Por Víctor Chacón R. Director Ejecutivo de la Cámara de Fondos de Inversión de Costa Rica
vchacon@fondoscostarica.com

En Costa Rica, los fondos inmobiliarios cumplen 17 años de existencia. Su oferta comprende 14 fondos gestionados por 7 administradoras, y en conjunto los activos administrados ascienden a $1.646 millones, según cifras de la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) al cierre de marzo 2017. Además, se reportan 8.187 cuentas de clientes, que incluyen a personas físicas y jurídicas de diferente tamaño, fondos de pensión, solidaristas, cooperativas, asociaciones y otros tipos de inversionistas.

La trayectoria y éxito de este producto merece un alto en el camino para explicarlo, de manera que actuales y potenciales ahorrantes saquen el máximo provecho del mismo, y sepan ejercer tanto sus derechos como sus obligaciones.

El concepto esencial

Básicamente, el fondo inmobiliario lo que hace es recibir aportes de muchos inversionistas (cuántos más, mejor), que pueden ser de $1.000 como mínimo y, con la suma de todos esos aportes, se integra un monto mayor con el cual la Sociedad Administradora del Fondo acude al mercado inmobiliario para adquirir inmuebles con vocación generadora de alquileres.

Estas rentas ingresan a las cuentas bancarias del fondo, y luego la Administradora las distribuye entre todos los aportantes. Es decir, todos los inversionistas hacen una inversión en bienes raíces, que les depara una renta inmobiliaria. Este concepto básico puede ser desagregado en un análisis más enriquecedor.

Un producto regulado

El fondo inmobiliario y su sociedad administradora de fondos son figuras cobijadas por la Ley Reguladora del Mercado de Valores (LRMV), que encarga al Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiera (CONASSIF) la obligación de generar reglamentos para delinear su operación. Asimismo, delega en la Superintendencia General de Valores (ente estatal adscrito al Banco Central de Costa Rica), el deber de supervisar e inspeccionar dichas figuras.

El sentido de que una ley ampare la existencia de los fondos de inversión en general y los fondos inmobiliarios en particular, deriva del objetivo de promover la democracia económica. Es decir, que el ser propietario de importantes y valiosos activos no sea un asunto solamente de inversionistas de gran capital, sino que el acceso a mejores rendimientos también sea posible para ahorrantes de posibilidades modestas.

Este fue el mismo espíritu que imperó cuando en 1960 el presidente de los Estados Unidos, Dwight Eisenhower, firmó la Ley por la cual se creaban los fondos inmobiliarios en ese país (conocidos como Real Estate Investment Trusts). Son figuras obligadas a ser muy transparentes en su operación y registros, ssujetos a auditorías externas e internas y que deben cumplir con todos los requisitos y protocolos de la Ley 8204 (que regula el narcotráfico, lavado de dinero, la corrupción y negocios ilícitos).

Asimismo, antes de que un inmueble pueda ingresar a formar parte del fondo, deben ser sujetos de informes periciales, realizados por profesionales en el campo financiero e ingenieril y la información debe estar disponible al público a través de la Sugeval. Estos profesionales deben volver a recorrer los inmuebles y actualizar dichas valoraciones al menos cada año, incluso antes, para que los valores de los bienes raíces del fondo reflejen la realidad de su valor en los registros contables.

Fondos de tipo cerrado, pero no financiero. ¿Cómo funciona?

Los fondos de inversión que adquieren títulos valores se denominan fondos financieros por invertir en valores, que son activos financieros. Operativamente se clasifican como fondos abiertos por cuanto el ahorrante ingresa al fondo y cuando quiere retirar dinero, simplemente lo pide a la Administradora, y el fondo le reintegra el dinero solicitado, proveniente de su aporte más las ganancias acumuladas. Son fondos que al tener un activo muy líquido (valores), el flujo de ahorrantes entrando y saliendo es frecuente y ágil.

En el caso de los fondos inmobiliarios, al tener un activo poco líquido (inmuebles), entran en la clasificación de Fondos no financieros y operativamente se constituyen como fondos cerrados.

