SAFI’s salieron de compras en último trimestre de 2021

Pandemia provocó que las ventas de inmuebles superaran las compras, como parte de los planes de reestructuración de los activos que conforman las carteras. Tres jugadores del mercado concentraron las compras para rediseño de activos administrados. Por Javier Adelfang jadelfang@inversioninmobiliariacr.com Foto: Imagen con carácter ilustrativo (shutterstock). Hasta septiembre pasado, la tendencia de las Sociedades Administradoras de Fondos Inmobiliarios (SAFIs) en pandemia había sido la venta de inmuebles por sobre las compras. Sin embargo, en octubre pasado se produjeron dos transacciones que modificaron el resultado. El último tramo del 2021 parece entonces traer una leve recuperación, aunque las cifras aún están muy alejadas de lo que venía sucediendo antes de la pandemia. En 2017, el saldo de las compras de inmuebles había sido de $370 millones, en 2018 de $243 millones y en 2019 de $279 millones. El 2020 comenzó con el pie derecho, con un saldo de compras en el primer trimestre que alcanzó los $75 millones. Pero la crisis sanitaria se trajo abajo la confianza y, entre marzo de 2020 y septiembre de 2021, las ventas se impusieron sobre las compras, dejando un saldo de $10,2 millones a favor de las ventas. El cambio vino en octubre pasado, con compras que el saldo para todo el período pandémico fuera positivo en compras por casi $30 millones. Las transacciones marcaron el año Fueron tres las transacciones en 2021 que inclinaron la balanza del lado de la compra de inmuebles. El Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar, administrado por Improsa SAFI adquirió el Centro Corporativo El Cafetal II por valor de $26,5 millones en octubre, mientras que se desprendió de un inmueble ubicado en Calle Blancos por un valor de $7,8 millones. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="Jaime Ubilla, Gerente General de Improsa SAFI "]En Improsa mantenemos un cercano seguimiento al desempeño de los sectores relevantes en que invertimos. Trabajamos para encontrar activos e inquilinos que aporten valor al portafolio y que se comporten de manera resiliente frente a coyunturas adversas, y que mantengan una perspectiva de operación en nuestros bienes inmuebles a largo plazo. Es por esta razón que continuaremos dando seguimiento a las oportunidades inmobiliarias que presente el mercado, considerando el nuevo con texto post pandemia.[/quote] Por su parte, el Fondo de Inversión Inmobiliario Prival realizó dos compras en octubre en Zona Franca Coyol, una por $3,5 millones de 3.000 m2 para la empresa Cirtec Medical y otra por $10 millones, por 5.700 m2 para la empresa Segnini Exportaciones. Estas compras se sumaron, a los casi $6 millones desembolsados en abril en el mismo complejo para la fase III de Medtronic. “En este momento, nuestro principal enfoque es en inmuebles de tipo zonas francas, naves industriales, bodegas, ofibodegas y centros de conveniencia. Un sector de la economía que ha visto un gran repunte es el de la logística e industria médica por lo cual esos sectores son muy importantes para análisis de inversión” afirmó Grettel Fallas Gestora de Portafolios Inmobiliarios de Grupo Prival. BCR fue la tercera de las SAFIs que colaboró para que el termómetro se moviera a favor de las adquisiciones con la compra del Parque Empresarial Lindora, ubicado en Pozos, Santa Ana por un valor de $9,8 millones, y luego de un saldo positivo en ventas de $22 millones durante el grueso de la pandemia en 2020. “La rotación de algunos de los inmuebles que forman parte de nuestra cartera es un pilar dentro de la estrategia de gestión definida para este tipo de portafolios de inversión, la misma se realiza para aprovechar las oportunidades que se presentan actualmente en el mercado” afirmó Rosnnie Díaz Méndez, Gerente General de BCR SAFI. Cautela sin descuido El análisis completo del mercado muestra el enfoque de reestructuración y cautela durante el año. Al fin y al cabo, los cambios positivos que se ven en 2021 responden, sobre todo a las compras realizadas por Prival e Improsa en octubre pasado. Analizando el comportamiento entre marzo 2020 y septiembre de 2021, período de pandemia se nota un comportamiento hacia la venta de inmuebles. Los