Por Joanna Nelson
jnelson@inversioninmobiliariacr.com

Foto: Cortesía de El Mestizo, Plaza Tempo, Escazú, Costa Rica

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¿Es su centro comercial uno que permite a los consumidores relajarse, ejercitarse, entretenerse y vivir experiencias enriquecedoras? Si la respuesta es negativa, necesita un plan de acción.

El mercado obliga a los desarrolladores y/o administradores de inmuebles a ajustar su propuesta a la demanda de las tendencias actuales, que afectan a los Regionals Centers o centros regionales -más de 10.000 m², entre otras características- que fueron construidos hace una década, con una visión acorde para aquel momento.

En la actualidad, el reto es sortear la desocupación de los locales propia de una época en la que el consumo está desacelerado; la proliferación de los llamados lifestyle centers y de las compras en línea por medio de diferentes plataformas, como Amazon; cada vez capturan más a las personas.

Randall Fernández, gerente general de Colliers Costa Rica, detalló que la desocupación en los Regional Centers alcanzó un 8% en diciembre de 2018. En marzo del 2019 bajó levemente para ubicarse en 7,85%.

Ambos datos se contraponen al 4,69% de desocupación que hubo en marzo del 2018, una diferencia de casi el doble. Según Fernández, hace cinco años la desocupación era de 2,5% y con la entrada de City Mall, en 2015, subió un poco, “cosa que es natural”. Luego bajó, pero recientemente se ha dado un crecimiento.

¿Qué está alimentando la tasa de desocupación?

Fernández atribuye la desocupación actual a factores estructurales y coyunturales.

En lo coyuntural señala elementos como la situación económica: el desempleo, la futura entrada del impuesto al valor agregado; entre varias, lo que restringe el gasto y hace que las personas sean más precavidas con su billetera y disminuyan el consumo.

Dentro de los estructurales, Fernández enumeró la transformación en los hábitos de consumo de la población, que busca en los centros comerciales experiencias diferentes como distraerse, y no tanto visitar una tienda tradicional.

En paralelo, al construirse nuevos espacios comerciales, se agregan m² a la oferta, por lo que los centros comerciales compiten entre ellos para ser ocupados y visitados.

Abner Azofeifa, experto en desarrollo de estrategias retail de la empresa Arquimagenes, añade que otro factor que va en detrimento de la visitación a centros comerciales son las plataformas online que proporcionan al consumidor la opción de que, desde la comodidad de su casa, se pueda obtener una gran variedad de productos y a precios muy competitivos, lo que resta seducción a los típicos centros comerciales.

Empresas como Uber Eats, Glovo, Go Pato u otros negocios han logrado penetración en la Gran Área Metropolitana costarricense y son contendientes reales de la opción de salir.

Si combinamos la tecnología con la barrera que suponen las presas para el desplazamiento, se comprende que las personas simplemente decidan mandar a alguien más a recoger sus pedidos y así evitar la visita a un centro comercial, lo cual limita la posibilidad de mayor consumo en caso de haber visto algo adicional que hubiera sido de su interés.

“Podemos ya ver casos de esta situación a nivel internacional de cómo negocios tradicionales y de gran poder no han logrado superar estos competidores de ventas en línea. Hasta uno de los gigantes como lo es Walmart está siendo golpeado, por hablar de algunos de los tantos casos”, considera Azofeifa.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="añadió Azofeifa"]Esta situación ha convertido a los centros comerciales en puntos de poco interés para los consumidores, por lo cual se requiere un reinvento de los puntos de venta, para que puedan sobrevivir y recuperar su posición ante la amenaza de las ventas online.[/quote]

Foto: Arq. Abner Azofeifa

Azofeifa identifica algunos retos de los centros comerciales que tienen que ver con explotar el marketing sensorial (el mercadeo de los cinco sentidos), así como la incorporación de la tecnología.

Para él, un factor que aleja a las personas de los centros comerciales son los parqueos de cobro, “lo que se convierte en una presión para el consumidor para que se vaya del centro comercial”.

Además, alega que los centros comerciales no han logrado una buena fórmula entre inquilinos comerciales, entretenimiento y gastronomía, por lo que es preciso alcanzar un punto perfecto de estos elementos para el éxito del desarrollo de un centro comercial.

El formato ganador en tiempos de crisis

La posibilidad de ofrecer múltiples usos es lo que hace del Lifestyle Center el formato ganador. Si las personas están bajando sus cuotas de consumo, hay que comprender que les resulta más rentable salir a un lugar que ofrezca diferentes facilidades: unidades para vivir, comercios, hoteles, oficinas, espacios de recreación y para ejercitarse, áreas de trabajo común (conocidas como coworking), entre otros.

