Evelyn Fernández
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Foto: Imagen con carácter ilustrativi (Shutterstock)

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El mercado de bienes raíces en Panamá presenta un comportamiento sano, mientras que el desarrollo en infraestructura ha favorecido la interconexión de periferias claves para dinamizar no solo la facilidad residencial y comercial; sino también las opciones para el establecimiento de naves industriales que permiten el acceso a nuevas empresas y empleos.

De acuerdo con María Elena Blanco, Gerente de Servicios de Activos de CBRE Panamá, el país siempre ha sido un mercado bastante sano y ha apuntado a innovar en la construcción para atraer la Inversión Extranjera Directa (IED).

Inclusive, recientemente se ha visto el desarrollo de nuevos proyectos en infraestructuras certificadas LEED, para amparar las necesidades de clientes internacionales que solicitan criterios para optimizar espacios con eficiencia, amigables con el ambiente y con el colaborador.

“Es verdad que en los últimos años ha habido una recesión en la construcción a miras de querer absorber lo ya construido; por ejemplo, en el ámbito de oficinas hubo un famoso ‘boom’ inmobiliario con grandes torres de oficinas para acaparar todas esas necesidades de crecimiento, a pesar de categorías de edificios de clase C o B que no eran eficientes, que no tenían los controles de seguridad exigidos por las normas de seguridad nacionales e internacionales y, así, tener que construir nuevos proyectos que pudieran parar todo esto, por lo que se generó una oferta importante que hemos venido absorbiendo de manera sana. Eso igual ha pasado en el ámbito comercial para absorber el turismo de compras, de convenciones y centros comerciales”, comentó Blanco.

No obstante, se ha presentado un importante desarrollo en una serie de terrenos que se han dado en extremos de las estaciones del metro que han generado grandes polos de desarrollo en la periferia de la ciudad, creando proyectos residenciales importantes, lo cual también ha sido un gran atractivo tanto para el desarrollo de lo nacional e internacional, y, al mismo tiempo, une espacios no solo comerciales, sino que genera atracción para proyectos industriales.

“Se ha venido tratando de absorber esa demanda y ofrecer esos productos dentro de los intereses preferenciales, o las leyes que brinda el Gobierno para ese tipo de categorías”, destacó la especialista.

Si bien es cierto que el mercado inmobiliario panameño se encuentra atravesando un periodo cíclico de ajuste, se espera que en este 2019 el sector industrial recupere la confianza y el dinamismo, lo cual deberá redundar positivamente en los indicadores.

Justamente, de acuerdo con el informe del mercado industrial más reciente de CBRE Panamá, se reporta un aumento en la disponibilidad de proyectos de este tipo, por lo que bajó el valor promedio de alquiler de estos espacios.

El análisis -que maneja datos oficiales de CBRE al primer semestre (1S) de 2018-, indicó que hasta ese momento la ocupación del mercado industrial alcanzó una ocupación del 93%. Asimismo, las rentas promedio de bodegas clase A disminuyeron a $8,40 el metro cuadrado (m²) por mes al finalizar el 1S de 2018.

Grafico 1: Desarrollo de proyectos Clase A

Además, los parques industriales mantuvieron sus precios promedios de venta durante el 1S 2018 en $1.500 por m² y un total de 141.622 m² de proyectos en construcción continúan sus desarrollos de manera cautelosa.

Yamileth Castillo, Técnico de Investigación de Mercado de CBRE, comentó que de acuerdo como se ha comportado el sector industrial y la planeación de los proyectos, lo que se reflejaría más en este 2019 es la continuidad del levantamiento de desarrollos que quizá fueron planeados hace algunos años, pero que seguirán en pie dinamizando este mercado en específico.

El inventario de bodegas cerró el 1S 2018 con un total de 1.147.626 m², 13,6% más que en el 1S 2017, y registrando una absorción neta semestral de 118.622 m² del 2S 2017 al 1S 2018 tras el ingreso de más de 100.000 m² de bodegas al mercado, distribuidos entre los submercados Centro, Periferia Este y Panamá Pacífico.

