Rentabilidad e innovación suman atractivo a los fondos inmobiliarios en 2016

Los inmuebles que pertenecen a los fondos inmobiliarios del país reciben mes a mes ingresos por alquileres en una cifra superior a los $10,3 millones. Por Redacción Inversión Inmobiliariainfo@inversioninmobiliariacr.com La estabilidad en la demanda de oficinas, locales comerciales y naves industriales, le ha valido a los fondos inmobiliarios el convertirse en un apetecido producto de inversión en el mercado financiero, sobre todo en este 2016. En época de tasas bajas –tanto en colones como en dólares-, estos instrumentos han logrado mantener un alto nivel de rentabilidad, principalmente sustentado en los altos ingresos que generan mensualmente por concepto de rentas. De acuerdo con datos compilados por la Cámara de Fondos de Inversión, con corte a diciembre del 2015, los inmuebles que pertenecen a los fondos inmobiliarios del país reciben mes a mes ingresos por alquileres en una cifra superior a los $10,3 millones. Dichos recursos provienen de unos 1.056 inquilinos que actualmente mantienen una ocupación casi total del área arrendable por el conjunto de sociedades administradoras de fondos de inversión (SAFI). Esta área total administrada ronda los 949.809 metros cuadrados, distribuidos en inmuebles que son diversificados tanto por tipo de negocio, como por ubicación geográfica. La ocupación actual es del 92%, una cifra superior al promedio histórico del 90% que ha sido registrado por los inmuebles a lo largo de los últimos 15 años. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explicó Douglas Montero, director de fondos de inversión, Aldesa."]“Los inversionistas buscan donde colocar su inversión y que eso les genere una alta rentabilidad, este instrumento lo permite. Estamos hablando que se logran rendimientos de entre el 6,5% y el 8%”, [/quote] Según su experiencia, a los inversionistas les gusta la inversión en bienes raíces, y por medio de este producto logran adquirir pequeñas participaciones dentro de bienes que son “tangible”, lo que da sentimiento de seguridad. “Eso es lo atractivo de los fondos de este tipo”, agregó. El crecimiento marcado por estos fondos fue del 13,9% en 2015, un año en el que la inflación del país no alcanzó ni siquiera el 1%. Estos niveles de crecimiento interanual son similares a los que mostró la industria previo a la crisis financiera de 2008, lo que hace que tanto las administradoras como los inversionistas observen con optimismo el desempeño mostrado en los últimos años. Instrumento sólido A diciembre pasado, los activos de todos los fondos inmobiliarios del país alcanzaron los $1.278 millones. De este monto, $1.221 millones correspondieron al valor en libros de los inmuebles y $57 millones fueron otros activos financieros incluidos dentro de los fondos para optimizar su rentabilidad. Asimismo, en el último año se contabilizó un valor por plusvalías y mejoras por $138,2 millones. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9"]“Las tasas de interés tan bajas hace que los fondos puedan pedir prestado y salgan también a adquirir más propiedades. Al mismo tiempo, la alta demanda presiona a los fondos a eso justamente, a salir a comprar y ahí es donde se ven los crecimientos. Para el 2016 si veo a los fondos con gran dinamismo, pero más en la parte de bodegas y comercio”, dijo Montero.[/quote] Por tratarse de alquiler de inmuebles (oficinas, comercios e industria) el 99% de los activos de los fondos inmobiliarios está denominado en dólares. Las sociedades administradoras BCR Safi, Improsa Safi y Aldesa Fondos de Inversión concentran en la actualidad más de un 70% de los fondos no-financieros, entre los que se encuentran los fondos inmobiliarios y los de desarrollo inmobiliario. A diciembre del 2015 se registran 7.525 inversionistas. No obstante, una buena parte de las participaciones han sido adquiridas por operadoras de pensiones complementarias, puestos de bolsa y otros. Los fondos inmobiliarios son de tipo “cerrado”, esto significa que el número de participaciones de inversionistas dentro del fondo son finitas y el ingreso como inversionista está restringido, únicamente a quienes tengan un perfil “sofisticado”, es decir, que tiene conocimientos amplios en materia de inversión. En el mercado costarricense dos tipos de fondos de inversión concentran un 86% de los recursos administrados: los fondos de mercado de dinero (inversiones con alta liquidez) y los fondos inmobiliarios. Innovación para seguir creciendo Pese a que el segmento crece a buen ritmo y con solidez, la industria busca flexibilizar algunas restricciones para que otro de los componentes del sector, los fondos de desarrollo inmobiliario, también pueda consolidarse como una opción para los inversionistas. En la actualidad dichos fondos están restringidos a inversionistas institucionales (bancos, entes estatales, operadoras de pensiones) En retos y perspectivas tenemos la proyección de sugeval de convertir los fondos de desarrollo inmobiliario a uno de desarrollo de proyectos. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="dijo Víctor Chacón, director ejecutivo de la Cámara de Fondos de Inversión (CAFI)."]“En retos y perspectivas tenemos la proyección de Sugeval de convertir los fondos de desarrollo inmobiliario a uno de desarrollo de proyectos”,[/quote] Explicó que la Superintendencia ya ha anunciado cambios importantes en reglamentos de fondos, los cuales deberán ser sopesados por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (Conassif), con la finalidad de que sean productos más accesibles. También está sobre el tintero el plan de crear “fondos desarrollo de proyectos” que consistirían en patrimonios independientes que serían administrados por sociedades administradoras de fondos de inversión, por cuenta y riesgo de los participantes. El objetivo primordial es la inversión en proyectos en distintas fases de diseño, desarrollo o equipamiento, para su conclusión y venta, o explotación según se defina en un contrato. De manera complementaria, dichos fondos podrían adquirir terrenos o bienes inmuebles para la generación de plusvalías o para arrendamiento. Este tipo de fondos también preservaría la característica de ser un fondo cerrado, es decir, en el que el número de participantes es finito y para que un nuevo inversionista entre debe suceder que crezca el número de activos, o bien, que salga del fondo otro inversionista. La iniciativa sobre el nuevo tipo de fondos determina que no podrían ser propietarios de los terrenos, siendo el usufructo el mecanismo de legitimación del uso de los terrenos y su explotación. El plan es que los activos mínimos ronden los $5 millones, y que el monto mínimo de cada participación en manos de los inversionistas sea de $1.000. Los activos y pasivos del proyecto a desarrollar se pueden incorporar a través del uso de vehículos financieros de estructuración como figuras societarias o fideicomisos, siempre y cuando sean exclusivos para ese fin. Además, si se usan los derechos de usufructo, el fondo deberá contar con un contrato de construcción específico para la fabricación del activo.