Estos sitios resultan ideales para satisfacer las exigencias de los llamados millenials y centenials, que procuran mejorar su calidad de vida a través de la búsqueda de espacios públicos y zonas verdes en las que puedan recrearse y pasar un buen rato.

En el país existen varios ejemplos de estos lifestyle centers, como Oxígeno (en Heredia), que cuenta con espacios públicos de uso abierto para que las personas hagan deporte y se recreen, así como Santa Ana Town Center y Avenida Escazú.

Foto: Oxígeno Human Playground, Heredia, Costa Rica

Ciudad Cayalá, en Guatemala, también es un ejemplo de estudio para la región, gracias a la mezcla de usos, escala del desarrollo y sus espacios públicos; señala el arquitecto Rafael Solís, de la firma Urbanistas Asociados, que trabaja en diferentes proyectos de carácter comercial.

De acuerdo con Solís, la fórmula tradicional de algunos centros comerciales de contar con cines, restaurantes y eventos esporádicos, sin duda se ha quedado corta”.

Por ello, ante la nueva ola de los lifestyle centers, “el reto de los centros comerciales para no perder vigencia es reformular la tradicional mezcla comercial, generando nuevos usos o transformando locales existentes a otros usos”, reflexiona Solís.

Principales casos de reinvención

Frank Quirós, Associate Director de Newmark Knight Frank Centroamérica, estima que la estrategia para atraer al público a los centros regionales debe girar en torno a crear espacios que sean un destino y no la idea antigua de los malls, en los que no existía una diferenciación entre cada proyecto, sino que se buscaba tener la mayor cantidad de tiendas y servicios en un solo lugar.

“La tendencia de los consumidores de preferir la conveniencia y las compras por internet han venido a provocar que estos centros regionales deban implementar factores diferenciadores como áreas recreativas y de esparcimiento, además de buscar inquilinos estratégicos, que logren atraer tráfico por su giro de negocio”, dijo Quirós.

Ahora bien, ¿qué acciones han puesto en práctica algunos centros comerciales en el país para dejar atrás la vieja noción de que un centro comercial es un lugar exclusivo para comprar bienes?

Fotos: Santa Ana Town Center, Costa Rica

En Costa Rica, hay varios ejemplos recientes que muestran esa renovación de los centros comerciales.

Por ejemplo, en Real Cariari, la firma Portafolio Inmobiliario desarrolló el Oficentro Cariari Corporate Center, que posee dos torres de oficinas. Solís menciona que, de esta manera, se le brinda un nuevo uso al inmueble y existe la posibilidad de atraer a otros públicos.

Otro ejemplo de diversificación se da en City Mall, en Alajuela. En febrero del 2018, Corporación Lady Lee, empresa propietaria de City Mall, anunció que levantará un oficentro, un hotel, y un centro gastronómico a la par del centro comercial.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]“El caso del City Mall sin duda ha sido clave tanto en el diseño como en la visión del desarrollador para mezclar en un solo inmueble una diversidad comercial de servicios y usos que coexistan en un solo espacio: salud, bancos, comercio, juegos infantiles, restaurantes; lo cual viene a completarse con el hotel y el desarrollo de oficinas”, expresó Rafael Solís, quien agregó que ya el Paseo Las Flores había marcado pauta en incorporar fitness, más universidad y oficinas al comercio y servicios del centro comercial.[/quote]

Otro ejemplo del interés de los espacios comerciales de trascender la visión de albergar solo tiendas, es el de Plaza Tempo con la edificación del mercado gastronómico El Mestizo.

La arquitecta Fabiola Suárez, a través de su firma Dual Arquitectura, justamente se encargó del diseño de ese mercado gastronómico.
Según la arquitecta, el objetivo fue crear un diseño innovador, lleno de color y textura, con materiales locales y formas sinuosas que invitaban a recorrer el espacio una y otra vez para descubrir la oferta gastronómica.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="expresó la arquitecta Fabiola Suárez"]Este proyecto, junto con la renovación de la plaza comercial, donde propusimos eliminar parqueos, sembrar árboles, hacerla pet friendly y diseñar una estructura fija para ferias, logró darle una cara y ambiente nuevo.

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Foto: Arquitecta Fabiola Suárez

De acuerdo con ella, estas iniciativas procuran ser áreas para compartir (de encuentro social) y no solo un destino gastronómico.

Por otro lado, a finales del año pasado, en Plaza Tempo se instaló la empresa Workings, que ofrece espacios de trabajo compartido, de forma tal que se brindan otras alternativas más allá de lo comercial y gastronómico.