“El crecimiento del mercado ha sido constante y, a pesar de una ligera disminución en la ocupación de 93%, continúa con un desarrollo acorde a la demanda”, indica el informe industrial de CBRE Panamá.

Polos de atracción

En Panamá, dos periferias están generando un dinamismo muy interesante de interconexión: Panamá Este y Panamá Oeste.

Panamá Este se favoreció con la apertura de la extensión del metro que recién se inauguró; Panamá Oeste con sus miras a las nuevas proyecciones de este mismo medio de transporte.

“Realmente son polos de desarrollo que tienen infinidad de proyectos que sus rangos de unidades residenciales andan desde las 500 hasta las 1.000 o 2.000 unidades por urbanización. Entonces, el centro de la Ciudad se ha convertido en un eje meramente comercial donde los grandes polos de desarrollo, las ciudades de dormitorio se han enfocado en toda su periferia tanto el Este como el Oeste”, destacó Blanco.

Carlos Solís, analista de mercado de CBRE, comentó que el Este es el área más de logística y manufactura porque está más pegada hacia el sector de puertos y de aeropuertos.

Empero, el Oeste también ha sabido aprovechar este mercado, como lo hizo con el megaproyecto Panamá Pacífico, por mencionar una de las Áreas de Régimen Especial más grandes instaladas en esa zona.

“Otro ejemplo es Costa Verde en Panamá Oeste, un sitio que se ha convertido en un proyecto importante, que tiene su sección residencial, comercial e incluso se proyectan instituciones, escuelas y otros”, comentó Solís.

Entre los principales proyectos logísticos en Panamá Este se pueden mencionar el Parque Logístico Panamá (PLP), Panapark, Parque Sur, Parque Industrial de las Américas y Zona 1.

Foto: PanaPark

Foto: Parque Logístico Panamá (PLP)

Foto: Parque Industrial de las Américas

Algunos de estos centros logísticos tienen el régimen de zonas francas, como es el caso del Tocumen Comercial Park, que tiene bodegas de almacenamiento el cual sí está operando de acuerdo con los especialistas de CBRE y tiene varias etapas.

Destacan otros como Parque Sur, donde hay grandes compañías instaladas; por ejemplo, Bimbo, y es uno de los proyectos pioneros al igual que Panamá Pacífico.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explicó Elena Blanco"]Fueron muy similares en época, pero estaban en polos opuestos, uno cerca del aeropuerto y otro cruzando el Puente de las Américas, entonces depende de cada cliente el decidir cómo va a mover la carga, el tiempo de coste de movimiento de esa carga y/o usando los corredores que hoy están el corredor Norte y el Sur que están interconectados. Esto es muy importante porque al Norte está todo el tema de Gonzalillo Pedregal, una carretera que ahora se hizo uno de los polos de desarrollo de interconexión más significativos, que se mejoró y conecta con el corredor Norte.

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Entre las principales características de los proyectos industriales destinados para atraer empresas de manufactura, logística y productoras de diferentes mercaderías es que pueden optar (si aplica) para operar bajo algún régimen especial de incentivos fiscales como por ejemplo el de Zona Franca, cuando es un proyecto con más de 20.000 m².

“En zonas francas usted puede crear como desarrollador sus propios conceptos, crear clúster o hacer un negocio de bienes raíces. Usualmente aquí en Panamá eso está licenciado más para crear Bienes Raíces, pero pienso que, por ejemplo, los chinos, en caso de que se apruebe el Tratado de Libre Comercio -que aún está en negociaciones-, si lo ven como potencial y como clúster sería el gran ideal”, destacó Iván Jiménez de Proinvex.

Asimismo, los proyectos industriales por lo general tienen una ubicación cercana a los puertos y aeropuertos, están cerrados con seguridad 24 horas los siete días; usualmente tienen un único dueño y están destinados a la renta.

