Por Alexandra Ivanova
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El desarrollo de edificios residenciales destinados especialmente al alquiler es una tendencia que ha venido creciendo en Latinoamérica en los últimos años. Para los desarrolladores centroamericanos se trata de un modelo que permite pensar en nuevas oportunidades para el mercado inmobiliario.

El modelo Build to rent o “construir para alquilar”, según explica el consultor Melizandro Quirós, es una tendencia que empezó aún antes de la pandemia de Covid-19 y está relacionada directamente con el modelo tradicional de construir para vender, pero bajo una versión para alquilar.

Los proyectos multifamily, de acuerdo con Quirós, son los edificios desarrollados 100% para alquilar, donde hay un operador especializado y, al mismo tiempo, se brindan todas las condiciones a los inquilinos en esta operación.

“Esta tendencia se ha ido expandiendo aceleradamente en Latinoamérica, en especial, en Chile, a través de los fondos de inversión y recientemente en México, a través de las empresas privadas”, precisó el consultor.

La tasa promedio de alquiler habitacional en Latinoamérica, según datos del Banco Interamericano de Desarrollo de 2015, es de un 20%, siendo al mismo tiempo la media latinoamericana de la tendencia de alquiler. Según Quirós, dos excepciones de esta media son Colombia con un 39% de tasa de alquiler y República Dominicana con un 31%.

Mientras tanto, Costa Rica y Guatemala andan de manera similar en un 18%.

Al servicio de los inquilinos

El mercado inmobiliario en Costa Rica ha ido acrecentándose en la última década y ha sido movido típicamente por inversionistas privados que compran porciones de algunos proyectos que fueron construidos y diseñados para la venta, para ponerlas al arrendamiento. Así lo indica Alfredo Volio, director general de Portafolio Inmobiliario, uno de los desarrolladores más grandes de Costa Rica que cuenta con una gran experiencia en proyectos de uso mixto y residencial.

“El concepto de “build to rent” viene a hacer cambios en el mercado desde la etapa de diseño. Son los edificios proyectados específicamente para el alquiler. Antes de ser condominizados, estos edificios cuentan una serie de economías que se puede lograr durante la construcción, así como no independizarlos de la mayoría de servicios. De esta forma, logramos tener un producto que, desde su conceptualización y de su construcción, es un edificio que se parece más a un hotel, ya que los servicios no están independizados y podemos tener economías de escala”, explicó.

Según Volio, la empresa está analizando este sector del mercado inmobiliario y ha detectado una oportunidad hace varios años, ya que el mercado residencial de alquileres es dominado por los inversionistas privados y va creciendo de manera importante.

“El hecho de tener el poder de diseñar estos productos hace que los podamos ofrecer a un mejor precio y mejor rendimiento a quien lo desarrolle y que los consumidores finales tengan una oportunidad más accesible a estos servicios”, resaltó.

Como en cualquier tipo de negocio, también se pueden presentar ciertos riesgos. Volio añadió que, todos aquellos que trabajan en el sector residencial saben que las preventas son importantes para minimizar el riesgo de lo que se está desarrollando y dar la tranquilidad a las entidades financieras que apoyan las empresas desarrolladoras en las etapas constructivas.

El hecho de desarrollar el producto específico destinado al alquiler, precisa el director de Portafolio Inmobiliario, conlleva el riesgo de no tener las preventas.

“Uno de los aspectos más importantes de este producto es que el éxito se basa en los servicios que podemos ofrecer a nuestros inquilinos. Que puedan acceder a diferentes amenidades y servicios”, destacó Volio.

Fondos de inversión como aliados

Para los fondos de inversión en Costa Rica, los proyectos multifamily o build to rent son los productos relativamente nuevos, según lo indica Pablo Montes de Oca, gerente general de BN Fondos.

Los fondos de inversión en Costa Rica, según Montes de Oca, están cumpliendo 24 años de existir en el país. Actualmente administran activos con un monto de $7.000 millones, de ellos un 40% está dedicado a fondos inmobiliarios, mientras que otra pequeña porción corresponde a fondos de desarrollo.

Así, la inversión en vivienda equivale a un cero.

Justamente, el experto explica que los fondos de inversión no han incursionado en este mercado por varias razones.

“Tuvimos suerte de arrancar el primer fondo inmobiliario en diciembre de 1999. En aquel entonces los inversionistas preferían otro tipo de inmuebles. Tampoco había materia prima atractiva para los fondos inmobiliarios como sí existe hoy. Los gustos y preferencias han cambiado mucho, el tipo de solución que se desarrolla ahora tiene que ser atractivo para los fondos inmobiliarios”, detalló.

También amplió que se refiere a los desarrollos verticales con unidades habitacionales estandarizadas donde es más fácil generar un precio y un mercado secundario en el caso de desocupación, mientras que el mantenimiento también tiene un costo más bajo.

