Por Daniel Chacón y Antonio Ordóñez
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Foto: Paseo Cayalá es la primera mini ciudad referente de Centroamérica y marcó diferencia en Guatemala. Su diseño y la incorporación de aspectos como darle protagonismo al peatón y menos importancia al vehículo, son parte de las virtudes de este proyecto.

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La densidad de Ciudad de Guatemala es la más alta de Centroamérica. En el área urbana, habitan casi 5 millones de personas, equivalente a toda la población de Costa Rica.

Los desarrolladores de los principales inmuebles comerciales se han valido de las carencias de una ciudad que se expandió de forma acelerada, a un ritmo que limitó la capacidad de organizar armoniosamente su expansión. Hoy en día, los centros comerciales ofrecen soluciones viales al conectar diferentes rutas, se vinculan con las necesidades de los vecindarios aledaños, sirven de punto de encuentro para el transporte público y resuelven los problemas de urbanismo.

De hecho, Ramiro Alfaro, Gerente General de Spectrum, explicó que la ambición de su representada es participar en la transformación positiva de las ciudades, mediante el desarrollo de proyectos que respondan a las necesidades del mismo.

"Buscamos proyectos que complementen un vecindario y que mejoren la calidad de vida de sus habitantes. Además, en términos de diseño, que conecten visual y físicamente (peatones y bicicletas) a los mismos", agregó Alfaro.

Algunos inmuebles icónicos de Spectrum son los centros comerciales Miraflores, Oakland y Portales. En criterio del gerente de la empresa, estos complejos ofrecen elementos vitales para la vida urbana: opciones para salir a comer y/o entretenerse fuera de casa.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Ramiro Alfaro, Gerente General de Spectrum."]Actualmente, la gente vive y trabaja en espacios más compactos y pasan más tiempo en el tráfico. Por lo tanto, buscan lugares que les resuelvan estas necesidades, como disfrutar de espacios amplios, con vegetación y luz natural; y sitios cercanos a donde viven o trabajan. Por ello, los centros comerciales se están adaptando e incorporando este tipo de espacios (lifestyle y usos mixtos) en su formato.[/quote]

Foto: Okland Mall

La reinvención de los íconos

Spectrum ha sido un actor relevante para la infraestructura comercial de Guatemala. Bajo su dirección, fueron construidos comerciales que mantienen vigencia, con el beneplácito de ocupación casi completa, superando así el paso de los años.

¿Cómo un inmueble maduro logra mantenerse versus otros, que pertenecen a generaciones más recientes, y concebidos bajo una visión más cercana a los gustos del momento? La respuesta ya se tenía, pero cambia la forma de plasmarle: deben tener como misión generar la mejor experiencia de compra y entretenimiento para los visitantes, analizó Alfaro.

Eso es lo que han hecho los mejores gestores, combinar cines, teatros y restaurantes con elementos de entorno, como vegetación e iluminación natural.

Las actividades también son relevantes. De hecho, Alfaro afirma que sí existe un impacto positivo cuando se invierte en experiencias únicas y sorprendentes para atraer y retener el tráfico.

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"Lo importante es entender qué quiere decir la palabra experiencia. Lo que es considerado una buena experiencia en algún mercado, puede no serlo en otro y, además, con el tiempo, lo que el mercado considera una buena experiencia, puede ir cambiando. Por ello, en Spectrum continuamente realizamos estudios de mercado y siempre estamos transformando y adaptando nuestros proyectos a las necesidades de nuestros invitados. Este es un proceso que nunca debe detenerse", destacó el gerente.

Foto: Naranjo Mall

La validación de las mini ciudades estructuradas

El modelo de las mini ciudades es antiguo en el mundo, pero reciente en Centro América. Víctor Hugo Zamora, gerente de Proyectos de Cayalá, recuerda que por naturaleza la gente siempre quiere salir a caminar, pasear y comprar.

Es por ello por lo que el urbanismo tradicional ha persistido por años en ciudades como Londres, París y Nueva York; su concepto nunca pasa de moda porque son parte de la naturaleza humana.