En estos, el ahorrante adquiere participaciones, ya sea en la Administradora directamente o en cualquier puesto de bolsa, pero cuando quiere retirarse del fondo, debe tomar sus participaciones, llevarlas a cualquier puesto de bolsa y pedirles que vendan los certificados de participación en la bolsa. Es decir, el fondo no paga por las participaciones, sino que es el mercado secundario de la bolsa el que genera liquidez (dinero efectivo) al cliente.

Esto es así por cuanto en los fondos cerrados, cuando un cliente desea retirarse, la cartera del fondo no se altera, el fondo no debe salir a vender o liquidar el activo (inmueble), sino que un cliente sale a cambio de otro que ingresa para que el activo del fondo quede protegido.

¿A quién pertenecen los inmuebles adquiridos?

Los activos vienen a formar parte del Fondo Inmobiliario y quedan inscritos en el Registro Público a nombre del fondo. Recordemos que si bien la Administradora del Fondo actúa por cuenta del fondo (lo maneja, lleva sus registros, lo representa y vela por sus intereses), es una entidad aparte.

Los bienes del fondo no se mezclan nunca con los bienes de la Administradora, tanto así que en el Registro Público asigna un número de cédula jurídica al fondo, que es diferente a la cédula jurídica de la Administradora. Igual sucede con las cuentas bancarias, y las cuentas de custodia de valores de todos los fondos que existen, lo que garantiza una separación total de bienes del Fondo y su Administradora.

Reglas en la gestión de los Fondos

El fondo inmobiliario sólo puede adquirir inmuebles terminados con el fin de ser dados en alquiler o venta. Esto inhibe el que los fondos puedan iniciar desarrollos constructivos a partir de cero. Para esta figura de construcción inmobiliaria existe otra figura denominada Fondos de Desarrollo de Proyectos.

Por otra parte, para garantizar su especialización, el fondo debe tener, en todo momento, al menos 80% del activo total invertido en bienes raíces. Si por alguna situación especial el fondo incumple ese mínimo, dicho artículo dispone de un plazo de gracia o excepción de un mes para volver al nivel mínimo de 80% citado.

Concentración por arrendatario

Aunque el ideal de estos fondos es la máxima diversificación de sus ingresos, el reglamento exige como mínimo que no más del 25% del ingreso mensual del fondo provenga de una persona física o jurídica. No obstante, el reglamento permite, en algunos casos la máxima concentración, es decir, llegar a tener un único arrendatario de sus inmuebles. En la práctica, entre los 14 fondos inmobiliarios existentes, la cantidad de inquilinos asciende a 1.255, lo que da un promedio de 90 inquilinos por fondo, lo que muestra el óptimo nivel de diversificación.

Transacciones que configuran conflictos de interés

A efecto de asegurar aún más la transparencia en el manejo de éstos fondos, el artículo 95 de la Ley, dispone las siguientes medidas:

1. El fondo no puede adquirir inmuebles para el fondo si provienen de socios de la sociedad administradora, de sus directivos, empleados o de las personas o empresas que formen un grupo económico con ellos.
2. Los partícipes (inversionistas) del fondo y las personas que formen un grupo económico con ellos, no podrán arrendar bienes inmuebles del fondo.

Al separar la figura del inversionista con el de inquilino del Fondo, se asegura que el fondo no tenga ninguna motivación para un trato diferenciado a un inquilino particular, por la consideración de su condición de inversionista. Con esto, siempre se maximizará a todos los inversionistas del Fondo.

Por otro lado, se evita que el grupo relacionado con la Administradora no realice con ventaja la venta de sus activos propios al fondo. Al prohibir esas transacciones, las compras que haga el fondo solo pueden venir de terceros, sin relación con la Administradora y su Grupo.

