Por Soledad Montero, smontero@inversioninmobiliariacr.com

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Ante una oportunidad de inversión en el sector inmobiliario, para no comprometer el capital, hay ciertas variables o factores propios y externos que requieren de una lupa experta que los analice. Revista INversión INmobiliaria (IN) entrevistó a Daniel Álvarez (DA), Principal & Senior Vice President de Cushman & Wakefield/AB Advisory. De acuerdo a Álvarez un estudio de mercado permitirá examinar exhaustivamente esos elementos y validar el modelo de negocio bajo el cual se desea desarrollar un proyecto.

(IN) Realizar una inversión carácter inmobiliario siempre requiere un análisis exhaustivo que permita augurar el éxito del proyecto. ¿Qué seguridad brinda un estudio de mercado en ese escenario?

(DA) El nivel de éxito que llegaría a tener un proyecto inmobiliario depende de una serie de variables y factores propios y externos. Un estudio de mercado permite analizar desde una perspectiva integral ambas aristas, ya que no solo se estudia el proyecto como tal, sino también las condiciones de mercado bajo las cuales se desarrollará. En cuanto a los factores propios, un estudio permite entender si el concepto propuesto coincide con las necesidades reales del mercado y lo que requieren los potenciales inquilinos y/o usuarios. En cuanto a las variables externas, el conocimiento de mercado del equipo consultor permite analizar las tendencias macroeconómicas, inmobiliarias, demográficas, educativas y tecnológicas históricas, actuales y futuras a fin de darle visibilidad a la empresa desarrolladora sobre las condiciones reales del mercado.

(IN) ¿Qué garantías ofrece el estudio de mercado al inversor o al grupo de inversores que está por inyectar capital a un proyecto inmobiliario?

(DA) La principal garantía es la validación del modelo de negocio bajo el cual se desea desarrollar el proyecto. El equipo consultor transmite su experiencia y conocimiento ofreciendo un análisis imparcial del proyecto y las características que lo componen para posteriormente desarrollar conclusiones y recomendaciones fundamentadas en los resultados obtenidos. Asimismo, un buen estudio de mercado debe poder validar el proyecto desde un punto de vista comercial y financiero. Desde un criterio comercial, la experiencia de mercado de Cushman & Wakefield permite definir las mejores prácticas, técnicas y herramientas que van a determinar el atractivo comercial del desarrollo.
Desde una perspectiva financiera, durante el proceso de estudio se analizan los flujos de efectivo, tiempos de colocación y el rendimiento proyectado del proyecto. Esto permite a los inversionistas tener un panorama preciso del retorno esperado previo a sus inversiones.

(IN) ¿Cómo el mapeo de datos complejos, en los distintos parámetros de un estudio, permitirá conceptualizar un desarrollo inmobiliario que se diferencie de lo existente en el mercado?

(DA) Cuando un mercado inmobiliario es incipiente, el éxito de muchos proyectos puede estar sujeto a su simple oferta. No obstante, conforme el mercado madura y los inquilinos se vuelven más sofisticados, como es el caso actual de Costa Rica, el éxito de un proyecto inmobiliario se basa en lograr cumplir con las amplias y variadas exigencias del mercado. Durante el proceso consultivo de un estudio de mercado, Cushman & Wakefield / AB Advisory analiza datos y parámetros de las diversas variables que afectan un proyecto inmobiliario. Este análisis exhaustivo permite entender el estado actual de un mercado para así encontrar las fortalezas y debilidades, y dotar al proyecto de factores diferenciadores que le generen un valor agregado contra lo ya existente. Estos factores incluyen temas técnicos y estructurales, distribución, accesos, amenidades presentes y demás que marcan la diferencia entre un proyecto inmobiliario y otro, logrando el éxito del proyecto.

(IN) ¿Un estudio de mercado puede orientar al inversor para tomar ventaja de las condiciones cambiantes del mercado

(DA) El mercado de bienes raíces se desarrolla en el tiempo a través de lo que se denomina el ciclo inmobiliario. Al igual que los ciclos bajo los cuales trabajan diversos sectores de la economía, el mercado inmobiliario pasa por etapas de expansión, desaceleración e incluso recesión que afectan a los factores que componen este mercado como, por ejemplo: precios de renta, tasas de disponibilidad, construcción de nuevo inventario, expectativas, entre otros. Un estudio de mercado le muestra al inversionista y a la empresa desarrolladora la etapa en la que se encuentra el mercado dentro del ciclo inmobiliario, lo que le permite adelantarse a las condiciones esperadas y así tomar ventaja. Con esto, se puede tener una visión macro del mercado para así determinar el mejor momento para desarrollar y calcular los tiempos de construcción, entrada al mercado y colocación.

Foto: Daniel Álvarez, Principal & Senior Vice President de Cushman & Wakefield / AB Advisory.

(IN) ¿Qué criterios deben prevalecer y qué se debe tener en cuenta para solicitar un estudio de mercado?

(DA) El primer punto que se debe tener claro es qué es exactamente lo que se quiere evaluar o hasta qué nivel de detalle se desea analizar. Por lo tanto, los criterios que deben prevalecer van a depender del tipo de estudio que se desee, por ejemplo, un estudio de conceptualización para caracterizar un proyecto desde sus inicios, un estudio de mercado completo para analizar las variables inmobiliarias, socioeconómicas, demográficas y técnicas que afectan un proyecto, un estudio de evaluación de riesgos, entre otros.

(IN) ¿Qué parámetros de calidad se deberían exigir?

(DA) La calidad de la información y el nivel de confianza deben prevalecer a la hora de solicitar un estudio de mercado. Dichas características se pueden medir con tres parámetros:
• Es importante considerar los años de experiencia de la compañía en el mercado local, regional y mundial.
• Quien realiza el estudio debe estar en la capacidad de demostrar resultados previos relevantes, tales como casos de éxito o testimonios de otros clientes.
• Por último, se debe contar con un equipo interdisciplinario y experimentado que tenga los conocimientos y habilidades necesarias.

(IN) Y, ¿en cuanto a las tecnologías y herramientas para desarrollar el estudio?

(DA) Es importante una constante investigación y capacitación en nuevos avances tecnológicos debido a que en los últimos años se incrementó el uso de nuevas herramientas o formas de trabajar, que poco a poco afectan el mercado inmobiliario y lo harán a mayor medida durante los próximos años. Prácticas como home-office, coworking, Inteligencia Artificial (AI, por sus siglas en inglés), Automatización Robótica de Procesos (RPA, por sus siglas en inglés) y el Internet de las Cosas (IoT, por sus siglas en inglés) son cada vez más habituales y aplicables al mercado inmobiliario, por lo que se debe tener un conocimiento actualizado en estos temas para poner a los desarrolladores e inversionistas en perspectiva de estos avances.

(IN) ¿Qué riesgos toma quien se lanza a invertir en un proyecto inmobiliario sin un estudio de mercado formal?

(DA) Una empresa desarrolladora o un grupo de inversionistas que se lanza a invertir en un proyecto inmobiliario sin un estudio de mercado formal pueden entrar al juego con una perspectiva limitada del mercado, tal vez sin tener claridad total de las tendencias actuales, perspectivas futuras, competidores ni las condiciones demandadas. Esto puede retrasar la colocación del inmueble, aumentando el riesgo de las inversiones realizadas y afectando los rendimientos esperados.