Paseo Cayalá es la primera mini ciudad referente de Centroamérica y marcó diferencia en Guatemala. Su diseño y la incorporación de aspectos como darle protagonismo al peatón y menos importancia al vehículo, que queda escondido en el sótano, dejando las calles principales para el paso peatonal, son sus virtudes.

"Las plazas, parques, las áreas de descanso y de conveniencia promueven la convivencia y recreación con la familia", resalta Zamora.

Este inmueble pertenece al formato de Lifestyle Center, que se caracteriza precisamente por contar con espacios al aire libre, para caminar, arquitectura que promueve confort y que promueve el ocio multipropósito, sorprender al consumidor, adaptando a él el entorno, explica Elizabeth Castellanos, Gerente de Comercialización y de Retail de Cayalá.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="menciona Elizabeth Castellanos, Gerente de Comercialización y de Retail de Cayalá."]Al final no somos un centro comercial, somos una ciudad que ofrece dentro de su uso mixto todas las alternativas para vivir, comprar, trabajar, etc.; el valor agregado que sigue marcando la diferencia son nuestros espacios abiertos en un entorno seguro que genera armonía, tranquilidad y satisfacción.[/quote]

De hecho, el próximo año, Cayalá incorporará dos nuevas fases: Distrito Empresarial y Lirios de Cayalá. El primero estará integrado por seis edificios para uso corporativo, y retail en el primer piso.

En tanto, Lirios de Cayalá es la nueva propuesta de apartamento dentro de la ciudad. "Buscamos abarcar un espectro más amplio del mercado, ofreciendo propuestas entre 81 y 128 metros cuadrados. El proyecto se desarrollará en seis etapas, y la primera está compuesta de 154 apartamentos distribuidos en seis torres de 5, 6 y 6 niveles", detalló José Emilio Granados, gerente de Mercadeo y Ventas de Cayalá, garantía de que esta ciudad estructurada continuará en crecimiento y en constante evolución.

Foto: Cayalá

Nueva oferta busca conexión con el entorno

La expansión de torres de apartamentos en zonas que están en fase de desarrollo está alimentando el desarrollo de una nueva generación de inmuebles, que se dividen entre centros comerciales de vecindario y los de entretenimiento.

El formato se adapta según el área que servirá, gracias a la información anticipada que ofrece el estudio de mercado de la zona. Sin embargo, en todos los casos se analiza las condiciones del vecindario, porque los centros comerciales del presente nacen -mayoritariamente- como una reacción o evolución de lo que dicta el desarrollo inmobiliario.

Carlos Sandoval, vocero de la Municipalidad de Guatemala, afirma que un 35% de las licencias de construcción en Ciudad de Guatemala son para el desarrollo de centros comerciales. Además, indica que existe un incremento exponencial en la solicitud de cambio de uso de suelo para convertir viviendas en comercios, principalmente en las zonas 9, 10 y 14.

Al respecto, Hugo Bosque, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi) señaló que pocos desarrolladores están compitiendo en el territorio de centros comerciales ya posicionados. Por eso, los gruesos de los casos se están presentando en zonas nuevas.

En este sentido, sentido del proyecto responderá a la necesidad que se resuelve con una de las dos recetas favoritas para este momento: centros comerciales de vecindario, con un supermercado como ancla, gastronomía y servicios complementarios; bien, un uso mixto más enfocado al entretenimiento, que incluye cines, cafés y restaurantes.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=" asegura Hugo Bosque, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi)."]La mayor tendencia son los centros urbanos o lo que nosotros ubicamos como usos mixtos, que contempla comercios en los primeros niveles y en los demás niveles, oficinas o apartamentos.[/quote]

En este momento, las zonas predilectas para los usos mixtos están ubicadas en Zona 4, Zona 9 y Zona 14 de la capital, que son espacios 100% citadinos y de alta densidad. El objetivo de estos centros, indica Bosque, es el de llenar o servir a los desarrollos habitacionales, que son en un 60% de vivienda vertical.

Esta falencia es la que está provocando que, en aquellas zonas de mayor densidad, los usos mixtos se garanticen su tráfico. Es una manera de complementar una necesidad distinta a la de compra, pero que garantiza el tráfico al inmueble.