Esquema tributario de fondos inmobiliarios

A los fondos inmobiliarios les aplica, al igual que a los restantes tipos de fondos de inversión, el esquema fiscal que, en resumen, consiste en lo siguiente:

1. Si el fondo invierte en valores ya gravados en la fuente, no debe tributar sobre el ingreso neto obtenido. Esto, por cuanto implícitamente ya el título pagó el 8% de impuesto.
2. Si el fondo adquiere valores exentos por Ley, para el fondo también son exentos, y no se tiene que tributar sobre dichos ingresos.
3. Si el fondo compra valores u otros activos no gravados en la fuente, el fondo debe tributar sobre los ingresos brutos, a la tasa de 5%. Éste es el caso, por ejemplo, de los alquileres de un bien inmueble.
4. En caso de que el fondo genere ganancias de capital, por ejemplo, al vender inmuebles del fondo con ganancia respecto a su valor contable, debe pagar un impuesto de 5%.
5. Impuestos sobre el inversionista. Cualquier ganancia que genere el partícipe o inversionista del fondo está exenta de impuesto; es decir, cuando el fondo distribuye ganancias a sus inversionistas, o éste venda sus participaciones en la Bolsa, a un precio mayor respecto a su valor contable, no debe tributar. Esto es así, por cuanto el fondo ya pagó el impuesto a nivel de los activos, de manera que, para evitar una doble grabación, el inversionista no debe tributar por lo que reciba de dinero proveniente de sus participaciones. En otras palabras, el esquema tributario de los fondos inmobiliarios se ubica únicamente a nivel de la cartera activa (impuesto sobre valores, inmuebles, sus rentas y ganancias de capital), mientras que a nivel de cartera pasiva las ganancias o ingresos que recibe el inversionista no pagan ningún impuesto.

Asambleas de Inversionistas y derecho de receso

Por su naturaleza de fondos de inversión cerrados, la ley dispone que determinados actos sólo pueden aprobarse al convocar una Asamblea de inversionistas del Fondo Inmobiliario. Por ejemplo, cambiar cualquier punto de la política de inversión indicada en el Prospecto del fondo, aumentar el monto autorizado de emisión de participaciones o cambiar la frecuencia de distribución de las ganancias del fondo, entre otras. Inclusive, los inversionistas pueden proponer puntos de su interés en la Asamblea, y todo cuanto se discuta, es votado autónomamente, a favor o en contra, según sea la mayoría entre los participantes. Naturalmente que la Administradora, al estar prohibida de ser inversionista de los fondos que maneja, tampoco vota en dichas Asambleas.

Ahora bien, aun cuando la mayoría votara a favor de determinado cambio al fondo, los inversionistas en desacuerdo, e incluso los que no asistieron del todo, tienen reservado por Ley, la posibilidad de retirarse del fondo. Este derecho de receso, contemplado por Ley, implica que el Fondo debe pagar las participaciones del inversionista, en forma directa y en efectivo, siempre que este haya mostrado formalmente su deseo de acogerse al derecho de receso, dentro del mes siguiente a la comunicación de los acuerdos de cambio al fondo.

Distribución de ganancias

En la práctica, nuestros fondos inmobiliarios se han diseñado como fondos que distribuyen las ganancias del fondo entre sus aportantes en forma regular. En esto hay libertad de diseño, pero lo más usual es que se distribuyan ganancias netas mensual o trimestralmente. En esencia, es lo proveniente de los alquileres cobrados. Un detalle práctico adicional es que el 100% de estos fondos inmobiliarios han adquirido inmuebles de uso comercial, industrial, servicios, oficinas de sector público o privado; no han invertido nada en inmuebles destinados a alquiler de viviendas familiares.

El no realizar inversiones en residencial tiene un sentido de gestión de la cartera, pues los comités de inversión y los gestores de portafolio han identificado que se maximizan los ingresos del fondo, y hay un mejor manejo del riesgo de la cartera del fondo, con inquilinos de naturaleza comercial-empresarial, no así con los arrendatarios de viviendas.

Alrededor del mundo, un criterio similar existe en fondos inmobiliarios; no obstante, el sector de inmuebles de vocación familiar si suelen ser un nicho muy importante para los fondos de desarrollo, pero de esta figura hablaremos en otra ocasión.