Por Redacción INversión INmobiliaria
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Foto: Imagen con carácter ilustrativo, cortesía de Shutterstock.

En un año de inflexión como fue 2022, el aprovechamiento de las oportunidades en la industria de la construcción en la región de América Latina se manifestó en la comprensión de las particularidades de sus mercados.

De acuerdo a la investigación realizada por JLL Panorama de la construcción- Desafíos de una región con mercados variables, 2022 se caracterizó, en la mayoría de los países de la región, como un año de desaceleración de la actividad, con ciertos casos de crecimiento, acompañado por tasas de inflación por encima de los promedios históricos registrados, por el aumento de los precios internacionales en insumos críticos de la industria y por interrupciones parciales en las cadenas de suministros y escasez de crédito.

JLL señaló en su estudio que la industria de la construcción presentó resultados dispares por países, si bien algunos de ellos manifiestan un camino de recuperación con cierto optimismo como Bolivia, Costa Rica, Ecuador, Panamá, Perú y Uruguay; en otros casos como Argentina, Chile, Colombia y México, los pronósticos son más reservados, dada las pocas evidencias de estabilización en los principales indicadores con impacto directo en la actividad.

A nivel regional, el año 2022 estuvo marcado por la postpandemia con muchos proyectos suspendidos o cancelados y las inversiones privadas derivadas hacia otras industrias, siguió sosteniendo cierta tendencia conservadora en sectores de la actividad que fueron afectados de manera significativa, como el caso del mercado de oficinas.

Esto implicó que desarrolladores evaluaran con cautela las alternativas de inversión en la región. Aun así, la región presenta oportunidades que podrán venir de la mano de las inversiones necesarias en infraestructura, de las prácticas de construcción sostenible, y de la adopción de nuevas tecnologías.

2022 fue un año de inflexión en el que en el primer semestre varios países aún experimentaban el coletazo de la pandemia, mientras que, en el segundo semestre, aunque la industria se normalizó en este aspecto retomando proyectos suspendidos y recuperando optimismo; la afectación de la industria se hizo visible en otros factores como la inflación general, el contexto sociopolítico de inestabilidad y el aumento de costos de las materias primas internacionales, entre otros.

El recorrido que se desarrolla a continuación por los países de la región tiene el propósito de tomar registro de los datos que facilitan medir la salud de la industria de la construcción, la cual se reflejó en el año de manera generalizada en una desaceleración de la actividad.

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• COSTA RICA
  • Aunque durante el año 2022, un comportamiento más estable se reflejó en la construcción, el sector continuó en una situación compleja, sin lograr aportar lo esperado a la reactivación económica que tanto necesitaba el país. Para la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC) no hubo una ruta clara por parte de las autoridades de gobierno, con acciones concretas que favorecieran la ejecución de obras. Sin embargo, a nivel privado esta ruta fue más positiva debido a la inversión en obra inmobiliaria y hotelera en las costas del país.

• ARGENTINA
  • Nuevamente, ante realidades inflacionarias excesivas y cambios de políticas económico-financieras, se observó que parte de las inversiones privadas se volcaron a la construcción. Sin embargo, a la industria se le dificultó responder a esta demanda por variables de afectación, particularmente por la discontinuidad de la cadena de suministros y la falta de crédito, prolongando lentamente sus proyecciones al crecimiento de la actividad. Por otro lado, la obra pública ralentizó su actividad, afectando a la demanda, ya que históricamente tiene un volumen significativo en la composición de la actividad.

• BOLIVIA
  • El año 2022 fue un año en el cual se fue estabilizando la oferta y la demanda en el sector privado, quedando relegado el sector público con menores inversiones comparado con años anteriores, lo que generó un vuelco del empresariado a la construcción inmobiliaria privada. En cuanto a las tendencias de los costos de la construcción, costos de materiales y de mano de obra, el control del tipo de cambio de divisas extranjeras y la subvención a los hidrocarburos hizo que no se esperaran cambios significativos en las mismas.

• CHILE
  • 2022 fue sin duda un año de inflexión para entender las consecuencias económicas que quedaron tras la pandemia y las decisiones políticas tomadas durante 2020 y 2021. El lento regreso a la estabilidad dejó entrever las secuelas de un golpe inflacionario que Chile nunca había tenido en los últimos 40 años. Esta coyuntura, por un lado, causó un efecto importante al rubro de la construcción; aunque, por otro lado, generó oportunidades para cambiar las estrategias de inversión, repensando de manera significativa el foco inmobiliario en actividades que pudieran entregar sustanciales utilidades en el mediano plazo, como la logística y la distribución, tanto a nivel urbano como industrial.

• COLOMBIA
  • El sector de la construcción se enfrentó a múltiples desafíos a lo largo del año 2022, atados propiamente a los altos niveles de inflación, la depreciación del peso colombiano frente al dólar y al aumento en el costo del carbón y de los combustibles, insumos necesarios para la continuidad de la cadena de suministro de los materiales de la construcción. Este escenario hizo que el sector presentara tasas de variación complejas que dificultaron los proyectos inmobiliarios y, en consecuencia, aumentaron los tiempos de ejecución y se trasladaron costos adicionales a los costos finales de los inmuebles.

