. Por ejemplo, en el caso del Banco Nacional de Costa Rica (BNCR), la moneda nacional captura el 80% de las colocaciones; en el BCR, el pastel se comporta de forma similar, con el 72% dominado por deuda en colones. Por su lado, en su mayoría las entidades del lado privado muestran una mayor inclinación por los dólares. Tal es el caso de Scotiabank. Jessenia Bejarano, gerente senior de Productos de Crédito de Scotiabank, explica que la tendencia obedece, principalmente, a que en la mayoría de los casos la cuota en dólares es más favorable para los clientes. Ambas monedas ofrecen tasas de interés competitivas, pero el factor determinante es de cuál de las dos se es generador, aspecto del que dependerá el beneficio real que puede obtener la persona al elegir entre una u otra moneda. Las opciones en dólares suelen ser más atractivas, al ver la cuota mensual que se debe cancelar por estos créditos, pero las entidades financieras están dando la pelea para que la deuda en colones también sea llamativa. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explicó Adrián Salazar, director de Productos de Crédito del BNCR."]“Puede darse que los bancos oferten tasas de interés muy atractivas en esa moneda (colones), de manera que el cliente obtenga una cuota muy similar a la de dólares, sin el riesgo cambiario”, [/quote] Tasas sin síntomas de nerviosismo Aunque la cuota sea similar, o inclusive la deuda en dólares ofrezca una mensualidad más baja, el deudor debe considerar las posibles variaciones en el costo de la deuda a causa del vaivén en las tasas de interés. Si bien los bancos ofrecen una tasa fija por un periodo definido, puede ser de dos o tres años, después de ese lapso la tasa empieza a variar en sintonía con la situación que enfrente el mercado financiero. Antes de endeudarse, se debe calcular la capacidad de pago del préstamo cuando inicien esas variaciones. En moneda nacional, la tasa de interés de referencia que utilizan los préstamos es la Tasa Básica Pasiva (TBP), calculada por el Banco Central de Costa Rica (BCCR). Durante este 2016, la tasa se ha visto beneficiada por el cambio en la metodología de cálculo del indicador, así como por poca presión al alza por parte del mercado, lo que ha hecho que se mantenga en niveles bajos. En el arranque de este 2016 se ubicaba en 5,95%, y cerró junio en 5,30%. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="comentó Laura Moreno, Gerente de Banca Personas de BAC San José."]“La ventaja de pagar un crédito en colones se basa en que la moneda es igual a la fuente de ingresos del solicitante, por lo que dicha cuota no estará sujeta a variabilidades de tipo de cambio, solo estará sujeta a las revisiones y fluctuaciones de la tasa de referencia (tasa básica pasiva)”, [/quote] En dólares, la tasa de interés de referencia más utilizada por el mercado es la Libor (London Interbank Offered Rate), fijada por la Asociación de Banqueros Británicos; o la Prime, tasa de interés que los bancos de Estados Unidos cargan a sus mejores sujetos de crédito comercial y a sus más grandes clientes corporativos. Al tratarse de un indicador internacional, su variación dependerá de factores externos y además de esta tasa, el deudor deberá estar atento al comportamiento del precio del colón, respecto al dólar. Entre tanto, el plazo de financiamiento en algunos bancos es mayor si la deuda es en moneda nacional. Por ejemplo, en el BNCR se extiende hasta 30 o 40 años, mientras que en dólares el máximo es de 20 años. Por su lado, el Banco de Costa Rica (BCR) ofrece financiamiento hasta por 30 años en colones y 25 años en dólares.