Por José Luis Cieri
jcieri@inversioninmobiliariacr.com

Durante el pasado mes de agosto se celebró en la Expo Real Estate Argentina, un encuentro que con el transcurso de los años se consolidó como referente en el sector, no sólo en las tierras del 2x4  (el tango para los entendidos), sino que traspasó las barreras y a través del grupo SG (el organizador), llegó a varios puntos de América. Este año se vio un clima más distendido en la muestra y se siguió atentamente cada charla, con entusiasmo apoyado por un ámbito distinto para los negocios que se aprecia en el mercado desde hace algunos meses.

Tras la salida de cepo cambiario y la inserción de la Argentina en el mundo otra vez, más la creación de las Unidades de Vivienda (UVI), primero, y las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), luego, creadas por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), el escenario cambió rotundamente y poco a poco mucha gente empezó a poder obtener los créditos para pasar a ser propietarios. Una deficiencia que se advertía desde hace años en la Argentina, y era un mercado que sólo había crecido más por recursos genuinos que por el aporte de fondos o financiamiento bancario.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=señaló Damián Tabakman, el coordinador académico del encuentro y director de EN – Real Estate]"Lo más importante, a mi juicio, es el tsunami que genera, en el sector, la llegada tormentosa de los bancos. Casi de un día para otro, se volvieron omnipresentes. Las entidades públicas, incluyendo al BCRA lideran la Expo y nos hacen pensar que lo visto hasta ahora es solo el comienzo"[/quote]

Agregó además que “el proceso no es ordenado ni armónico en el mundo de Real Estate. Por ahora, la aparición de las hipotecas UVA solo aplica a la unidades usadas, a tal punto que los principales desarrolladores del país, ante mi pregunta sobre cuántos de sus proyectos cuentan con financiamiento bancario UVA, respondieron: ninguno. Insistí: ¿pero están tramitando créditos?" Respuesta: aún no. Se habla mucho de un cambio de paradigma. Es el gran tema, que implica dejar de trabajar para inversores vía fideicomisos al costo y comenzar a construir para la clase media. Federico Sturzenegger (presidente del BCRA) y Juan Curutchet (titular del Banco Provincia) lo resaltaron mucho. Es un eje, incluso de la política gubernamental. Los desarrolladores lo toman, sin lugar a dudas, pero aún con mucha precaución. Mientras tanto se ven obligados a lidiar con una inflación que no termina de bajar, impuestos tremendos, mucha informalidad, sistemas constructivos del siglo pasado, regulaciones municipales que se van modernizando muy lentamente, sindicatos que no alientan la productividad, etc. Pasar de un modelo a otro, en línea con el plan de normalizar la Argentina, no es fácil y quienes no recorran ese camino con gran pericia, pagarán las consecuencias. Igual estamos muy conformes con el encuentro y la respuesta del público”.

Palabra bancaria

Entre las charlas principales, el titular del Banco de la Nación Argentina, Javier González Fraga, remarcó que, “en septiembre nuestra entidad empezará a desembolsar créditos para desarrollos inmobiliarios desde boca de pozo destinados a la clase media-baja.”

Por otra parte habrá financiación en materiales para la construcción, “todo pensado para empujar a un sector que hoy tiene gran despegue y que con la disminución de la inflación, avanzará mucho más a partir de este semestre”, amplió.

Anticipó que "la actividad, el año que viene, va a ser muchísimo más fuerte, porque se van a duplicar la cantidad de créditos por mes que se están dando".

El funcionario sostuvo que el Banco Nación "va estar el año que viene financiando muchísimo la construcción, a lo que se sumará el Procrear en las etapas 3 y 4, que son también para la construcción. Esto no es una burbuja que en tres meses se acaba, como pasó en otros momentos de la historia. Esto vino para quedarse", indicó.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=agregó Federico Sturzenegger, presidente del BCRA]"Con los créditos hipotecarios ajustados por UVA, las desarrolladoras inmobiliarias extenderán su campo de acción a todos los segmentos socioeconómicos y no se limitarán sólo a las torres de lujo. Los planes en UVA permiten la accesibilidad plena a la vivienda para prácticamente la totalidad de la población, de hecho, a manera de ejemplo, con un crédito del Banco Nación con un sueldo de 11.000 pesos se accede a un crédito de 725.000 pesos a 20 años"[/quote]

De hecho, julio, cerró con casi 5000 millones de pesos destinados a los préstamos hipotecarios, toda una cifra que no se apreciaba desde hace años en la Argentina, ya que el financiamiento se había desacelerado desde 2009 a la fecha, incluso con la medida del cepo cambiario, que duró entre 2011 y 2015, el mercado, sobre todo del usado, se había retraído mucho en el país de América del Sur

Los desarrolladores

Eduardo Costantini, el presidente de la compañía Consultatio (que emprendió Nordelta y Puertos, entre otros grandes proyectos), sorprendió con su explicación sobre lo que piensa hacer a futuro: “estamos estudiando seriamente el negocio de la vivienda social en escala. Comprar terrenos grandes, dotarlos de infraestructura, fabricar viviendas buenas económicas y con acceso a los créditos hipotecarios. Creo que es el gran negocio de la Argentina que viene. Compañías dedicadas a ese segmento, en otros países de la región, son gigantes y valen miles de millones de dólares”, detalló.

Por su parte, Gustavo Menayed, del Grupo Portland, se refirió sobre la actualidad del sector, y dijo que avanza, el proyecto de la empresa que se edifica en alianza con el prestigioso estudio Zaha Hadid Architects (ZHA), que sigue en plena actividad sin su fundadora (fallecida en 2016, para construir una torre residencial en Palermo.

Se trata del desembarco de Zaha Hadid en Buenos Aires. Construirán un edificio de viviendas de alta gama de 28.000 m2 (de entre 20 y 30 pisos) en el barrio de Palermo, más exactamente en una esquina privilegiada en la zona del Rosedal.

Mucha gente participó de la muestra, también de los workshops, y recorrieron con entusiamo los pasillos con los stands de los desarrollos que vendrán en la Argentina, Uruguay, Paraguay y otras partes de América, como Miami, por ejemplo, en los Estados Unidos.

Por otro lado, Marcelo Bussellini, director nacional de nuevos desarrollos de vivienda, se refirió sobre el Plan Nacional de Vivienda que gestionó el gobierno nacional enfocado para cada sector de la población en déficit habitacional (estimado entre 3 millones de unidades) y sobre el crecimiento del crédito hipotecario a través del plan Procrear que busca atacar al nivel de medio y bajos recursos de la Argentina.

El plan es ambicioso, y la Argentina enfrenta ahora un escenario diferente, de hecho, la gestión actual del presidente Mauricio Macri, también encaró acciones para que este país regrese a los mercados del mundo y esté en la órbita principal de los inversores.

En la Expo Real Estate hubo varios representantes del extranjero, entre ellos, el empresario de origen mexicano, Carlos Muñoz, de la consultora Grupo 4S, quien sostuvo, que “esta es la quinta expo que visito, y creo que fue la mejor y donde advertí una gran presencia de figuras del gobierno y distintas áreas representativas que marcan el optimismo con que se mira al Real Estate ahora. No veo voces mixtas, coinciden en el optimismo, y varios fondos de inversiones del extranjero la visitaron, lo que marca el interés que despierta el país en estos momentos, esa curiosidad, hoy es un gran paso. Y vamos a invitar a varios desarrolladores argentinos a la muestra que se realizará en breve en Miami”, concluyó Muñoz.