Este es el caso de Calidad Inmobiliaria, una de las empresas desarrolladoras que siguen de cerca el boom d desarrollo de vivienda para vincular sus proyectos comerciales y apuestan a los usos mixtos.

Santiago Tizón, Director de Desarrollo e Innovación de dicha empresa, considera que son los componentes que fomentan la estancia los que permiten el éxito de cafeterías y áreas gastronómicas. Igualmente, por cercanía y afinidad, los cines son exitosos, porque es otra forma de satisfacer la necesidad de un espacio para socializar.

"El enfoque está en la experiencia", coincide Tizón con su socio, Oliver Leonowens, director comercial de la firma.
Plaza Kalú es uno de los inmuebles de la firma. "Es un uso mixto que combina elementos de una plaza de conveniencia en el primer nivel, con un segundo nivel gastronómico. Además, dentro está Comunidad Crece, Crece 1, Crece 2 y Distribodegas de la 1 a la 4", indica Leonowens.

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En este caso, la solución que ofrece al entorno fue combinar el comercio de conveniencia en un primer nivel, y restaurantes en el segundo. La experiencia fue resuelta a nivel de diseño con un acceso por gradas eléctricas visibles y un elevador de vidrio, que se puede ver desde el boulevard que pasa enfrente al centro comercial.

Gracias a estos elementos, el centro comercial es fácilmente identificado por quienes transitan por el boulevard El Naranjo -20 mil vehículos al día- y resuelve también las necesidades de servicios de los residentes de Condado el Naranjo, que antes debían realizar desplazamientos mayores para llegar a un espacio de conveniencia y que creara un espacio de estancia ameno.

"Las marcas que ingresaron están pensadas para que la compra no sea de más de 30 minutos o 45 minutos máximo", explica Tizón. En su segundo nivel, el ambiente es más ameno y promueve estancias más prolongadas.

Para efectos de referencia, el rango de renta de espacios comerciales en estos nuevos centros comerciales va desde los $8 el metro cuadrado (m2) en los sótanos, locales comerciales a $15 por m2 y restaurantes de $20 a $23 el m2, en el caso de Plaza Kalú.

Por otro lado, está la corriente de los centros comerciales de conveniencia.

Si es útil, será vigente. Bajo esa premisa, las plazas comerciales con un enfoque de conveniencia están proliferando para atender comunidades desatendidas y que están alejadas de formatos comerciales de mayor tamaño.

Juan Manuel Alejos, gerente de la desarrolladora Modus Vivendi, cree que el centro comercial actual se está enfocando en ser más funcional, dependiendo del segmento al que se quiera llegar.

"Muchos son aspiracionales, la gente va por el deseo, no por una acción de compra. También están los que son más funcionales, aquellos cuya promesa es que yo voy y encuentro lo que busco", asegura el arquitecto Alejos.

De acuerdo con su experiencia, son más los CC funcionales los que se están desarrollando, generan retorno a los inquilinos y, por tanto, son exitosos. "Mucha gente va al centro comercial y lo toma como un paseo de fin de semana, van a comer más que a realizar una compra", añadió Alejos.

Otro aspecto en el que coinciden los especialistas en desarrollos mixtos o de plazas comerciales, como es el caso de las empresas Calidad Inmobiliaria e Íntegro, es que ya se superó la época de macros centros comerciales y diseños cerrados.

María Alejandra Rivas, gerente de Íntegro, aboga incluso por formatos más pequeños, porque son los que pueden estar más próximos a la persona. Para ser exitoso, se debe entender el vecindario desde el análisis de variables como la demografía, zonas cercanas afectadas y medición de la oferta.

La estrategia de Integro es la de atraer marcas alrededor de los centros comerciales. "En Parque las Américas, nos hemos movido a ofrecer un estilo de vida y tener marcas de tendencia", asegura Rivas.

La última marca que atrajeron a Parque Las Américas es OVS, una multinacional de ropa casual introducida con el objetivo de que todas las marcas incluidas en el centro comercial sean exclusivas.

Foto: Plaza América