Las Fibras: un caso de éxito inmobiliario en México

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces en México, son un modelo de inversión inmobiliaria de estudio. Actualmente existen 12 fideicomisos de inversión en bienes raíces en México. Por Angélica Zamoraazamora@inversioninmobiliariacr.com Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) en México son un modelo interesante para analizar como un caso de éxito en el mercado de inmobiliario regional. Se crearon en 2011 para la adquisición, desarrollo y administración de propiedades con la finalidad de arrendar inmuebles, ya sean comerciales, industriales, oficinas, de uso mixto, hoteles, entre otros. Hoy las Fibras han ido más allá, incursionando en áreas como educación y hospitales, para ampliar su portafolio de activos. Estos fideicomisos cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y permiten el financiamiento para la compra o construcción de bienes inmuebles. Las Fibras son administradoras de inmuebles para su arrendamiento, y han invertido en diferentes sectores para ampliar sus portafolios de inversión. Con este tipo de instrumento, los inversionistas reciben pagos periódicos, que se obtienen de los arrendamientos, y a su vez tienen la posibilidad de hacerse de ganancias del capital. De la utilidad resultante de esa renta de inmuebles, el 95% se distribuye entre los inversionistas que adquirieron participación en el fideicomiso. De acuerdo con HR Ratings, se espera que en los próximos años las Fibras se enfoquen en el desarrollo de las propiedades de uso mixto y continúen recurriendo al mercado de deuda como fuente de financiamiento. Desde la autorización de las Fibras en 2011 hasta el cierre de 2016, en el mercado se han constituido 12 Fibras, lo que demuestra un elevado dinamismo en términos de crecimiento, según un informe de HR Ratings. Lea también: Crowdfunding: No todo lo que brilla es oro [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]Las Fibras suman un área arrendable de más de 18,5 millones de m², el valor de las propiedades de inversión asciende a $20 millones en 2016, un 18% más que en el año anterior, las fibras han colocado un total de $7,9 millones en el mercado de capitales, $1,6 millones en el mercado de deuda bursátil local y $1.425 millones en el mercado de deuda bursátil internacional, de acuerdo con datos de la BMV.”[/quote] Las Fibras suman un área arrendable de más de 18,5 millones de m², el valor de las propiedades de inversión asciende a $20 millones en 2016, un 18% más que en el año anterior, las fibras han colocado un total de $7,9 millones en el mercado de capitales, $1,6 millones en el mercado de deuda bursátil local y $1.425 millones en el mercado de deuda bursátil internacional, de acuerdo con datos de la BMV. Los precios de los inmuebles han mostrado una tendencia al alza lo que ha provocado mayor demanda de las Fibras por el desarrollo de propiedades, las cuales ofrecen mayores retornos, estos a su vez tienden a ser propiedades de uso mixto, que buscan aumentar el flujo de tráfico y aprovechar las sinergias que cada sector presenta. Las Fibras pueden ser administradas de manera externa mediante un tercero que recibe una comisión base sobre el valor de las propiedades y una comisión variable por la administración de las propiedades, o internamente a través del personal contratado. Para constituir una Fibra, los interesados deberán tener al menos el 70% de sus activos invertidos en bienes raíces, dedicarse a la compra o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento y distribuir entre los tenedores al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio anterior. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="indica información de la BMV."]Los bienes inmuebles que se construyan o adquieran, deben destinarse al arrendamiento y no venderse antes de cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición. Y contar con altos estándares de Gobierno Corporativo.”[/quote] En este 2018 se prevé el lanzamiento de tres o más nuevas Fibras en sectores como salud, turismo, vivienda y proyectos de energía, a futuro se visualiza inversiones en áreas como construcción y desarrollo de proyectos inmobiliarios y no solo la adquisición de propiedades. Este modelo de fideicomiso es replicable en la región donde se podría utilizar para explorar nuevas áreas de inversión en infraestructura que beneficien el sector inmobiliario y dinamice la economía. ¿Cómo funcionan los Fibras? Se crea un Fideicomiso que administrará los bienes en renta. El dueño o dueños de ciertos inmuebles, los otorgan al fideicomiso a cambio de una contraprestación económica. Durante la vida del fideicomiso se pueden realizar nuevas adquisiciones para ampliar el portafolio inmobiliario. El fideicomiso coloca certificados de participación en la bolsa de valores para que el público inversionista pueda participar en él, y de ese dinero se paga a los dueños. El fideicomiso es administrado por expertos en el mercado de bienes raíces que se encargan del mantenimiento, mercadotecnia y administración de los bienes inmuebles. El 95% de la utilidad anual obtenida de la renta de los bienes se distribuye entre los tenedores de los certificados. Cuando el inversionista requiere liquidez, utiliza su casa de bolsa para vender su participación en el fideicomiso. Fuente: Bolsa Mexicana de Valores