• ECUADOR
  • En el año 2022, los puntos relevantes que marcaron a la industria de la construcción fueron la reducción de inversión en infraestructura pública que afectó a la economía del país estableciendo una situación compleja, y la creciente demanda de viviendas que mantuvo al sector activo con un aumento en la urbanización, tanto en el segmento de vivienda social como en el de viviendas de lujo. A pesar de tener un aumento significativo en la compra de inmuebles, el país únicamente logró estabilizar los índices de construcción proyectados para alcanzar el objetivo del año.

• MEXICO
  • La economía mexicana cerró con una mínima recuperación, resultado del regreso gradual a las actividades. A pesar de ello, para el sector de la construcción fue un año complicado causado por varios factores del entorno económico. Durante 2022, los indicadores de confianza empresarial continuaron siendo pesimistas lo que afectó a las expectativas para la actividad económica, y en particular, para el sector de la construcción. La recuperación de las empresas constructoras se vio disminuida por el alza de insumos, así como la falta de inversión.

• PANAMA
  • La construcción en Panamá en 2022 representó un considerable aportador al PBI con un 13,2%, mayor que en los dos años anteriores, aunque cinco puntos por debajo de los niveles de pre-pandemia. A pesar de la tendencia alcista, Panamá presentó un contexto complejo para el sector en cuanto a la creciente inflación, a los menores niveles de inversión privada que influyeron directamente en la contracción del empleo formal y, por otra parte, al crecimiento del empleo informal que para fin de año representó un volumen significativo en la composición de la actividad.

• PARAGUAY
  • Pese a que durante 2022 se reflejó un comportamiento estable en el sector de la construcción, la poca demanda de materiales e insumos a nivel nacional para ejecución de proyectos privados y la reducción de inversión pública para obras de infraestructura establecieron una situación compleja. En consecuencia, a pesar de haber implementado diferentes estrategias, el país no logró subir los índices de la construcción para alcanzar el objetivo del año.

• PERÚ
  • En un contexto en el que la pandemia perdió protagonismo. Enfrentó en el año 2022 una polarización social y política junto con los desafíos económicos generados a causa de la pandemia, propiciando una sensación de inestabilidad general. Sin embargo, la economía se mantuvo relativamente estable acumulando una inflación de 8.56% al término del período y registrándose también ligeras variaciones en el tipo de cambio de la moneda extranjera referencial (dólares/USD). A diferencia del periodo anterior, el precio de los materiales se elevó en un 4.7%, mientras que el empleo en el sector se redujo en promedio en 20 mil puestos de trabajo. De igual forma, el costo de la construcción se mantuvo afectado por el desafío en el abastecimiento de insumos y el aumento de precios mundiales de los mismos.

• URUGUAY
  • Un factor relevante para explicar la tendencia al alza del sector fue la gran dinámica que se vino dando en la construcción de viviendas. En particular con el programa nacional de vivienda promovida (que exonera impuestos a los inversores en la medida que se construya en determinadas zonas consideradas de interés) se incrementó el número de proyectos aprobados y, en consecuencia, la actividad en el sector de la construcción. Con la obra completa de la nueva planta de UPM 2, la intención es mantener la incidencia que tuvo esta obra en los índices de la construcción a través de la inversión estatal en infraestructura y también de proyectos de inversión en áreas industriales y logísticas, para así sostener los mismos niveles de empleo en el sector.

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COMPARATIVA DE MERCADOS

Salarios en la construcción: En cuanto al nivel de los salarios en el sector medidos en dólares estadounidenses, en líneas generales, desde mediados de 2021 hasta fines de 2022 se dio un incremento en los países donde estos ya eran relativamente más altos, y un estancamiento o incluso una baja en donde ya estaban entre los más bajos. En el primer grupo figuran los casos de Uruguay, Panamá, Argentina y Ecuador, al tiempo que los países donde hubo estancamiento o baja fueron Perú, México, Costa Rica, Bolivia, Paraguay, Colombia y Chile. Es de resaltar el comportamiento en Uruguay, que en pre-pandemia venía registrando, con diferencia, los sueldos más altos, pero tras el impacto del COVID-19 fue alcanzado, y por momentos superado, por Panamá, hasta que a principios de 2022 el país sudamericano vio un alza que lo volvió a colocar nuevamente primero, y con distancia. En contraposición, también cabe destacar lo ocurrido en Chile y Paraguay, donde los salarios de la construcción registraron comportamientos bajistas desde mitad de 2021 que los llevaron a volver a acercarse a los niveles mínimos vistos tras la llegada de la pandemia. Adicionalmente, debe hacerse la salvedad de que las cifras de Argentina son según la cotización del tipo de cambio oficial, y de que serían considerablemente inferiores tomando cualquier otra paridad cambiaria.

Costo general de la construcción vs. Salarios: Como cierre, un análisis de la participación promedio en 2022 de los salarios en el costo total de la construcción en las distintas economías arroja que, por un lado, sobresale su relativamente bajo peso –menor al 40 %– en México, Chile y Costa Rica, y, en contraste, que tienen gran incidencia en Uruguay y Ecuador –casi el 60 %–. Más allá de esto, es notable el descenso de la participación salarial ocurrida en Panamá, puesto que pasó de cerca del 70 % de los costos totales en 2021 al 55 % en 2022.

Finalmente, la investigación de JLL Panorama de la construcción- Desafíos de una región con mercados variables, destacó que este informe de la construcción de 2022 tuvo el objetivo de explorar los indicadores de la industria en once países de América Latina al igual que en los informes anteriores de 2020 y 2021, los cuales estuvieron insertos en un contexto de pandemia por COVID-19.

Fuente: JLL

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