Por Alejandra Soto
asoto@inversioninmobiliariacr.com

Descarga aquí el pdf.

Se avizoran tiempos mejores. Consultamos a un selecto grupo de líderes de empresas referentes del sector inmobiliario de América Central acerca de cómo visualizan el 2022. A pesar de los desafíos que acarrean temas como la inflación, la volatilidad y el incremento en los precios de los materiales para la construcción, el sector da muestras de optimismo y esperanza de vivir un gran año de la recuperación. No solo dan muestra de tener más confianza para invertir, sino además visualizan un sinfín de oportunidades derivadas del nearshoring.

Creatividad para enfrentar contexto actual

Afectación en cadenas de suministros e incremento de costos requiere de medidas innovadoras para ofrecer soluciones al alcance del cliente

No es ningún secreto para nadie del sector que las empresas trabajamos con márgenes discretos a la búsqueda de acercarnos a la capacidad de pago de nuestros clientes, que valga la redundancia, también sufren de los mismos efectos, reduciéndose su disponibilidad para hacer frente a la necesidad de vivienda.

No hay recetas mágicas en esta industria y, por lo tanto, tiramos de método, que no es más que creatividad relacionada con ingenierías de valor ligadas al costo, al diseño y a la configuración ingenieril de nuestros proyectos y, por otro lado, apostamos por tecnología de punta, con el objetivo de hacer todo mejor definido, más rápido; por ende, con costos indirectos más eficientes.

Este enfoque por duplicado, lo hacemos con toda la intención de que se materialice en una mejor oferta precio-producto hacia nuestros clientes, aclarando que esta oferta no es bidimensional, puesto que el factor “tiempo” de nuestros clientes y proyectos es igualmente fundamental.

Lo anterior no es nada fácil lograrlo, si a esto le sumamos la situación que se vive a nivel geopolítico con el conflicto Rusia/Ucrania, el desafío es triple. Sin embargo, nos comprometemos a trabajar muy duro e inteligentemente para mantenernos competitivos frente a la demanda.

Nuestro compromiso de inversión constante con el país sigue siendo firme, y cualquier escenario de parálisis por estos efectos no forman parte de nuestro ADN, que se resume en trabajo duro, perseverancia, integridad y, no menos importante, la sostenibilidad de todo lo que hacemos. Aclaro que somos plenamente conscientes de los impactos que genera nuestra industria, y por lo mismo, de que en nuestras manos está mitigarlos y compensarlos de la mejor forma posible”.

Nuevas oportunidades en relocalización de IED

Nearshoring como alternativa a la ruptura de cadenas de suministros y conflictos en Europa hacen del istmo un destino atractivo para la reubicación de inversiones

Estos flujos de Inversión Extranjera Directa sin duda generan un efecto muy positivo y demanda sobre los mercados inmobiliarios, tanto en la parte industrial, como de oficinas, y más a mediano plazo podrían tener impacto también en el comercial. Lo anterior permitirá incentivar los crecimientos y desarrollos de estos mercados y una recuperación más rápida.

También podría ayudar a acelerar el proceso que ya estamos comenzando a ver de desarrollo de las zonas francas fuera del Gran Área Metropolitana, en áreas más rurales, como Grecia, Orotina, Guanacaste y San Carlos, lo cual contribuye con la generación de empleo y desarrollo de infraestructura, comercial y de vivienda en los alrededores.

En este sentido, el reto que tiene Costa Rica es seguir generando mano de obra calificada, que se diferencie y destaque en la región, con capacidades técnicas únicas. Así como buscar mejorar la infraestructura, mayor agilidad en tramitología y reducción de costos.

Otro sector beneficiado recientemente con la pandemia son las costas, especialmente la zona de Guanacaste. Después de muchos años de mostrar movimientos lentos y pausados, se ha visto una importante afluencia de inversión extranjera hacia las playas, potenciando el mercado hotelero y residencial, especialmente el de alto perfil, así como proyectos de uso mixto en los alrededores de la zona de Liberia.

Con la aprobación de la Ley de Nómadas Digitales este mercado puede seguir creciendo, por lo que es importante que el país logre emitir rápido la normativa que regule esto y que sea amigable y de fácil aplicación para que incentive la llegada de extranjeros para trabajar desde Costa Rica por periodos largos de tiempo”.