fondos inmobiliarios compraron cerca de $20,3 millones, pero hay ventas por $30,4 millones. Esto nos da un comportamiento neto en ventas de $10,2 millones y significa que hubo una reestructuración de la cartera”, señaló Víctor Chacón, Director Ejecutivo de CAFI, la Cámara de Fondos de Inversión. Otro indicador de la cautela ante los cambios que la pandemia ha impuesto, y que desconocemos en qué medida terminarán siendo parte de nuestras vidas, es que cinco de las nueve SAFIs no tuvieron cambios respecto a 2020 y una sexta apena se movió. Lea también: Fondos de inversión inmobiliarios: ¿Qué podemos esperar para lo que viene? Las mejoras a los inmuebles Mientras durante la pandemia la cautela fue parte de la estrategia de las SAFI’s, la inversión en mejoras de los inmuebles se mantuvo consistente, alcanzando los $26,2 millones entre marzo de 2020 y octubre de 2021. “Esto se relaciona a nuevas reestructuraciones o remodelaciones de los espacios de los inmuebles, ya que ahora el inquilino quiere más espacio entre los colaboradores y solicitan a las administradoras que le renueve toda la distribución interna”, comentó Chacón. El Fondo de Inversiones Vista, que es administrado por Mercado de Valores, fue uno de los que, si bien no realizó compras durante la pandemia, invirtió $6,1 millones en la mejora de los inmuebles. “Algunos de los trabajos obedecen a necesidades específicas de los inquilinos o de los inmuebles que teníamos identificadas incluso antes del inicio de la pandemia, a la vez, estamos en proceso también de renovar e intervenir áreas de varios de los inmuebles del fondo para adaptarlos a los nuevos requerimientos y tendencias del mercado, relacionadas sobre todo con temas de uso y experiencia de los espacios de área común”, confirmó Araya. La mayor parte de la inversión en mejoras durante la pandemia fue de Improsa, con $13 millones. “Uno de los pilares de nuestra estrategia de administración de los inmuebles es la transformación de los activos que tienen ya un prolongado período en nuestro portafolio y que cuentan con ubicaciones idóneas para aprovechar las oportunidades que brinda en la actualidad el mercado inmobiliario”, acotó Ubilla. Por su parte, la administración de BCR SAFI invirtió $5,6 millones en mejoras, mayoritariamente durante el 2021. “La administración de BCR SAFI, con el fin de maximizar y priorizar el uso de recursos de los fondos inmobiliarios administrados, ha atendido de manera responsable y coordinada mejoras a nivel de activos inmobiliarios que respondan necesidades específicas de nuestros inquilinos, ya sea por su giro de negocio, ampliación en la línea de producción e inclusive crecimiento propio de su operación”, confirmó Rosnnie Díaz. Las oportunidades y lo que viene El hecho de que las compras hayan sido considerablemente menores que en años anteriores no significa que no puedan existir oportunidades para hacer un buen negocio de cara al futuro. “Consideramos que las bajas tasas de interés actuales representan una oportunidad para adquirir propiedades y también vuelve a los fondos de inversión inmobiliarios una opción de inversión atractiva en comparación con otras alternativas, lo que podría incentivar nuevamente la demanda por el producto. Ciertos sectores de la economía han presentado un excelente dinamismo y es ahí donde hay oportunidades, tales como, la industria de manufactura avanzada relacionadas con ciencias de la vida, componentes tecnológicos, entre otros”, puntualizó Lidia Araya. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="Lidia Araya, Gerente de Carteras de Inversión, Grupo Financiero Mercado de Valores"]La oferta de productos estuvo contraída o prácticamente pausada en el 2020, pero nunca hemos dejado de estar atentos a las oportunidades que se presentan en el mercado. Este 2021 se ha ido dinamizando poco a poco, no obstante, el mercado inmobiliario está atravesando cambios y es importante analizar con cautela estas tendencias. Este año hemos evaluado varios proyectos para posibles adquisiciones que por diversas razones no se lograron concretar.