Recuperación de centros comerciales se vislumbra a un año plazo de la pandemia

Cierres y horarios restringidos generaron que las marcas se reinventaran hacia ventas digitales. Propietarios e inquilinos han tenido que negociar montos de alquileres producto de la crisis. Por Brandon Floresbflores@inversioninmobiliariacr.com Foto: carácter ilustrativo (shutterstock) Descarga aquí el pdf. A finales de marzo de 2020, producto de la pandemia por COVID-19, las autoridades de salud del país dieron la orden de que los centros comerciales solo podían operar a un 50% y con un horario restringido. Fue en ese momento que, tanto los propietarios como los inquilinos se vieron obligados a tomar medidas inmediatas. Ese fuerte golpe se suma a los que ya venía recibiendo el sector desde el año anterior, tras la aprobación de la reforma fiscal y la incertidumbre que tenía la población en torno al futuro económico del país. Para el segundo semestre de este año, la firma inmobiliaria Colliers, estima que en la mayoría del sector retail los locales superan, por poco, el 10% de desocupación, lo cual es considerado por los expertos, como el límite para decir que un mercado se encuentra saludable. En el corto plazo, la afectación más grande ha sido la disminución de un alto porcentaje del tráfico o visitación, mismo que refleja una reducción drástica en las ventas del comercio en general. Como consecuencia de esta situación, se han generado suspensión de contratos laborales y despidos, así como la baja en los ingresos por cuotas condominales, algo que afectan directamente la operación, mantenimiento y obligaciones de los inmuebles. De cara al futuro, el desafío será retomar el flujo de personas que frecuentaban los centros comerciales, pues aún existe mucha incertidumbre sobre el comportamiento del virus en Costa Rica. De acuerdo con Melizandro Quirós, director de Republica Inmobiliaria Consulting, es probable que en el corto y mediano plazo (de 6 a 12 meses) baje la visitación, debido a las restricciones sanitarias y al temor de las familias, lo que afectará el nivel de arrendamiento de las áreas comerciales y presionará a la baja en los alquileres, Según el experto, se esperaría que las familias confluyan más al centro comercial y mejore el nivel de alquiler de los espacios disponibles, pero esta mejora en el nivel ocupación y de las rentas cobradas -similar a los montos de alquiler que se cobraban antes de la pandemia- pueda requerir de 1 a 2 años. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="explicó Quirós"]La recuperación del flujo normal a un centro comercial debería llevar cerca de 12 meses, ya que a pesar de que la crisis de salud se vaya normalizando y con ello el temor del público por el contagio, la crisis económica y del empleo estaría impactando fuertemente el ingreso disponible de las familias. Es presumible que los niveles de visitación y facturación de los de estos complejos comerciales se recuperen lentamente, aunque es viable que alcancen un nivel similar al que había antes de la pandemia.[/quote] ¿Qué se toma en cuenta para fijar un alquiler en un centro comercial? Los factores que determinan el monto de alquiler comercial se dividen en dos grupos, los internos al establecimiento comercial y los relacionados con la demanda comercial, donde se ubica dicho inmueble. “Los factores internos incluyen la ubicación del local dentro del centro comercial (zona central, pasillo o interior), el tamaño de éste (aquí rige el criterio de que a mayor metraje de arrendamiento menor renta). Adicionalmente, influye el nivel de acabados o amenities del inmueble (parqueos, áreas recreativas, etc) y finalmente, se debe tomar en cuenta la antigüedad de la infraestructura”, resaltó el director de Republica Inmobiliaria Consulting. En cuanto al segundo factor es determinante la ubicación geográfica del centro comercial, por ejemplo, si es una zona de alta gravitación comercial (bien céntrico respecto al área residencial) y la oferta de otros espacios similares dentro de la zona. En la medida en que el inmueble esté bien ubicado y haya menos oferta, mayor será la renta. ¿Qué han hecho los propietarios? En el caso de Paseo Metrópoli, han negociado con sus inquilinos, desde arreglos de pagos para la morosidad generada, descuentos en las cuotas, disminuciones en el costo de arrendamiento y hasta la suspensión de intereses moratorios, entre otros. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="contó Rolando Rodríguez, Gerente General de Paseo Metrópoli"]Hemos tenido que ajustar los procedimientos y protocolos de limpieza y sanitización, así como las rutinas de mantenimiento. También la renegociación con proveedores y reducción de contratos de servicios para bajar la carga financiera mensual y aplicar rebaja de jornadas y suspensión de contratos, ajustando al mínimo las planillas para enfrentar la emergencia.