Bodegas y logística atraen capital de inversión

Empresario afirma que mayoría de empresarios identifican potencial del nicho por el interés del mercado

Adicionalmente, habrá que ver cómo se mueve el mercado con relación a casa versus apartamento. Lo que vimos el año pasado es que aumentó mucho la colocación de vivienda secundaria de casa, porque no había tanto proyecto nuevo unifamiliar. Mientras que, en el tema de apartamentos, habrá que ver nichos de mercado porque yo lo veo todavía bastante saturado. Sería interesante también ver oportunidades de mercado en temas más operativos, o sea viéndolo más a nivel de Commercial Real Estate o la posibilidad de capturar oportunidades relacionadas con el regreso del turismo.

A nivel de retos, el desafío más grande es el tema de costos y operaciones. La pandemia causó muchos problemas y atrasos de obras, lo cual obviamente aumentó los costos en ventas ya realizadas. También hay un reto grandísimo de parte de la ciudad de Guatemala y del área pública para ver cómo incentivan el desarrollo.
Para concluir, nosotros estamos bastante positivos para este año y para 2023. Le seguimos apostando mucho a vivir en la ciudad. Creemos que la Ciudad de Guatemala apunta a un crecimiento grande, la duda es si será vivienda vertical, unifamiliar o bodegas”.

El reto más grande es la inflación

La escasez de materiales golpea el costo de materias primas, tanto que resulta difícil trasladar al cliente final

Otro factor es la problemática de acceso, carencia y disponibilidad de materiales que no son fabricados en países como los nuestros, lo que incide también en los costos de los proyectos de desarrollo inmobiliario.

Finalmente, la pandemia afectó grandemente a ciertos sectores que estaban creciendo, tal es el caso específico del turismo, hotelería y oficinas. Aunque se ve una leve mejora en estos segmentos, la recuperación será muy lenta”.

Los nuevos negocios post tiempos de crisis

Nearshoring, E-Commerce y Data Centers muestran un repunte y demandan infraestructura acorde al sector inmobiliario

La segunda gran oportunidad es el crecimiento del e-commerce. En Aristos Inmobiliaria estamos dando respuesta a este incremento con la construcción de la primera zona franca aeroportuaria del país denominada AirCity. Con ella pretendemos revolucionar el e-commerce en América Central, permitiendo reducir los tiempos de entrega dramáticamente e integrar la industria de la aviación con diferentes tipos de servicios para aeronaves.

La tercera oportunidad son los Data Centers. La pandemia vino a incrementar la necesidad de almacenamiento de información, la velocidad de respuesta y la ciberseguridad. Las empresas inmobiliarias podemos tomar esta gran oportunidad para agregar valor a nuestros clientes y hacer su operación más sencilla. Por ello, estamos construyendo el primer centro de datos comercial certificado Tier III de El Salvador denominado DataTrust.

No obstante, el reto que observamos es que para poder captar estos altos flujos de inversión que van a regresar a las Américas, tanto los gobiernos como las agencias de promoción de inversión deben de tomar un rol protagónico para ayudar a posicionar nuestros países, atraer inversiones y generar empleos de calidad. Es necesario trabajar de la mano con ellos para hacer un solo frente”.

Tecnología y creatividad puesta al servicio de la productividad

Segundo semestre aclarará el ritmo y magnitud de expansión requerida por las empresas del sector privado

En el área de zona franca, se espera que este año con la baja de la pandemia se inicie un retorno efectivo a las oficinas en todo el país. Las empresas están ahora en la encrucijada sobre cómo convencer a su personal a retornar sin perderlos, y qué cambios deben hacer en sus necesidades de trabajo para poder volver a atraer a sus colaboradores en un sistema híbrido, que a todas luces pareciera que llegó para quedarse.

Estamos en estos momentos replanteándonos maneras flexibles y diferentes de configurar y acondicionar los espacios existentes, así como distintas formas de contratación y desarrollo que van a modificar en un futuro cercano la manera de hacer negocios en este sector.

