Por María José Núñez Chacón
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Foto: Imagen con carácter ilustrativo (shutterstock).

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Así como crece la llegada de Inversión Extranjera Directa (IED), mejoran las condiciones de desarrollo inmobiliario para el sector industrial, aunque las buenas noticias son para las corporaciones relacionadas con los parques industriales y que gozan del régimen de zona franca.

Durante el año 2018 se tramitaron unos 6.619.747 m² para construcción de edificaciones, lo que significó un 2,29% más que el año anterior y de los cuales un 12,18% estuvo dirigido al sector de industrias, según el reporte trimestral de Industria en el Gran Área Metropolitana de Newmark Grubb Central America.

Dicho informe reveló que la tasa de disponibilidad del mercado industrial se ubica en un 6,66% y destaca sobre todo movimiento en la clase A, es decir, inmuebles con diseño de primera, recién construido, con una buena ubicación y de fácil acceso.

Es precisamente, la clase A la que cuenta con una buena estabilidad y más del 80% del producto arrendado se ha mantenido sin rotación.

Además, señala el estudio de Newmark que el mercado ha venido creciendo contra demanda, bajo proyectos de formato “build to suit”, precisamente respondiendo a la tendencia de las empresas ubicadas en zonas francas.

En general la oferta total del mercado de Industria para el primer trimestre del año 2019 es de 6.012.926 m², incluyendo el inventario de manufactura pesada.

Un crecimiento basado en IED

De acuerdo con Randall Fernández, General Manager de Colliers Costa Rica, cuando se habla de desocupación inmobiliaria del bloque de manufactura ubicado en zonas francas no se mide por m², pues existe muy poco que se encuentra en desarrollo, debido a que se construye por demanda.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="indicó Randall Fernández, General Manager de Colliers Costa Rica"]Pero es claro que hay un crecimiento cuando se trata de zonas francas, la tendencia es que las empresas se desarrollen, hay muchas expansiones, por ejemplo, en La Lima ubicado en Cartago, que cuenta con terrenos y potenciales capacidades para el crecimiento.

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En el caso de la manufactura del régimen definitivo, que está mucho más vinculado con la industria nacional, sí hay una tendencia a la baja, dado que existe en la actualidad una fuerte afectación al consumo y altos costos de electricidad, lo que se evidencia con la salida de las compañías para producir en otros países más baratos.

Según Fernández, este parque sí presenta desocupaciones, ya que corresponden a espacios de empresas que se han ido, como Mabe y Yanber, por lo tanto, se reconvierten para otros usos, incluso logística.

Sobre este tema, Francisco Gamboa, director ejecutivo de la Cámara de Industrias de Costa Rica, explicó que los datos sobre las exportaciones de la industria fuera de zona franca muestran un panorama bastante oscuro, pues continúan contrayéndose al mes abril, con una caída de -5,3% con respecto al primer cuatrimestre del año anterior.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="añadió Francisco Gamboa, director ejecutivo de la Cámara de Industrias de Costa Rica"]Hay caídas muy alarmantes e importantes en industrias como la alimentaria de -11% y la metalmecánica de -12%. Se exportaron en este primer cuatrimestre de 2019, $45 millones menos que en el mismo período de 2018, de hecho, en América Central, donde se dirige el 58% de dichas exportaciones, se va cayendo un -10%.

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Todo lo anterior se refleja en que el Índice Mensual de Actividad Manufacturera fuera de zona franca, que lleva 10 meses seguidos de caída, desde junio de 2018 hasta marzo de 2019 que es el último dato disponible, lo que incide fuertemente en la desocupación de espacios.

“El tema no va necesariamente por cuanta desocupación hay, sino cómo se transforma o hacia qué nicho se dirigen, pues muchas de ellas se encuentran en San José, donde hay dificultades de uso de suelo, precio de la tierra o temas ambientales. Esto incide en que las compañías busquen salir del Gran Área Metropolitana (GAM) e instalarse en zonas industriales, como Grecia, la Valencia o Liberia”, dijo el experto.

Un ejemplo de ello es la empresa Coca Cola que salió del GAM hacia Liberia, con un régimen más favorable, más exoneraciones, más tiempo y más años para pagar, lo que les estimuló a irse a una zona menos tradicional.

Otras áreas a las que se están trasladando las industrias son San Carlos, donde se han ubicado muchas productoras de cítricos, La Francia de Siquirres, que son áreas de mayor producción agrícola y valor agregado o el cono de Puntarenas que brinda distintas condiciones.

Ahora bien, sectores de empresas médicas o de alto contenido tecnológico no buscan zonas alejadas, pues requieren captar mano de obra especializada y estar cerca de las facilidades aeroportuarias, de allí que El Coyol y Cartago se estén convirtiendo en un polo tan importante para este nicho.

Zonas de mayor convergencia

El estudio de Newmark evidenció que hay zonas que continúan consolidándose para la inversión en inmuebles para manufactura e industria, como Heredia, Alajuela y Pavas, que cuenta con 1.377.566 m², 1.461.160 m² y 983.564 m² de inventario, respectivamente.

Estos sectores se han consolidado, dice el estudio, como los que tienen mayor atracción de demanda histórica, por ser puntos donde el uso de suelo es permisivo para actividades industriales y de grandes beneficios para su desarrollo.

En total los proyectos propuestos formalmente a futuro suman 1.032.467 m², la cifra más elevada que se ha registrado hasta el momento, por lo que los expertos alertan a los desarrolladores a mantener el crecimiento contra demanda.

Actualmente hay desarrollo de oferta en Zona Franca La Valencia, Greenpark, en Coyol, Parque Industrial Caleco y Parque Industrial 506, además del desarrollo de expansiones en Zona Franca Coyol, La Lima, Zeta Alajuela, el Parque Logístico Coyol y el Parque Industrial La Valencia.

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