[/quote] El centro comercial ha realizado negociaciones de alquileres y arreglos de pago con sus inquilinos, y para sus visitantes ha impulsado campañas publicitarias, enfocándose en que Metrópoli es un lugar seguro, que cumple con todos los protocolos de limpieza y sanitización exigidos por el Ministerio de Salud, para garantizarles que ingresan a una zona segura a realizar sus compras. Foto: Paseo Metropoli, ubicado en la provincia de Cartago, Costa Rica Rodríguez confirmó que actualmente operan con un 85% de ocupación, aunque inicialmente vislumbraban una vacancia de un 30%, el impacto fue menor. En el caso de Portafolio Inmobiliario, grupo propietario de inmuebles como Lincoln Plaza, Mango Plaza, Plaza Bratsi, en el sector comercial y de Avenida Escazú, Escazú Village, Terrazas Lindora y Terminal 7/10, en cuanto a usos mixtos, hace varios meses, desde que inició la pandemia, lograron acatar, entender y alinear las medidas dictadas por el Gobierno. Por ende, las acciones que han tomado están dirigidas a la condonación o moratoria, basadas en un razonamiento de afectación del sector en específico. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="dio a conocer Ana Laura Rojas, gerente de mercadeo de Portafolio Inmobiliario"]El sector en general se ha visto afectado por la contención de la propagación del virus COVID-19, sin embargo, desde Portafolio Inmobiliario hemos realizado diferentes estrategias como es la campaña ¨Juntos Salimos Adelante¨, para apoyar a nuestros inquilinos con la continuidad de su negocio por lo que pusimos en marcha el plan, con el objetivo de brindarles una opción para sobrellevar esta difícil situación que enfrenta el país.[/quote] De esta forma, en alianza con Banco Promerica, concretaron algunas medidas para mitigar el impacto en la economía costarricense y brindar opciones competitivas en cuanto al periodo de gracia, tasa preferencial, plazo y condiciones en general. Foto: Lincoln Plaza esta ubicado en Moravia, Costa Rica La compañía detalló que, en Lincoln Plaza -su proyecto más destacado en el sector comercial- tuvo una disminución únicamente de un 2%, pasando de un 96% de ocupación a un 94%. Según los estudios realizados por la Cámara de Comercio de Costa Rica (CCCR), el 60% de los comerciantes visualizan necesitar al menos 10 meses para recuperar el nivel de facturación previo a la crisis, esto en el momento en que vuelvan a operar con normalidad. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="expresó Alonso Elizondo, Director Ejecutivo de la CCCR"]Muchos negocios han salido de funcionamiento, y los que todavía están operando, luchan contra sus costos fijos para poder sobrevivir, esto se traduce en una reducción de la demanda de los locales comerciales. También es importante considerar que la oferta es relativamente inelástica, dado que los locales de los centros comerciales no tienen muchos usos alternativos; todo en conjunto ejerce una presión para que los precios de alquiler bajen en los próximos meses.[/quote] Elizondo advirtió además que probablemente la vacancia de locales retail aumente en centros comerciales y fuera de ellos. ¿Qué dicen las marcas? En todo sentido, las compañías y marcas con puntos de venta en centros comerciales han sufrido afectaciones, lo cual los ha llevado a tomar medidas paliativas. “A nivel económico, en Monge hemos implementado diferentes estrategias para reducir los gastos de operación con el objetivo de conservar a todos nuestros colaboradores, sin afectar el servicio y la calidad de los productos que reciben nuestros clientes. Es realmente difícil calcular cuando volveremos a la normalidad, para nosotros el nuevo largo plazo es de una semana”, relató Carlos Fernández, Gerente de Comunicación de Monge. Mencionó que el COVID-19 ha tenido un profundo impacto en las empresas; algunas se han visto más afectadas que otras y Monge no escapa a esta realidad. Por ejemplo, la visitación a nuestras tiendas físicas bajó, sin embargo, el uso de nuestros canales digitales más bien aumentó, por ello, fortalecimos nuestra tienda virtual, tiendamonge.com, y Ana, la asistente virtual de WhatsApp de Monge (7021-7100). Estas herramientas digitales de Monge les permiten a sus clientes realizar diferentes trámites; desde comprar productos, abrir una línea de crédito, pagos de cuotas hasta solicitar adelantos de efectivo, todo de manera virtual. En el caso de Arcos Dorados, franquicia que opera la marca McDonald’s en el país, reconocieron que, con el cierre de los centros comerciales y los horarios reducidos de apertura, han tenido que ajustar sus operaciones para poder abrir los restaurantes que se encuentran en cada uno de ellos. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="declaró Wendy Madriz, supervisora de Comunicaciones de Arcos Dorados Costa Rica"]Definitivamente el cierre de los centros comerciales y los horarios reducidos de apertura nos han impactado directamente; hemos tenido que negociar los contratos de alquiler desde que empezamos a vivir los impactos de la emergencia nacional por COVID-19, nos acercamos a nuestros arrendatarios en los distintos centros comerciales donde operamos. Ellos han entendido la coyuntura que estamos viviendo los inquilinos y gracias a este acercamiento, recibimos su apoyo para enfrentar la situación.[/quote] Pero esta situación los llevó a reinventarse y ver otras oportunidades para impulsar restaurantes que sí podían abrir y acciones en otros segmentos, como el servicio de McDelivery, el cual solo en abril de este año registró el doble de transacciones con respecto al mismo mes de 2019. Foto: Cortesía de McDonald’s Por su parte, la mayor afectación que ha percibido la marca Doña Dona, es la baja en el flujo de visitantes a los centros comerciales, las restricciones de horario y cierres totales, tomando en consideración que la mayoría de las tiendas de esta empresa se ubican en estos lugares. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="detalló Javier Becerra, Gerente General de Doña Dona"]Desde el inicio de la pandemia se conversó sobre una negociación de tres meses y pasado ese período prácticamente hemos revisado el tema mes a mes, con los dueños de los centros comerciales. Sí puedo destacar la buena voluntad de los arrendatarios ante la situación.[/quote] Tienen claro que aún les falta camino por recorrer, que la emergencia nacional y la situación de pandemia no se solucionará de un día para otro, por eso, se unen al llamado de las autoridades para que las personas se cuiden, porque sólo así, será posible salir juntos de esto. La cadena de tiendas Gollo ha apostado por fortalecer sus canales digitales, lo cual les han permitido un aumento en sus ventas online de un 200% aproximadamente. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="mencionó Eduardo Córdoba, Gerente de Mercadeo de la cadena Gollo"]Desde el inicio de esta pandemia hemos cumplido con todas las recomendaciones del Ministerio de Salud para proteger a nuestros colaboradores y clientes, por encima de cualquier decisión comercial; ellos están primero. Pese a los obstáculos que todos los sectores comerciales hemos percibido a nivel mundial, como empresa ampliamos nuestra operación en canales digitales, facilitando las compras online para que los consumidores no se expongan a aglomeraciones en la calle.[/quote] En el sector de retail la afectación ha sido mucho más amplia, en comparación con el área de oficinas y logístico; principalmente para las empresas minoristas más pequeñas, por factores como las restricciones sanitarias, la incertidumbre, la modificación en los patrones y prioridades de consumo, así como los cambios en las condiciones laborales de un segmento importante de la población, factores que impactan directamente el consumo. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="resaltó José Ignacio González, Market Research & Consulting Director de Cushman & Wakefield | AB Advisory"]La innovación ha sido clave para aprovechar oportunidades generadas por el distanciamiento social y garantizar la continuidad de algunos sectores, por ejemplo, el food delivery. Eventualmente también el incremento de transacciones de e-commerce, ahora conocido como new commerce, podría generar nuevas oportunidades para el sector.[/quote] El sector en cifras De acuerdo con la firma inmobiliaria Colliers, para el segundo trimestre de 2020 el inventario total de muestra un incremento del 1,57%, con respecto al año anterior, la nueva oferta es de 18 271 m², de esto el 50% corresponde al formato Strip Center. Además, la tasa de disponibilidad general es de 11,76% lo que indica que está por encima del límite de un mercado sano y en ese mismo período, la cantidad de nueva oferta tuvo una drástica caída del 68,1%. Comienza a verse un alza en la disponibilidad en distintos sectores más que otros; todos los formatos excepto los Urban Center y Lifestyle Center están por encima del 10% de ocupación, lo cual hace que nos enciendan las alarmas. “Hoy nadie sabe que va a pasar con el sector comercial, no sabemos qué tanto músculo financiero tengan los dueños de inmuebles para enfrentar que los inquilinos abandonen los locales o poder negociar con ellos. Justamente quienes tienen poder son los inquilinos porque los dueños deben ser flexibles para llegar a acuerdos con ellos”, explicó Bertha Mora, Gerente de Inteligencia de Mercados de Colliers Costa Rica. La experta agregó que la localización de los centros comerciales sigue siendo el factor número uno en cuanto a importancia y recalcó que la recuperación del sector tendrá que ver con los cambios que tenga la actividad económica en el país y cómo se puedan adaptar los espacios comerciales. Fuente: Colliers International Costa Rica © 2020. 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