Es decir, escasos proyectos industriales son para la venta, ya que usualmente la manera comercial es destinar esas unidades de bodegas en arrendamiento, porque antes el tema industrial en Panamá era bastante rudimentario: se abría una bodega, al lado un residencial o al lado de un colegio, por ejemplo.

Eso es uno de los factores que hace que el concepto de naves industriales o parques industriales llegue a modernizar y se convirtieran en sitios especiales en donde se pudiera brindar tanto el beneficio de tránsito de carga pesada como la importancia de la misma infraestructura.
Por ejemplo, las alturas de las bodegas pasaron de ser de 6 o 7 metros de alto a ser bodegas de ya de 8 o 10 metros de alto y las luces más amplias, explicó Solís.

En promedio, las naves industriales en Panamá ofrecen proyectos de 20k m² hasta 100k m², y a los usuarios independientes de 5k m² a 10k m².

Sebastián Arango, vocero de Grupo Shahani (compañía que lleva más de 45 años en la industria de la construcción en Panamá y fue pionero por muchos años en el desarrollo de activos logísticos bajo el formato de parques industriales) indicó que es muy importante homologar el concepto de parque industrial.

“En Panamá se entiende como la agrupación de empresas dentro de un área de terreno determinado, urbanizado y organizado en lotes o fases que obedecen a un plan maestro de desarrollo, dotado de infraestructura, servicios públicos y zonas que se consideran de uso común para las empresas, sus colaboradores y visitantes. Un parque puede ser desarrollado y/o de propiedad privada (como el caso de Parque Industrial de las Américas), estatal o mixta, y esto varía en cada país acorde a su estilo de Gobierno; y pueden tener una zonificación de uso de suelo determinado o una mezcla de varios. Así como también, bajo determinación estatal, pueden gozar de beneficios fiscales, laborales y migratorios que son ofrecidos a las empresas que se establecen en estas áreas como un mecanismo para la atracción de inversión extrajera y/o de diversificación de la oferta exportación de una ciudad, región o país”, comentó.

En un mismo parque se puede encontrar empresas que desarrollan actividades logísticas o servicios, como también empresas que desarrollan procesos de agregación de valor o manufactura.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="comentó Sebastián Arango, vocero de Grupo Shahani"]La clasificación por tipo de Parque (A, B o C) no está muy definida desde la teoría ni existe evidencia de estudios que se hayan enfocado juiciosamente en esta clasificación. En la práctica esta clasificación está estrechamente vinculada con el nivel de sofisticación que ofrece el parque a sus usuarios y a la comunidad de influencia. En Panamá un gran número de multinacionales con intención de desarrollar operaciones regionales, buscan principalmente parques tipo A.

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Los desarrollos de parques industriales y zonas francas de Grupo Shahani están concentrados principalmente en Panamá y áreas periferias de la ciudad, sin embargo, visualizan posibilidades de desarrollar nuevos proyectos en otras zonas del país.

Sus principales proyectos logísticos-industriales son el Parque Industrial de las Américas, localizado en el Este de Ciudad Panamá y Panapark Free Zone ubicado a 6 kilómetros del aeropuerto de Tocumen.

También cuenta con Ofibodegas de las Américas, localizado en el área de Pacora; Ofibodegas de Panamá, en el área de Mañanitas; Panamá Distribution Center, un proyecto en proceso de construcción en el área comercial más importante de la ciudad, en la zona de Juan Díaz frente al centro comercial los Pueblos.

Es el encargado del Parque Industrial Corredor Norte, localizado en la zona norte de Milla 8 Transístmica y de Ofibodegas Parque Centenario, un proyecto terminado y vendido en el área de Centennial.

Este Grupo es reconocido por sus proyectos residenciales, torres de oficinas, plazas comerciales, clubs ecuestres, resorts de playa y marinas.

Atractivos en refuerzo

Otra de las zonas que se observa con un gran potencial para un mayor desarrollo logístico en Panamá es la Zona Libre de Colón (ZLC), en donde se espera que se fortalezca la infraestructura para aprovechar sus beneficios.

