¿Cómo afectará la crisis del COVID-19 a los precios de los alquileres de los locales comerciales?

El experto Fernando Cubillo analiza cuál será el comportamiento en los precios de alquileres en locales comerciales a raíz de la pandemia del coronavirus. Por Redacción INversión INmobiliaria info@inversioninmobiliariacr.com En un artículo publicado por el sitio web Inmodiario.com, el experto Fernando Cubillo analiza cuál será el comportamiento en los precios de alquileres en locales comerciales a raíz de la pandemia del coronavirus. Según el experto existen preguntas clave ante esta situación: ¿Cómo se forma el precio del alquiler de un local comercial? ¿Cuáles son las consecuencias de la crisis del COVID-19 en lo que afecta a los locales? ¿Qué escenarios podemos plantear para hacer estimaciones para los próximos meses o años? ¿Cómo se forma el precio del alquiler de un local comercial? Todos hemos jugado alguna vez al Monopoly y tenemos muy claro que el precio de los locales lo marca la ubicación. ¿Por qué? Pues porque las mejores ubicaciones son por lo general las que tienen un mayor tráfico, que en muchos casos se deriva de la existencia de "locomotoras" comerciales o grandes generadores de tráfico (cines, teatros, supermercados). No obstante, el tráfico no lo es todo. Hay negocios capaces de generar mucho más beneficio que otros con el mismo tráfico, bien por la esencia misma del negocio o bien por una mejor gestión. Por ello desde un punto de vista práctico el precio de alquiler suele fijarlo la demanda, siendo el mismo el máximo que un arrendatario está dispuesto a pagar por su uso. La determinación de ese valor máximo dependerá por lo tanto de la cuenta de explotación del negocio que se implante en el local. Lea también: El retail se transformará y eso se reflejará en su relación con el consumidor Hay otro elemento relacionado en este caso con la oferta, que también influye mucho en el precio del alquiler y es la tasa de disponibilidad o dicho de otra manera el porcentaje de locales desocupados en un momento determinado. Cuantos más locales están disponibles, menor será el precio, siempre y cuando los locales disponibles sean equivalentes. Así, podemos concluir que el precio de alquiler de los locales comerciales depende principalmente de la ubicación/tráfico, de la cuenta de resultados del negocio del arrendatario y de la tasa de disponibilidad en el mercado. ¿Cuáles serán las consecuencias de la crisis del COVID-19 en lo que afecta a los locales? La consecuencia más importante de la presente crisis es la brutal caída de la actividad en casi toda la economía productiva. Esta caída de la actividad ha provocado ya el cierre de decenas de miles de negocios, muchos de ellos asentados en locales comerciales que se quedarán vacíos. Otra de las consecuencias más graves para la economía es el cierre de las fronteras y la consiguiente desaparición de turistas extranjeros para los próximos meses. Por otro lado, la necesidad de establecer un mayor distanciamiento social obligará a la reducción de la densidad de uso de los locales, estableciéndose unos nuevos aforos mucho más reducidos hasta que la pandemia se haya convertido en una enfermedad común. Además, el mayor distanciamiento social afectará también mucho a los tráficos que se verán reducidos (por el miedo y la menor renta disponible) y a la fecha de reapertura y de explotación a plena capacidad de las "locomotoras" comerciales. Finalmente, es muy probable que esta crisis acelere cambios en hábitos de consumo que ya eran una tendencia en los últimos años: generalización del e-commerce, incremento del consumo responsable/sostenible y local (que se percibirá como más seguro), mayor preocupación por la higiene/salud, aplicación masiva del teletrabajo. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]La crisis provocará una fuerte caída de los niveles de tráfico total (cold traffic) de forma directa o como consecuencia del cierre de las locomotoras comerciales. Las variaciones de las tasas de proximidad (warm traffic, % de los que pasan por delante del local) así como de las tasas de captura (% de los que entran en el local) serán poco significativas. Pero la caída del "cold traffic" incrementará sin duda las diferencias entre las ubicaciones "prime" (más capaces de generar tráfico) y las secundarias, entre centros comerciales abiertos y cerrados (que serán más penalizados) o entre locales a pie de calle y centros comerciales (cuya limitación de aforos es mucho más sencilla de implantar).