Dichosamente, hay empresas, principalmente las de tecnología, que siguen creciendo y que ven en su operación beneficios de mantener equipos de trabajo en sus facilidades, requiriendo de infraestructura y oficinas robustas, rodeadas de amenidades y servicios complementarios que no siempre se obtienen para sus colaboradores a través del teletrabajo.

Esperaría que, al irse normalizando la actividad hacia el segundo semestre, las empresas continúen avanzando con sus planes de expansión, y esto permita la recuperación del sector teniendo absorción positiva hacia finales de 2022. Por ahora, estamos evaluando los cambios en conjunto con nuestros clientes, y ajustándonos a las nuevas necesidades que requieran”.

Honduras a la expectativa de crecimiento sin precedentes

Posible llegada de inversiones nearshoring, en campos de manufactura textil y confección, así como de índole logística, alienta la premonición

A nivel privado, existe un esfuerzo muy importante de los principales grupos empresariales para atraer inversión al país. En nuestro caso, poseemos alrededor de 330.000 m2 en Zonas Francas, pero nuestro radar de oportunidades nos lleva a no solo estar enfocados en Honduras, sino también visualizamos un importante crecimiento de nuevos metros cuadrados de construcción en la región de México y Centroamérica en los próximos años para nuestro grupo y los clientes internacionales que servimos.

Recientemente, hemos desarrollado un nuevo parque industrial denominado INHDELVA SPS, en el cual opera nuestro cliente Tegra Global con un área de 63.000 m2, en el cual se fabrican prendas de vestir deportivas para la exportación al mercado norteamericano. Además, estamos por desarrollar un nuevo parque industrial denominado “La Barca Industrial Park” para clientes e inversionistas extranjeros.

Para Honduras observamos un crecimiento inmobiliario sin precedentes, muy similar a lo ocurrido en la década del 80 y 90, esto en parte al nuevo concepto del nearshoring y las expansiones del clúster textil & confección, así como un marcado incremento de los servicios logísticos”.

"Claros del día" emergen entre "nublados" de la incertidumbre

El significativo esfuerzo en materia de transformación de activos por parte de inversionistas es digno de destacar

Estos “nublados del día” no son lo único que observamos en el horizonte inmediato en nuestro país. Se observan también algunos “claros del día”. El significativo esfuerzo en materia de reposicionamiento y transformación de activos por parte de los inversionistas inmobiliarios, incluyendo a los fondos de inversión administrados por Improsa SAFI, es digno de destacar. Esta tendencia nace en respuesta a la comprensión de que, sin dicha acción, será imposible capturar la expansión que las empresas puedan estar emprendiendo en respuesta a fenómenos como el nearshoring, o bien a los cambios en la industria logística debido a los cuellos de botella en el transporte de mercaderías o a la incertidumbre en los mercados globales. Esta adaptación a gran escala de los inmuebles de segunda generación pretende ser una nueva promesa de valor para los potenciales inquilinos. Cuando se trata de identificar en qué consisten esos esfuerzos de reposicionamiento, encontramos un sin número de beneficios, tanto a nivel privado como social”.

Un nuevo consumidor será protagonista de la recuperación

Tendencias en ocio y entretenimiento, mayor conocimiento y nivel de exigencia lo determinan

A raíz del impacto de la pandemia generada por el COVID-19, las economías regionales continúan en su proceso de recuperación económica.

Las tendencias del consumidor han migrado y continuarán evolucionando, con consumidores más exigentes, informados y orientados al ocio y el entretenimiento. Los profesionales de la industria deben estar conscientes de los factores económicos y las tendencias del consumidor para adaptarse a los continuos cambios que se están visualizando en nuestra industria. Velando por un importante estándar de calidad, sostenibilidad, servicio y apoyo incondicional a las empresas que integran la cadena de valor y por supuesto al consumidor final”.

Ciudades demandan crecer

Proyectos de expansión en ciudades inteligentes y hub de manufactura avanzada responden a necesidades de mercado

GK, en su división de bienes raíces, se dedica a desarrollar y administrar una sólida cartera de proyectos en Honduras que incluye dos ciudades inteligentes: Altia Smart City San Pedro Sula y Altia Smart City Tegucigalpa, así como un Centro de Desarrollo Industrial: Green Valley Advanced Manufacturing Hub, en Naco, Santa Bárbara.

