¿Por qué optar por fideicomisos para proyectos inmobiliarios?

La figura es idónea para la seguridad de los bienes inmuebles y reducir los gastos de administración cuando éstos sean relevantes. María Fernanda Cruz y Ana Beatriz Fernández info@inversioninmobiliariacr.com Los fideicomisos tienen un papel todavía menor en el mundo de los desarrolladores inmobiliarios de proyectos privados y habitacionales, aseguran los bancos, pero hay algunas ventajas a las que vale la pena prestarles atención. Al menos tres entidades financieras privadas del país ofrecen fideicomisos para desarrollos inmobiliarios entre su cartera de productos. Se trata del Bac San José, Scotiabank y Banco Improsa, según se destaca en sus propios sitios web y medios de comunicación del país. Los bancos estatales, mientras tanto, manejan esta figura para el desarrollo de infraestructura pública; como hidroeléctricas, o edificios; como el de la Facultad de Ciencias Sociales de la Universidad de Costa Rica. El Banco Nacional, en este momento, mantiene seis proyectos similares. Entre ellos, dos en su etapa de finalización: el proyecto hidroeléctrico Cariblanco, uno con Incop y otro con el Instituto Costarricense de Turismo (ICT). [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="aseguró Lourdes Fernández, directora de Fideicomisos y Estructuraciones del Banco Nacional."]Es una buena época para utilizarlos para este tipo de fines, porque existen nuevamente las herramientas financieras para este tipo de proyectos y el suficiente dinero a nivel instituciona[/quote] ¿Cómo funciona un fideicomiso? Usualmente, existe una persona física o jurídica que tiene un bien (fideicomitente), se lo encarga a un intermediario (fiduciario) y este, a su vez, se lo asigna a un beneficiario (fideicomisario). En el caso de los proyectos inmobiliarios, este último se encarga del desarrollo de la obra. En palabras simples, si un padre tiene cierto capital y se lo quiere dar a su hijo para que vaya a la universidad, pero no confía en él o prefiere que el dinero lo administre alguien de más confianza, se lo da a un banco (o a un tercero) y este lo administra durante el tiempo y bajo los términos del contrato. Este sería una especie de fideicomiso de garantía. El fideicomiso para los desarrolladores inmobiliarios puede ser utilizado de por lo menos tres maneras diferentes en el país, aunque existen más. La primera de ellas es la de garantía: cuando la inmobiliaria requiere financiar parte del proyecto o cuando necesita garantizar el aporte de otros inversionistas privados, recurre a ella, explicó la ejecutiva de Crédito Corporativo de INS SAFI, Patricia Chacón. A este se le da uso con mayor frecuencia, especificaron los especialistas consultados. El que suele utilizar el Estado para sus proyectos de infraestructura pública es el de Administración, que otorga sus bienes al fideicomisario para que lo administre de la mejor manera posible, sacando los mayores rendimientos y con el menor riesgo. “El fiduciario administra los bienes, haciendo uso óptimo de ellos y procurando el mayor beneficio, conforme a los lineamientos contractuales”, destaca el Banco Nacional en su sitio web. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="dijo Manfred Sáenz. director legal de Scotiabank."]Para el desarrollo de la infraestructura pública o privada en el país, el fideicomiso es una figura más que puede ser utilizada y ha dado buenos resultados en varios proyectos hidroeléctricos[/quote] Entonces, ¿por qué son menos conocidos? La costumbre de utilizarlos para grandes proyectos de infraestructura pública; sin embargo, podría ser una de las razones por las cuales el esquema de financiamiento no es muy conocido en el medio, expuso Sáenz. “Se tiene el preconcepto de que se trata de algo muy complicado, cuando realmente no lo es y puede ser utilizado para infinidad de propósitos, además de garantizar créditos de vivienda”, comentó Sáenz. Otra posible razón por la que se conocen menos que las hipotecas; por ejemplo, es porque no todos los bancos ofrecen esta opción, y los créditos tradicionales son los más ofertados. También es posible que algunos desarrolladores observen sus desventajas. Por ejemplo, la morosidad es más castigada: el banco puede adjudicarse la propiedad en menor tiempo que con una hipoteca. Que el administrador del fondo pueda cobrar una cuota anual por la administración de la propiedad es otra de las posibles desventajas. Para Sáenz, la ventaja en el Scotiabank es que se pueden financiar esos costos. Los pasos para obtener un fideicomiso Aunque algunos requisitos varían entre un banco y otro, estos son a grandes rasgos los pasos para fideicomisar una propiedad o un bien: El cliente puede presentar una carta al banco haciendo la solicitud o intención del negocio, que permita hacer la valoración. “Debe contar con un modelo de negocio probado y haber acumulado suficiente experiencia y el conocimiento sobre el mercado y su producto, de manera que su plan aporte la confianza y transparencia necesaria para que el mercado financiero reciba la propuesta con la confianza de participar en un proyecto bien calificado”, recomendó Oscar Luis Chaves, director de Aldesa Finanzas Corporativas. Se firma un contrato de fideicomiso con los términos establecidos por las partes. Los montos mínimos para iniciar el fideicomiso suelen ser de $100.000 para personas físicas, y $500.000 para jurídicas. Apegarse a la normativa de varias legislaciones. Entre ellas, la Ley Reguladora del Mercado de Valores, el Código Civil, la Normativa y Circulares de la Sugef y la Sugeval, etc. ¿Y sus ventajas? Estas son algunas de las ventajas extraídas de conversaciones con Scotiabank, Aldesa, la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del INS y los sitios web de diferentes entidades bancarias: Menores costos de registro: Los costos disminuyen respecto a una hipoteca. “A modo de ejemplo, en una hipoteca por $100.000 los gastos ascienden a ₵260.270 y los honorarios a ₵723.750. En el fideicomiso de garantía, entiéndase el traspaso de la finca por la misma suma de $100.000, tendría gastos por ₵15.000, más los honorarios por la formalización del crédito”, explicó Sáenz. Fines testamentarios: con la aprobación del deudor o fideicomitente, se incorpora al contrato que la propiedad sea traspasada a la persona elegida ante el fallecimiento del deudor. El traspaso, entonces, se llevará a cabo sin el proceso mortual. Ello implica un ahorro en costos por el deceso. Seguridad: como el bien está inscrito a nombre de un tercero, este es el responsable de ejercer todas las defensas necesarias para proteger este bien. Embargos: como el bien está a nombre del fiduciario, no podrá ser embargado por terceras deudas del fideicomitente (el deudor). Solo podría ser perseguido por deudas del mismo fideicomiso o impuestos sobre la finca: municipales, cuotas del condominio, impuesto solidario, etc. “La ventaja de este mecanismo es que el proyecto inmobiliario se estructura fuera del balance de la empresa inmobiliaria”, comentó Oscar Luis Chaves, director de Aldesa Finanzas Corporativas. Valor fiscal: cuando el crédito es cancelado, la propiedad se traspasa al cliente con el valor fiscal que la finca tenga en ese momento. Permite la participación de inversionistas: varias personas físicas o jurídicas pueden financiar un mismo proyecto mediante la figura del fideicomiso.