[/quote] Por ello las caídas de "cold traffic" presionarán a la baja los precios de alquiler, pero no de forma homogénea ni en su intensidad ni en el tiempo: algunos centros comerciales ya cuentan con cláusulas de renta variable indexadas al tráfico generado, por lo que sus revisiones de precios serán más rápidas que lo que sucederá en los locales a pie de calle que no disponen de ese tipo de datos”, explica el experto Fernando Cubillo. Cuenta de resultados esperada del negocio del arrendatario La crisis va a provocar una fuerte caída de las ventas (por la "desaparición" de muchos consumidores como consecuencia del incremento del desempleo y la desaparición temporal del turismo), un incremento en la reducción del ticket medio y una reducción de las ventas por m² (por reducción de los aforos de los locales), así como la aparición de nuevos costes relacionados con la higiene, de captación de nuevos clientes y de modernización para adaptarse a las nuevas necesidades de los consumidores. Incluso el comercio de artículos de lujo (menos proclive a sufrir en condiciones de crisis) se verá profundamente afectado por el cierre al turismo durante los próximos meses. En la anterior crisis económica se produjo una contracción del consumo de bienes no duraderos y servicios en torno al 14%. En este caso, y a falta de más datos en los que apoyarnos, podemos considerar que las ventas se pueden reducir entre un 20 y un 50% en los próximos 12 meses. Todo ello reducirá (o hará desaparecer en muchos casos) el beneficio empresarial durante un lapso considerable, provocando cierres y la renegociación de los contratos incorporando cláusulas variables, presionando en general a la baja a los precios de alquiler. Este tipo de cláusulas ya son de uso común en centros comerciales. Por otro lado, también es necesario considerar el importe de las amortizaciones de las inversiones realizadas por el arrendatario en el local y que en muchos casos son elevadas y que generan un coste de cambio elevado. Finalmente es conveniente indicar que la capacidad de "resistencia" de la cuenta de resultados del arrendatario dependerá mucho de su % de beneficio y del % de costes variables (menores márgenes y proporciones de costes variables dificultarán la capacidad de pagar la renta). Tasa de desocupación o disponibilidad (vacancy rates) Actualmente las tasas de disponibilidad para centros comerciales y zonas "prime/high street" están por debajo del 5%, lo que se puede considerar un valor de plena ocupación. En estos casos, es poco probable ver que dicha tasa se incremente de forma sustancial como consecuencia de esta crisis, ya que sigue existiendo una fuerte demanda de nuevos locales "prime" a medio plazo como lo demuestran las inversiones previstas para nuevas aperturas de centros comerciales en los próximos años y la tendencia al alza de los últimos años en los precios de los locales "prime/high street". Respecto del resto de locales la información disponible es mucho menos fiable, pero es muy probable que la disponibilidad real supere el 10-15% y que aumente con la crisis hasta el 15-20% aunque en muchos casos se tratará de locales que se quedarán sin demanda, independientemente del precio de alquiler, por lo que tardarán mucho más tiempo en volver a su explotación comercial. Es posible que muchos locales de esta categoría se reconviertan al uso residencial (¿o de hospedaje?) Por todo ello, consideramos que las variaciones de las tasas de disponibilidad no tendrán una gran influencia directa en la variación de los precios de los alquileres de locales comerciales. En resumen es previsible que se produzcan caídas de precios de los alquileres de locales comerciales, pero éstas no serán homogéneas y en muchos casos se renegociarán los contratos que permitan asegurar la supervivencia del inquilino y el resarcimiento posterior del propietario mediante la inclusión de cláusulas variables basadas en tráficos, aforos y ventas, aprovechando la existencia de "big-data" generado por operadores de telefonía móvil o por entidades bancarias que permita generar datos comparables. © 2020. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.