En Altia Smart City San Pedro Sula, estaremos expandiendo nuestra oferta de espacios llave en mano con la construcción de una cuarta torre y en Altia Smart City Tegucigalpa con la construcción de una segunda torre en respuesta a la alta demanda de espacios de las industrias de IT y tercerización de servicios, las cuales estarán listas para el último trimestre de 2022. Adicionalmente, se construirá en San Pedro Sula un Hotel Ejecutivo que contará con 115 habitaciones, salones para eventos, restaurante, gimnasio, terrazas, piscina, centro de negocios, entre otras amenidades; así como The Museum, que proporcionará 200 espacios de parqueos adicionales dentro de Altia.

Como parte de nuestro portafolio industrial en GK, Green Valley Advanced Manufacturing Hub expandirá su planta solar y su planta de energía, ofreciendo confiabilidad de la red de energía y beneficios de sustentabilidad a todos sus grandes clientes industriales. Con estas dos nuevas expansiones, Green Valley tendrá una cartera energética equilibrada de más de 14MW de energía solar y 56MW de energía a través de su capacidad de cogeneración. GK continuará expandiendo su presencia en Honduras creando más de 5.600 nuevos empleos e invirtiendo un total de $105 millones en estas nuevas expansiones”.

Alza de precios plantea un reto a preventas inmobiliarias

Elevada volatilidad obliga a plantear soluciones como la indexación, para evitar desbalance financiero de nuevos proyectos

La pandemia nos vino a mover el piso de una forma totalmente inesperada, puso a prueba la estructura de negocio y nos sorprendió gratamente la gran capacidad de nuestro equipo para ajustarse a la nueva realidad.

A esta situación se suma el proceso inflacionario en el que nos encontramos. Los costos de los materiales que son insumos para nuestros proyectos, no nos permiten tener claridad en los precios que podemos ofrecer al mercado, los inmuebles se venden anticipadamente a su construcción y entrega, como vender a un precio fijo. En esta situación no es posible, tenemos que indexarnos y hacer nuestro mejor esfuerzo para mantenernos en el mercado.

Adicionalmente, la situación interna de la economía del país y también la internacional, nos obliga a ser creativos y arriesgados, y es allí donde encontramos nuestra principal oportunidad.

En El Salvador, la demanda de nuestros productos, nuestra competitividad dentro del mercado y el acceso a financiamiento, potencia nuestra actividad. Como muestra de nuestra confianza y compromiso con el país, estamos empezando dos proyectos con más de 150 unidades para vivienda multinivel, TRELUM y AVITAT LINK; así como un proyecto comercial con más de 5.500 m2, PASARES. Se mantiene la confianza en el país y seguimos en planificación con más inversiones y el desarrollo de unas 800 unidades habitacionales más, además de nuevos espacios comerciales e institucionales”.

Nearshoring ha impulsado e impulsará demanda en zonas francas

Necesidades de clientes evolucionan, incrementa la exigencia en calidad, sostenibilidad y el requerimiento de flexibilidad

Adoptar las nuevas tendencias y diseñar edificaciones más versátiles, de rápida ejecución y eficientes en el consumo de recursos naturales, son parte de las enseñanzas que nos ha dejado la situación sanitaria actual.

Apostar siempre a superar las expectativas de los consumidores más exigentes es el verdadero reto. En el caso de Garnier & Garnier, que desarrollamos centros corporativos y parques industriales bajo el modelo de zona franca -una demanda que durante los últimos dos años ha venido en crecimiento producto del nearshoring de empresas-, ha vuelto los ojos hacia Costa Rica, no solo por su ubicación geográfica sino también por su oferta de recurso humano altamente calificado.

La crisis producto de la guerra entre Rusia y Ucrania ha provocado que las compañías decidan transferir parte de su producción a países más competitivos, localizados en destinos cercanos a sus mercados. Por lo que esto se convierte en una oportunidad para la región latinoamericana, que actualmente se encuentra en la mira de empresas que temen que sus operaciones se vean afectadas por esta situación.

