Por Danny Canales
dcanales@inversioninmobiliariacr.com
Foto: Mauricio Arce, CEO, PIASA Consultores.
Descarga aquí el pdf.Con 48 años en el mercado, la consultora PIASA se ha convertido en un asesor de confianza para las empresas que buscan invertir en naves industriales y logísticas no solo en el mercado local, sino que a nivel latinoamericano.
Es por eso que les buscamos para ahondar en la materia y conocer la historia, el presente y el futuro que tiene este mercado a nivel regional.
¿Cuándo puede considerar una empresa invertir en una nave logística?, ¿que características tienen estos proyectos?, ¿cuáles son las zonas idóneas para construir uno de estos parques? y ¿qué proyectos destacan en Costa Rica?, fueron algunos de los temas que abordamos con Mauricio Arce (MA), CEO de la compañía.
A continuación, les presentamos la conversación que tuvimos en su oficina, ubicada en el edificio B, Piso 3 del complejo de ofibodegas Flexipark.
IN: ¿Qué diferencia hay entre las naves con fines logísticos de las naves industriales?
MA: Las naves dedicadas al manejo de mercadería de forma masiva o centros de distribución de productos de consumo masivos tiene características muy diferentes a otro tipo de bodegas, ya que es una bodega que tiene que maximizar el espacio de posiciones de paleta y para eso tiene un diseño específico en cuanto a espaciamiento entre las columnas, en cuanto altura en la edificación, en cuanto a cantidad de puertas, a especificación de las puertas, a cierto tipo de especificación para los pisos, de forma tal de que el trasiego de mercadería a través de apiladores o perras hidráulicas tengan el menor impacto sobre el equipo y sobre la loza. También, dependiendo de las mercaderías que se almacenen, se consideran sistemas especiales de incendio sobre todo cuando nos encontramos con aceites o inflamables que tienen unas condiciones diferentes a lo que son las mercaderías tradicionales o inertes.
IN: ¿Qué tipos de inmuebles logísticos existen?
MA: En logística hay tres tipos de bodegas dependiendo de la mercadería que estemos manejando, como son mercadería seca, mercadería refrigerada, mercadería congelada. Cuando hablamos de centros de distribución que manejan mercadería seca los requerimientos de idoneidad de la temperatura se manejan a través de la especificación de las paredes y el techo para poder tener un buen gradiente térmico que garantice que sea fresca, en algunos casos se considera ventilación forzada o ventilación natural, que vaya corriendo lateralmente a través de la bodega.
En el caso de las refrigerados y congelados, vamos a manejarlo en un solo capítulo porque ambas son básicamente bodegas de manipulación de temperatura para lo cual se requieren de equipos especiales que pueden ser a base de freón o a base de amoniaco. Freón se usa, generalmente, para bodegas más pequeñas porque tiene un costo inicial menor, pero alto consumo energético; para las de mayor tamaño se usan sistema de enfriamiento a base de amoniaco, que tienen inversión superior, pero disminuyen los costos de consumo energético. Esas bodegas tienen una serie de particularidades con relación a su construcción; una es que la loza tiene que lograr interrumpir el calor subiendo hacia la nave y el frío bajando hacia la tierra para evitar que haya congelamiento del nivel freático o el nivel de las aguas que está en el subsuelo. Eso nos da básicamente la capacidad que la bodega tiene de mantener su temperatura hacia lo interno y no trasmitir ese frío al subsuelo, para evitar que la energía fluya hacia abajo. Igual pasa con bodegas compartidas entre congelado y seco o refrigerado y congelado procurar que el calor no fluya por las estructuras, entonces se aíslan de forma tal que no haya transmisión de calor que vaya a generar condensados o hielo dentro de la bodega.
IN: ¿Cómo se comporta el mercado inmobiliario logístico en Costa Rica?
MA: En nuestro país (Costa Rica) se están viendo cada vez más las bodegas especializadas para logística porque tanto los operadores de empresas logística como las compañías que tienen productos de consumo masivo han entendido la importancia de tener una infraestructura adecuada a la hora de hacer la repartición de sus productos, eso se traduce en economías en el largo plazo en términos de operatividad, en términos de rapidez, en términos de capacidad de almacenamiento.
IN: ¿Qué debe tener en cuenta una empresa que desee instalar una nave logística?
MA: Básicamente lo que se les recomienda a los clientes es que tengan muy buen asesoramiento a la hora de plantear sus centros de distribución o sus bodegas de logística para poder trabajar o invertir de la manera más idónea en esa infraestructura que están haciendo y maximizar así la inversión y la operatividad.
IN: ¿Qué característica o perfil debe tener una empresa para recomendarle instalar una nave logística?
MA: En realidad se recomienda para las empresas que tienen gran cantidad de movimiento; pues se usan generalmente en consumo masivo para suplir restaurantes, o supermercados u otros establecimientos. Para estos casos se necesita que la mercancía se mueva con mucha rapidez dentro de los centros de distribución. La entrada y salida de la mercadería debe ser fluida y ordenada de manera que los operadores de las bodegas que entiendan bien el proceso, sepan bien donde está cada mercadería y sea todo automatizado en la medida de lo posible.
[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]"Cuando tenés esa velocidad en la entrada y la salida y necesitás optimizar ese tipo de movimientos. Ahí es donde empieza a tener sentido la maximización de las características de la bodega para que la infraestructura funcione de forma adecuada." [/quote]
Hay algunos otros tipos de compañía que no requieren el raqueo, sino que más bien se tratan a piso o con una estiba a lo sumo, como manejo de vegetales frescos, manejo de mercaderías en cajas, u otras que requieren manejarse solo en uno o dos niveles máximo, por lo que hay que entender bien cuál es la operación de las empresas para darles una solución idónea.