La ZLC experimentó durante el 1S 2018 un crecimiento positivo en su movimiento comercial, que llegó al 8,2% en comparación con el 2017. Las estadísticas de esta Zona dan cuenta del ingreso de 8.352 entradas de turistas de enero a junio del 2018, en comparación con las 6.718 visitas de igual periodo de 2017.

Lo anterior se ve respaldado por el establecimiento de relaciones diplomáticas con la República Popular de China, que refuerzan a la ZLC como un gran centro logístico, para la distribución de mercancía a toda la región latinoamericana. Simultáneamente, se ha incorporado un nuevo modelo para la promoción de exportaciones e inversiones, enfocado en ruedas de negocios con citas establecidas previamente con los compradores.

Otro de los potenciales en el sector logístico-industrial es el Canal de Panamá. Proinvex informó que aún quedan proyectos muy importantes que están sobre la mesa, como es el de 1.200 hectáreas en áreas de relleno del tercer juego de esclusas para desarrollar áreas industriales de gran nivel que todavía ha estado en fase de estudio.

En ese caso, no ha habido todavía una definición concreta de cuándo iniciará este megaproyecto, incluso existe el gran reto de un posible cuarto juego de esclusas. Y, como se ha presentado una sequía con el tema del fenómeno del Niño, el Canal está explorando hacer un posible túnel que una Río Indio con el lago Gatún y así transportar agua.

“De eso es lo que vive el Canal, es un administrador de aguas que permite entonces mover, cargar de un océano a otro, y yo pienso que por ejemplo China también si ve el potencial que tiene Panamá, -porque se trata de fijar y ver casos como todo lo que se ha desarrollado hoy en día un Róterdam a lo largo de un río en Holanda- creo que se podría desarrollar también todo lo que es la zona dentro del Canal de Panamá en nuevos activos logísticos, llámese puertos o zonas industriales”, comentó Jiménez.

La Autoridad del Canal de Panamá, reportó que entre enero y noviembre de 2017, los puertos panameños movilizaron 6,3 millones de contenedores, 12% más que el mismo período de 2016.

El mayor crecimiento en el movimiento de contenedores se registró en la terminal portuaria de Cristóbal, al aumentar de 698 mil TEUs entre enero y noviembre de 2016 hasta 1,2 millones de TEUs para el mismo período de 2017, lo que equivale a un alza del 75%.

Es importante mencionar que gracias a la ampliación del Canal de Panamá inaugurada hace poco más de dos años, y por el cual pasa cerca del 6% del comercio mundial, el segmento de buques portacontenedores neopanamax se ha mantenido como el mayor usuario del tercer juego de esclusas desde que comenzó su operación comercial.

Durante el 1S 2018 se registraron 4.005 tránsitos de embarcaciones, entre las que destacan 2.084 buques portacontenedores, un 52% del total que transportaban todo tipo de mercancías. En segundo lugar, se registran los buques que transportan gas licuado de petróleo o GLP con 1.094 tránsitos o 27,3%, y, en tercer lugar, las embarcaciones con gas natural licuado (GNL), con 403 barcos o el 10,1%.

La vía interoceánica la utilizan 110 países de todo el mundo. Durante los últimos años, Estados Unidos y China se han mantenido en primer y segundo lugar, respectivamente, como los mayores usuarios del Canal.

¿Qué buscan los inquilinos industriales y cómo los atraen a Panamá?

Arturo López, vicepresidente de la División de Nuevos Proyectos y Negocios Logísticos del Grupo Corporativo Pérez (GCP) -reconocida empresa panameña con inversiones en el sector automotriz, transporte, logística, bienes raíces y energías renovables-, considera que el cliente tanto logístico como industrial enfatiza su búsqueda considerando principalmente la ubicación de las instalaciones, facilidad de acceso para el desplazamiento de las cargas y/o distribución de la mercancía.