“Hoy en día se han desarrollado una gran cantidad de soluciones verticales que hace unos años eran impensables. Además, el tamaño de las unidades ahora es pequeño. Antes no se podía hablar de que las personas vivieran en un apartamento de 80 m2 o menos, pero ahora es normal, ya que las familias son más pequeñas, muchas personas viven solas o comparten su espacio en calidad de vecinos. Esto genera un producto que ahora es mucho más atractivo para los fondos inmobiliarios. Sin embargo, aún no hemos entrado en este mercado”, agregó Montes de Oca.

Según el director de fondo de inversión, cuando la empresa empezó a trabajar con los fondos inmobiliarios, estaba en la búsqueda de personas físicas como inquilinos, mientras que ahora los inquilinos pueden ser las empresas que tienen un gran récord financiero.

Otro motivo, según Montes de Oca, es la rentabilidad, ya que, comparando los fondos inmobiliarios que invierten en retail e industria, se observa que pueden obtener un rendimiento mucho más atractivo que la inversión en vivienda.

Los fondos inmobiliarios en Costa Rica, precisa el experto, son parecidos a los Ritz americanos, ya que no tienen un plazo de vencimiento y son productos de muy largo plazo que llega hasta 30 años. En Costa Rica estos productos no aún cumplen con la rentabilidad mínima.

Por su parte, Alfredo Volio precisó que el desarrollo de proyectos de este tipo está estrictamente relacionado con el segmento del mercado. Según el especialista, antes se consideraba que el mercado de multifamily iba destinado solo a los jóvenes, mientras que ahora también puede estar orientado a los adultos mayores.

“En el segmento del mercado hay dos temas que han ido cambiando a través de los años. Nos abren una ventana; es una ventana que los países como México, Colombia, Chile y Perú han logrado explotar de manera interesante”, dijo Volio.

Para estos proyectos las hipotecas llegan a ser de muy largo plazo que oscila entre 25 y hasta 40 años, no obstante, el promedio anda por debajo de los 10 años. De esta manera, los jóvenes que empiezan con sus primeras viviendas pueden conseguir una hipoteca muy beneficiosa. Sin embargo, los costos transaccionales afectan la plusvalía que puede obtener este apartamento.

Volio explicó que muchas personas que antes se casaban y tenían hijos siendo muy jóvenes, ahora aplazan esta decisión. Por ello, los proyectos de este tipo podrían generar interés en las personas de 25-30 años que andan buscando una mayor flexibilidad en todos los sentidos.

“Estas personas pueden optar por la búsqueda de un “roommate” y pasar a un apartamento más grande, acceder a alquileres a más corto plazo, tener una serie de servicios complementarios, entre ellos, la limpieza y lavandería. Esta flexibilidad se vuelve sumamente atractiva para esta categoría de población y se ha logrado explotar en Latinoamérica”, destacó.

Con respecto a la rentabilidad, el director de Portafolio Inmobiliario resaltó que es necesario diseñar el producto desde el inicio, pensando en el arrendamiento y no en un híbrido de venta y arrendamiento. Agregó que esto conlleva a un riesgo adicional, pero a la vez puede ayudar a obtener una mayor rentabilidad tanto de parte del inversionista como del cliente que anda buscando este segmento de mercado.

Adiós clase alta

Un concepto que aún existe en Latinoamérica es que multifamily es el tipo de vivienda para la clase alta, donde el alquiler puede tener un costo de $1.500 mensuales. No obstante, en los Estados Unidos los proyectos de esta categoría se están desarrollando también para los segmentos más bajos.

José Marcos Penados, de ASTY Desarrollos, aseguró que este modelo de vivienda es apto para todos los segmentos. El tipo de producto, según el ingeniero, es acorde al segmento que la empresa esté buscando, al nicho de mercado y al perfil psicográfico del cliente.

“Podemos desarrollar un proyecto build to rent para estudiante porque queda cerca una universidad, o un producto para un adulto mayor que no quiere vivir solo en una casa grande y quiere tener acceso a las amenidades tipo hotel y a una mejor calidad de vida”, dice Penados.

Cuando se trata de un segmento de clase más baja, según el especialista, se trata de crear el producto más eficiente posible y lo más denso posible. Por ello, por ejemplo, en Guatemala se han realizado análisis para los potenciales proyectos build to rent.

“Tenemos que hacerlos muy eficientes. Para el segmento más alto el costo por metro cuadrado ya no es tan importante. Cuando hablamos de las hipotecas, podríamos tramitar una hipoteca inversa”, añadió.

Mientras tanto, Pablo Montes de Oca indicó que en Costa Rica se busca la forma de incursionar en este mercado y adaptar los proyectos a las necesidades del cliente.

Según Montes de Oca, aumentar el monto del alquiler no es viable, ya que muchas personas buscan opciones más baratas. Por ello, calificó la posibilidad de acortar los plazos como una solución.