IN: ¿Cuáles son las características que debe cumplir el lugar, para ser idóneo para instalar una operación logística?
MA: Eso es muy importante. Las naves deben estar cercanas a vías de acceso fluidas y que logren con poca maniobra llegar a las vías primarias para lo que es la distribución de los productos. Lo que se no se recomienda es que estén adentradas a calles secundarias que haga difícil la maniobra de los contenedores y el tiempo de distribución se alarga. Ese tipo de actividades debe ser eficiente y por lo tanto es muy importante escoger el sitio donde se va a construir este tipo de infraestructuras.
IN: ¿Se tienen identificados sitios idóneos en Costa Rica?
MA: Sí, El Coyol es una zona que a la gente le gusta mucho por la confluencia de lo que es la ruta 27, la ruta 1 y la radial Coyol que permite acceder a distintos puntos del país de una forma expedita. Otras vías de acceso que se han utilizado es la zona de Cartago para atender toda la parte de Cartago, el Este de la ciudad, Turrialba, etc; y después el casco urbano cercano a vías de acceso también ha sido un punto importante como la cercanía de la ruta 1 con la Uruca.
IN: ¿A partir de cuándo se tiene identificado que en Costa Rica se empezaron a ver atractivas las naves logísticas?
MA: Digamos que siempre ha habido la actividad logística, pero que la infraestructura sea con un conocimiento de la materia y que las empresas estén construyendo con las características de primer mundo empieza bastante reciente; yo diría que no debe tener unos 20 años. Hay unas experiencias interesantes que empiezan con algunas bodegas como el primer Centro de Distribución de Walmart, una experiencia para el país en cuanto a envergadura y características. Las cadenas de supermercados como AutoMercado tienen su rato de haber hecho su Centro de Distribución con características de ese tipo y algunas multinacionales que se dedican a productos de consumo masivo también ya empezaban a dar pasos. Pero no fue sino hasta hace poco que se marca la diferencia importante entre lo que es una bodega estándar y una exclusiva para el manejo logístico.
Yo diría que LatAm Logistic Properties, el proyecto que tuvimos la suerte de realizar en El Coyol, marca un hito en lo que son parques especializados en logística.
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IN: ¿Cuál es el papel de PIASA en el mercado inmobiliario?
MA: PIASA es una compañía con 48 años en el mercado que se dedica a labores de consultoría y una de sus especialidades es el tema de parques industriales y de logística. Nos dedicamos a investigar y optimizar las prácticas constructivas en cuanto a idoneidad de infraestructura para nuestros clientes, viendo sus necesidades específicas y para los parques o los inversionistas o los desarrolladores que quieran tener techo logístico, buscar la forma en que ese techo sea lo más idóneo posible para lo que son las actividades de logística en general. Asesoramos a las empresas grandes que buscan tener su propio centro de distribución, construirlo y operarlo.
IN: ¿Qué otros países siguen la tendencia de naves logísticas?
MA: Nuestra experiencia a lo que se refiere a naves y/o parques logísticos está en Colombia, en Perú, en Panamá y más recientemente en Guatemala donde se empieza a notar la tendencia y necesidad de tener este tipo de infraestructura, pero permear lo que son las características de naves industriales de primer mundo del resto de Centroamérica e incluso Suramérica es algo relativamente nuevo; uno ve las naves en países como Colombia, Perú o Guatemala y en realidad hay muy poco techo que en realidad sigue las características de proyectos de primer mundo, cosa que uno si ve desde hace muchos años en México, Estados Unidos, Brasil o Asia.
IN: ¿Cómo anda la condición de la infraestructura para este tipo de proyectos?
MA: Lo que es este tipo de operaciones no choca con las horas pico. Las operaciones logísticas de gran envergadura trabajan más en las noches y en la madrugada, tanto el recibo como el despacho de mercadería se hace más a deshoras. La suplencia de mercadería para supermercados se hace a eso de las 3 de la madrugada, por eso la cantidad de contenedores o camiones repartidores lo ves más en horas de la noche que durante el día. El compartir la ruta con particulares se haría bastante complejo, además que la necesidad de la mercadería es estar en los puntos de venta a la hora de la apertura; igual funciona para restaurantes y otras actividades.
IN: ¿Qué otras empresas tienen infraestructura logística?
MA: Gollo, Grupo Monge PriceSmart, Mabe, Lala tienen centros de distribución logísticos; también todas las operadoras de logística como DHL Yobel, Expeditiors y Servica cuentan con infraestructura de primer mundo. En el caso de restaurantes tenemos a Sysco, que fue la empresa que compró Mayca.
IN: ¿Hay espacio en Coyol y Cartago para seguir creciendo?
MA: Sí, digamos que hay bastante tierra y seguirán creciendo.
IN: ¿Cuál fue la última nave logística que se construyó?
MA: La más importante y relevante son 25 mil metros cuadrados en El Coyol de Alajuela, que va a ser el nuevo Centro de Distribución de Pequeño Mundo, como parte del grupo LatAm Logistic Properties.
IN: ¿Qué otros han desarrollado?
MA: Ahora estamos con el Centro de Distribución para Cemaco, tenemos el centro de distribución de Sysco, el de Servica; en Latam logramos darles espacios logísticos a compañías como PriceSmart, Expeditors, Yobel, Humberto Alvarez, Mabe y Lala. Adicionalmente y recientemente le hemos hecho Centros de Distribución a DHL a Servica y AutoMercado.
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