En ese sentido, es clave poder seguir garantizando mano de obra con altos estándares de calidad, aunado a una oferta de espacios que puedan adaptarse o modificarse al ritmo de las necesidades de las compañías, para que incluso puedan contratar más o menos espacios y en periodos más flexibles, según sea su necesidad. Además de priorizar el diseño de atractivas amenidades y espacios colaborativos que permitan un retorno placentero a las oficinas.

Finalmente, otra de las prioridades se concentra en ofrecer una propuesta muy competitiva y adecuada para las compañías, pues a raíz de la situación global, los precios y el tiempo de entrega de los materiales de construcción presentan retos importantes. El acceso inmediato a servicios clave y que permitan la fidelización de los ocupantes, es sin duda fundamental”.

Volatilidad de precios condiciona rentabilidad de proyectos

Fuerte inflación es el mayor reto para el equilibrio financiero de los proyectos que hoy están en ejecución

Por otro lado, la fuerte competencia y sobreoferta que vemos en la mayoría de segmentos inmobiliarios regula los precios de venta, a raíz de lo cual no es posible incrementar dichos precios al mismo ritmo que ha incrementado el costo de construcción.

Como constructores tenemos una visión clara de convertir los retos en soluciones innovadoras que permitan minimizar el impacto negativo. Vemos la oportunidad de una mayor colaboración entre desarrolladores, especialistas, contratistas y proveedores para planificar y construir proyectos más eficientes en costos; innovando a través de sistemas estructurales y constructivos, así como el uso de otros materiales.

En proyectos que están en etapa de planificación, aún es posible hacer ajustes por medio de una asesoría integral acerca de las eficiencias, ahorros y otros procesos constructivos que podrían mejorar el presupuesto del proyecto. Éste es un trabajo en conjunto con los desarrolladores que requiere tiempo y disposición para su revisión, pero cuyo resultado será un dato más certero con una proyección mejor aterrizada”.

Vivienda céntrica, una demanda del consumidor

Existe interés del cliente por adquirir vivienda en zonas que faciliten la movilidad; volatilidad de precios podría mermar intención de compra

La oportunidad principal la vemos en la demanda por vivienda en los cascos urbanos que eviten largos tiempos de movilidad, y que se mantengan precios accesibles principalmente para servir a la mayoría de los segmentos socioeconómicos de la base de la pirámide, y así ofrecer opción de vivienda propia”.

Protagonistas procuran recuperar el tiempo perdido

Iniciativas para reactivar en el corto plazo proyectos que fueron demorados por la pandemia tratan de sobreponerse a la incertidumbre

Por un lado, estamos ante un ciclo que pareciera el fin de la pandemia. Este fenómeno parece estar asociado a un nuevo impulso de retomar proyectos e iniciativas que fueron truncadas cuando inició el COVID-19. Pareciera que el sector empresarial de alguna manera quiere recuperar el tiempo perdido y el costo de oportunidad de estos dos años.

Hemos visto una mayor confianza en la inversión en nuevos desarrollos, en particular en proyectos mixtos, industriales, residenciales y en el sector de hospitalidad. La imagen internacional de Costa Rica y su estrategia de atracción de inversión ha venido dando resultados a pasos agigantados. La cercanía con mercados como Estados Unidos también nos ha permitido una clara estrategia de nearshoring que optimiza los costos y tiempos de transporte. Un factor destacado para nuestro país es la estrategia de sostenibilidad que cada vez toma más fuerza.

Finalmente, la reactivación económica viene en franco crecimiento.

En cuanto a los riesgos, los vemos en dos grandes dimensiones: domésticos e internacionales. Localmente nos enfrentamos a una deuda interna que cada vez mete más presión en distintos sectores de la sociedad. Y finalmente se debe establecer una política monetaria que permita un mejor clima de inversión tanto a locales como a extranjeros.

A nivel internacional, evidentemente el conflicto bélico en Europa oriental es una amenaza importante en temas de precios de hidrocarburos, materias primas, ambientes propicios para inversiones internacionales y, en definitiva, para la tranquilidad mundial. Por otro lado, no deja de preocupar la creciente inflación en Estados Unidos, ya que como sabemos nuestro país depende, en gran medida, de dicho mercado.

Como balance general, tenemos la esperanza de que sea un gran año de recuperación y crecimiento para nuestra industria, y para cada uno de los actores que la componemos”.

© 2022. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.