Asimismo, busca lo que es la atención personalizada de las características particulares de la planta o bodega destinada a mejorar la productividad optimizando el desarrollo operativo, ventajas para el arribo y acceso del personal, correlación entre precio y calidad, un buen mantenimiento y funcionamiento de las instalaciones del parque y seguridad de la zona.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=" destacó Arturo López, vicepresidente de la División de Nuevos Proyectos y Negocios Logísticos del Grupo Corporativo Pérez (GCP)"]Nuestra clientela consiste principalmente empresas globales, multinacionales o corporaciones nacionales cuyo objetivo es abarcar el mercado, importar y exportar productos para Centroamérica, Suramérica, USA y China. Debido a su configuración - la posibilidad de instalarse en Zona Franca del Istmo o en Parque Industrial (local) – Parque Logístico Panamá (PLP) cuenta en un mismo lugar todas las alternativas, convirtiéndose en una facilidad versátil para el inquilino o propietario.

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Justamente dentro de sus estrategias comerciales está trabajar esas dos grandes zonas como opciones para la demanda: la Zona Franca de Istmo (se rige por la Ley 32 del 5 de abril de 2011) y el Parque Industrial, en el que pueden instalarse empresas que tengan el objetivo de abarcar el mercado local.

En los últimos tres años el crecimiento ha sido positivo de acuerdo con el vocero, y solo en ese periodo se han establecido o han adquirido la propiedad 7 empresas.

Algunas de las que operan en Zona Franca del Istmos son Envases Universales Ball de Panamá: resultado de la alianza entre Envases Universales Group (México) Ball Corporation (USA) y Caribbean International Food, empresa especializada en la fabricación y distribución de productos de panadería y pastelería congelados.

En el Parque Industrial hay empresas como Liebherr Panamá, que es una multinacional alemana con amplia gama de productos y servicios de refrigeración, máquinas de construcción y grúas.

También se ubica Tubotec, la empresa más grande de producción de tubería de PVC de Panamá; Metales, compañía líder en la distribución de acero para la industria de la construcción por más de 46 años en el mercado panameño; también están otras como Justo & Bueno que es una mercadería colombiana cuyo concepto está basado en la idea de almacén o tienda de alimentación con grandes descuentos; y Master Group Panamá, de manufactura puertorriqueña de productos cementicos, pinturas, productos limpiadores y para el revestimiento de pisos.

Como parte de los beneficios de GCP destacan, entre otros, que PLP se encuentra estratégicamente ubicado en el sector Este del área metropolitana, a 3 km del área de carga del Aeropuerto Internacional de Tocumen, a 35 km de Puertos del Atlántico, a 78 Km de Puertos del Pacífico, conectando fácilmente a través de los Corredores Norte y Sur. Ambas rutas sirviendo cinturón y conexión principal.

Además, cuenta con dos vías de acceso a través de arterias viales, con una vialidad que cuenta con 22 metros de servidumbre a servidumbre lo que brinda facilidad para el flujo vehicular.

El cliente construye su bodega o planta industrial a la medida o ellos se lo construyen bajo las modalidades “llave en mano” o manejo de proyecto.

PLP se encuentra a 700 metros de una subestación de energía eléctrica (-seguridad de flujo eléctrico), a 500 metros de la estación de la línea 2 del metro (-accesibilidad para mano de obra). Cuenta con un sistema de seguridad y control de acceso y está cerca de comercios y plazas comerciales con servicios de comida, casas de materiales, bancos entre otros servicios (disponibilidad de servicios).

Ocho factores claves

Por su parte, Arango de Grupo Shahani -es uno de los mayores desarrolladores de bodegas en Panamá con más de 350.000 m² de bodegas entregadas- considera que los clientes generalmente toman la decisión de instalarse en un parque de acuerdo con el nivel de sofisticación de este, aspecto que se puede medir entonces, desde su opinión por ocho criterios.