“Los analistas comparan los datos de largo plazo, mientras que estamos hablando de un producto con un plazo de tres a cinco años y en dólares podemos obtener una rentabilidad apropiada a los inversionistas. Podemos ofrecer unidades a plazos de alquiler más cortos”, indicó.

Mientras tanto, el alquiler con opción de compra, de acuerdo con el experto, genera una sinergia muy interesante. Para una persona que está en busca de un apartamento y no tiene la prima, esta es una buena opción que le permite generar un patrimonio y ser sujeto de un crédito bancario. El director general de BN Fondos agregó que la empresa cuenta con un producto con un plazo máximo de cinco años y con opción de compra en proceso de autorización.

De esta manera, el inquilino puede acceder a la opción de compra en unos tres años. “Entre más rápido compra, se genera una inversión de capital. En el quinto año el precio será un poco mayor y permite al fondo tener una ganancia de capital”, añadió Montes de Oca.

Al desarrollador, por su parte, le interesa vender el producto para recuperar su dinero y volver a desarrollar proyectos. Por ello, los compradores institucionales pueden adquirir unidades habitacionales en grandes cantidades y ponerlas bajo un esquema de alquiler competo con opción de compra.

Los bancos, de acuerdo con el director de BN Fondos, participan en todo el proceso, empezando desde el financiamiento del desarrollador.

Pero para continuar desarrollando el proyecto, es necesario determinar la calidad del deudor. “Si el cliente fue buena paga cuando era inquilino, cuando tiene el patrimonio invertido, se genera un círculo virtuoso”, enfatizó Montes de Oca.

Otros actores en este mercado pueden ser las operadoras de pensiones. Según datos de BN Fondos, las operadoras de pensiones que nacieron en 2000 y al día de hoy acumulan aproximadamente $17.000 millones; son sumas que van creciendo de manera vegetativa.

“Ya se han invertido un 30% en el mercado internacional, lo que corresponde a unos $4.700 millones. Esperemos que este producto sea atractivo para las operadoras de pensiones. También se busca la diversificación del portafolio, ya que antes el sector residencial era solo para la venta y ahora es muy dinámico y cuenta con otras opciones”, agregó.

Multifamily, según los análisis de BN Fondos, es uno de los sectores que mejor se ha comportado durante la pandemia.

No obstante, para las entidades financieras, también es un tema nuevo. Kayla González, ejecutiva de negocios de BAC San José, Costa Rica, indica que la institución cuenta con solo dos clientes que expresaron su interés en este modelo de vivienda. Por ello, la entidad busca valorarlo y detectar los porcentajes que generaría el alquiler de los edificios para que sea viable.

“Siempre hay que buscar nuevos modelos de hacer negocios. Creo que es una posibilidad de apoyar al joven comprador de vivienda”, precisó.

Para Monique de Céspedes, partner de Centroamérica y Caribe de Grupo 4S Real Estate Foresight, en Panamá también hay grandes oportunidades para aprovechar este sector.

“A razón de la pandemia se han proliferado muchos proyectos, entre ellos, de modelo build to rent o los que llamamos “renta con opción a compra”. Muchos desarrolladores encuentran este cliente final en varios segmentos. Desarrollar un proyecto destinado a la renta es diferente. Hablamos de diferentes estructuras de capital, por lo que algunos desarrolladores tomaron esta medida para bajar la presión económica que enfrentaban”, concluyó.

4 ejes para desarrollar proyectos multifamily

¿Cuál es la base del éxito de un proyecto residencial multifamily o build to rent? A continuación, cuatro ejes a tomar en cuenta.

1. La demanda: El modelo build to rent es una tendencia que se registra en las grandes zonas urbanas donde hay mayor capacidad adquisitiva. Cuando el ticket promedio para la compra de vivienda se queda estancado, los inmuebles van aumentando de precio, por lo que, para no aumentar el precio, tenemos que reducir el tamaño de los apartamentos.
2. El tema generacional: Las personas de diferentes generaciones tienen diferentes formas de pensar, por ejemplo, a los jóvenes ya no les interesa tanto la vivienda en propiedad, sino que quieren ser mucho más ágiles en su vida.
3. El eje legal o la certeza jurídica para el desarrollador: Cuando se está generando el proyecto el cliente tiene que estar seguro en la realización de los trámites para poder concretar un proyecto a corto plazo y saber que, si llegan a existir inquilinos morosos, sea posible evacuarlos sin mucha complejidad. Por ejemplo, el año pasado en Guatemala se estableció una nueva Ley para poder trabajar la vivienda en renta con una opción de compra, la cual permitiría evacuar a los inquilinos en caso de no pago.
4. Mercado de capitales: Cuando hay empresas que llegan a comprar edificios completos, el desarrollador lo ejecuta y lo estabiliza, luego puede tener la estrategia de salida y contar con los fondos de las entidades que estén dispuestas a invertir en estos productos. Necesitamos que nuestro crédito se pague solo con la renta que recibimos.

Fuente: consulta a expertos.

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