Otro caso en el que se ha dado la renovación de un área comercial es la reestructuración del antiguo Yaohán (fue un supermercado), que ahora se denomina Desarrollo Comercial La Sabana, de forma que se creó una nueva área de oficinas contiguo al bloque comercial (donde está Más x Menos).

El inmueble es administrado por Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI), a través del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones. A mediados de mayo de este 2019 en el oficentro se instaló la empresa Midland Credit Management.

Otros ejemplos de sitios comerciales que han encontrado otros usos en sus instalaciones incluyen a Plaza Rohrmoser, con la presencia de la Universidad Lead, y Plaza Lincoln, que desarrolla actividades en sus instalaciones como ferias orgánicas, actividades para fanáticos de Star Wars, descuentos especiales para deportistas y exposiciones de carros antiguos.

En Terramall, aparte de sus tiendas, se busca atraer al público con la organización ─junto a diversas empresas─ de eventos musicales, exhibición de autos clásicos, talleres para niños y para adultos (para aprender a dibujar, de slime, cuentacuentos, entre otros) y actividades deportivas. Por otro lado, desde el 2012, contiguo a Terramall se ubica el oficentro Terra Campus, que alberga a diversas empresas nacionales e internacionales.

El tiempo determinará si el lapso para la ejecución del cambio fue el correcto; sin embargo, parece urgente puesto que se presagia una época de consumo desacelerado donde sólo los inmuebles más competitivos lograrán evadir la apatía de visitación de los consumidores.

¿Qué sucede a nivel mundial?

A nivel internacional, los centros comerciales han recurrido a diferentes estrategias para capturar a más personas hacia sus comercios, de ahí que existen varias tendencias.

Fabiola Suárez, arquitecta y fundadora de la firma Dual Arquitectura, analiza que en esa búsqueda de nuevas anclas que generen un tráfico para los retailers, una tendencia creciente son los espacios de coworking en centros comerciales, ya que buscan estar bien ubicados cerca de restaurantes, en lugares seguros, con muchos parqueos y tiendas cercanas.

“Muchas empresas multinacionales alquilan suficientes m² en coworking en lugar de ampliar oficinas... También los emprendedores y creativos buscan los coworking porque requieren alquilar un pequeño espacio de trabajo y disponer de todos los amenities, como salas de reuniones, espacios de trabajo individual o simplemente hacer networking”, dijo la arquitecta.

Otra tendencia mundial es convertir a los centros comerciales en espacios de bienestar, en los que se puedan hacer ejercicios o ubicar allí gimnasios, centros de yoga, meditación y tiendas o servicios relacionados con el bienestar.

Suárez comentó que incluso los parqueos se transforman en lugares de recreación, para realizar conciertos o juegos y así crear espacios al aire libre en el centro comercial, que atraigan a la comunidad y se refuerce el concepto de lugar destino para compras, entretenimiento y recreación.

Otra tendencia es la atracción de franquicias internacionales, locales y tiendas especializadas, que pretenden crear un sentido de pertenencia e identidad.

En la parte culinaria también se procura una renovación. Así, los food courts evolucionan a ser food halls o mercados gastronómicos.
Otra tendencia son las tiendas pop up, que se dan en espacios dentro del mismo centro comercial y aportan una oferta diferente.

“En una época de cambio, tanto los landlords y las tiendas deben de pensar disruptivamente y evolucionar en generar realmente una experiencia de usuario. Para esto, los propietarios de tiendas deben de también invertir en cambios en su negocio, porque no pueden esperar que el centro comercial lo haga todo, ya que al final del día todo se basa en las relaciones entre personas”, expresó Suárez.

Abner Azofeifa, de la firma Arquimagenes, también resalta la creación de mercados en los que confluyen la gastronomía y la venta de productos, servicios, entretenimiento y tecnología.

“La idea de estos puntos es generar una experiencia que brinde a los consumidores una satisfacción, donde puedan comer y, mientras comen, disfrutar de un espectáculo y lograr conectarse con el lado emocional de los consumidores. Logrando esto se genera un sentimiento positivo en el cerebro, lo que emite químicos al cerebro, que hacen que la persona se sienta complacida, feliz, y con esto se genera el deseo de volver a recrear estas emociones”, ilustró Azofeifa.

Según Azofeifa, en el mundo existen lugares que cumplen con este perfil, como Time Out, un mercado en Lisboa, Portugal, que se ha convertido en uno de los principales puntos de encuentro.

“Manejan música en vivo, poseen una gran diversidad gastronómica, precios competitivos, poseen shows de cocina, con reconocidos chefs”.

Otros ejemplos son el Chelsea Market (en Nueva York); Harrods (en Londres); Mercado San Miguel (en Madrid); Mercato Centrale Roma (en Roma); y Markthal Rotterdam (en Holanda).

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