El primero sería el nivel de articulación productiva-comercial que es cuando se encuentran empresas que desarrollan actividades similares o complementarias dentro de un mismo parque, lo que da una mayor probabilidad de que éstas puedan emprender proyectos conjuntos que deriven en una transferencia de conocimiento y tecnología, lo cual se traduce en una mayor productividad y productos de mayor valor. Se desarrollan encadenamientos y redes empresariales de forma vertical y horizontal.

También están los beneficios y servicios conexos, esto en relación a que un parque sofisticado se mide por el nivel de servicios de apoyo que el parque ofrece a los usuarios de forma directa o indirecta. Estos servicios generalmente se relacionan con disponibilidad de servicios bancarios, tiendas de conveniencia, foodcourts, zonas deportivas y de descanso, senderos peatonales, áreas libres de humo, entre otros.

La especialización también es un factor importante, la cual se entiende como el grado de existencia de actividades altamente similares, relacionadas y/o complementarias.

La seguridad, ya que generalmente son el destino de las empresas más prestigiosas. De aquí que este tipo de empresas siempre busquen los parques más sofisticados no solo en materia seguridad perimetral física y digital, sino que tenga mecanismos para combatir el comercio ilícito, con sistemas modernos de detección de irregularidades, trazabilidad de carga, manejo de inventario, control de acceso y chequeo cruzado.

La localización geográfica, es un factor que se espera que estos parques tengan, y que por su naturaleza estén concentrados en áreas periféricas de la ciudad en donde se desarrollan.

La administración y gestión también es fundamental para que las empresas puedan operar sin mayores barreras ni cuellos de botella.
Los atributos técnicos y medioambientales; un atributo quizá de los más utilizados a la hora de evaluar porqué un parque es mejor que otro.

“Pueden entenderse un parque sofisticado bajo este criterio como un parque construido bajo estándares internacionales. Es decir, que los sistemas de construcción, aprovisionamiento de servicios públicos, los materiales y el look del parque, son ´conocidos´ o ´usados´ en el resto del mundo.

Son características llamadas a la orden del día: la altura usable de los edificios, los sistemas de iluminación, la eficiencia y abastecimiento energético, amplitud de las vías, la temperatura interna de las bodegas y su distribución física, áreas de maniobra para los vehículos facilidades de carga y descarga, señalización, áreas verdes, entre otros”, resaltó Arango.

Y desde luego, que los inquilinos toman en cuenta que el precio y las negociaciones sean flexibles. Lo anterior, lo menciona el empresario por la posibilidad de crecer dentro del mismo lugar que es un elemento clave para los clientes. De allí la importancia de poder ofrecer un proyecto que cuente con infraestructura y espacio flexible donde los clientes puedan expandirse o reducir espacio no operativo.

Por otro lado, la reacción frente al precio en parques clase A es muy poco, casi nulo, el cliente prevalece otros factores, como los descritos anteriormente. Ya en el caso de parques clase B y C, en donde hay una mayor oferta, el cliente si compara por precio.

Este grupo estima que más del 70% de las empresas que están instaladas en sus parques industriales desarrollan actividades logísticas y comerciales para atender el mercado panameño principalmente. En el caso de las zonas francas, la mayoría de ellas realizan algún proceso de agregación y más del 60% se destina a exportación.

La Corporación continúa en crecimiento. “Nuestro modelo de negocio como desarrolladores se enfoca principalmente en la venta y no tanto en el alquiler, salvo en algunos casos donde contamos con inventario para alquilar. La mayoría de las bodegas en nuestros parques han sido vendidas y cambiadas de dueño en algunos casos, por esta razón hoy es difícil hacer este análisis comparativo en el tiempo. Lo importante es que la mayoría de nuestros parques terminados están casi llenos y seguimos en construcción de nuevas fases en Parque industrial de las Américas, Milla 8, Panapark y en Panamá Distribución Center. Este último, esta estratégicamente localizado, en el corazón comercial de la ciudad, será un éxito garantizado”, mencionó Arango.

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