[/quote] Por lo pronto, si bien aún tibios, los efectos de la continua apertura económica se van notando. “Hemos comenzado a notar incrementos de los ingresos mensuales en los alquileres de los fondos y la ocupación, aunque aún son leves. Conforme se va regresando a la normalidad, avanza la vacunación y se quitan las restricciones, estamos viendo aumento en el comercio y en el consumo, por lo que los inquilinos están vendiendo más”, afirmó Chacón. Como en todo análisis de situación, existen variables endógenas sobre las que las SAFIs han trabajo, aprovechando oportunidades y realizando mejoras, pero también las exógenas, que escapan al control que pueden tener y que son clave para mantener la tendencia positiva. “Mantener esta evolución dependerá en mayoritariamente en que las medidas sanitarias sigan siendo menos restrictivas, dado que esto permitiría una mayor visitación en los diferentes inmuebles dentro del sector donde nos desempeñamos, mejores resultados a nivel de las ventas de los inquilinos en general y por ende mayor dinamismo en los sectores económicos donde los fondos inmobiliarios tienen exposición”, señaló Rosnnie Díaz. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="Rosnnie Díaz Méndez, Gerente General de BCR SAFI"]La rotación de algunos de los inmuebles que forman parte de nuestra cartera es un pilar dentro de la estrategia de gestión definida para este tipo de portafolios de inversión, la misma se realiza para aprovechar las oportunidades que se presentan actualmente en el mercado.[/quote] Dentro de las variables endógenas, seguirá siendo importante el control estricto sobre los costos para maximizar la eficiencia y rentabilidad de los fondos. “Es clave seguir trabajando, no solo la gestión activa de nuestra cartera inmobiliaria, sino también la eficiencia operativa, dando un estrecho seguimiento a los planes de mantenimiento de los bienes inmuebles, así como también a la ampliación de nuestra red de proveedores que nos brinden propuestas de servicio, no sólo que nos permitan gestionar los riesgos operativos de manera anticipada y oportuna, sino que al mejor costo posible, todo en beneficio de expandir la capacidad de distribución de dividendos de los fondos de inversión administrados”, comentó Ubilla de Improsa. Poniendo el ojo en 2022, las expectativas son de mejora, aunque moderada. “Para el 2022, con la recuperación paulatina tanto de la economía internacional como nacional luego del impacto de la pandemia causas por el Coronavirus COVID- 19, se esperan que los indicadores de mercado mejoren y que por consiguiente impacten de manera favorables la evolución de los valores de mercado de los inmuebles de los fondos inmobiliarios”, confirmó Armando Maroto, Gerente Sociedad Administradora de Fondos de Inversión INS SAFI. La cautela no estará ausente en los tiempos que vienen en tanto no haya claridad sobre el fin de la pandemia ni el estado en que la economía se encuentre en ese momento, por lo que el foco podría estar puesto en diversificar y buscar oportunidades. “De cara al 2022, nuestros objetivos se centran en diversificar aún más nuestra cartera, con el objetivo claro y constante de poder seguir creciendo de manera sostenida. Sabiendo las repercusiones en el mediano plazo de las situaciones producto de la pandemia y que hoy por hoy no nos permite tener un panorama tan claro a nivel país de manera circunstancial, hemos vuelto nuestra mirada a nuestros procesos internos”, comentó López. Quien termina de dar el pincelazo sobre el año próximo es Víctor Chacón. “Alcanzar los niveles de renta prepandemia nos llevará el 2022 entero recuperar el nivel de renta, tal vez un poco más. Pero sí vemos una recuperación de la ocupación, a ritmo moderado. El golpe de la pandemia fue muy fuerte en toda la actividad económica”, puntualizó el directivo. Evolución La crisis sanitaria pegó duro en el mercado, paralizando las compras y estimulando la cautela (cifras en millones de dólares). Fuente: SUGEVAL Resultados La mayoría de las SAFI’s se mantuvo sin cambios (o muy pequeños) durante los primeros diez meses del año en cuanto a la compra de inmuebles (cifras en millones de dólares). Fuente: SUGEVAL Mejoras La inversión en mejoras a los inmuebles se mantuvo constante durante toda la pandemia (cifras en millones de dólares para el período marzo 2020 – octubre 2021). Fuente: SUGEVAL © 2022. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.