Por César Brenes Quirós, info@inversioninmobiliariacr.com

El sector de bienes raíces costarricense mantendrá un ritmo de crecimiento positivo durante el próximo año y similar al registrado durante los últimos 12 meses, según las previsiones del Banco Central de Costa Rica (BCCR) y de expertos consultores de la industria.

Veamos. La revisión del Programa Macroeconómico 2014-2015 del BCCR contempla un crecimiento de la construcción con destino privado de 5,5% y 5,1%, para 2015 y 2016 respectivamente.

Sin embargo, en los primeros nueve meses del 2015 la construcción con destino privado registró una variación interanual de 10,5%. Este es un crecimiento robusto si se compara con el promedio observado para la actividad económica del país a setiembre (2,1%), detalló Eduardo Prado, gerente del BCCR.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Eduardo Prado, Gerente del BCCR"]En los primeros nueve meses del 2015 la construcción con destino privado registró una variación interanual de 10,5%, crecimiento robusto si se compara con el promedio observado para la actividad económica del país a setiembre (2,1%).[/quote]

En este periodo destaca el crecimiento de las edificaciones residenciales (14,1%), en tanto que la construcción de edificaciones no residenciales creció 5,1%.

Para 2016, el dinamismo será impulsado por las construcciones de viviendas y de edificios (residenciales y no residenciales), de acuerdo con las intenciones de construcción reportadas en 2015 que analiza el ente bancario.

Cabe aclarar que para el seguimiento de la actividad constructiva que realiza el Banco Central, las intenciones de construcción corresponden a los trámites constructivos presentados ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) con seis meses de anterioridad. Por ejemplo, si se toma como referencia las intenciones de construcción del cuarto trimestre del 2015, corresponde a permisos que se habían tramitado seis meses antes. Esto se debe al rezago estimado entre el momento en que inicia la solicitud de un permiso y momento que comienza la construcción.

Así las cosas, el BCCR registra un total de 5.128.184 metros cuadrados (m2) tramitados durante 2015, una cifra 7,9% superior a la de 2014. La batuta la lleva el sector residencial con el 60% de las intenciones de construcción y un crecimiento del 8,1% con respecto a 2014. Dentro de ese grupo, los edificios presentan el mayor aumento con un 14%.

De igual forma, las viviendas de clase media son las que más metros se tramitan ante el CFIA. Éstas en conjunto con las viviendas de interés social agrupan la mayor parte de la construcción de viviendas.

En cuanto al área no residencial, el crecimiento es de 7,5% y una de las tendencias más fuertes, además de las ampliaciones y remodelaciones, es la del grupo de edificios con 10,7% de incremento. También, sobresalen proyectos industriales (bodegas y naves industriales) y las mayores remodelaciones en locales de centros comerciales.

El buen momento es confirmado por los desarrolladores.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios"]El 2015 vio la apertura de la Plaza Comercial del Centro Corporativo El Cafetal, y arranque de operaciones del Centro Corporativo Lindora, que a la fecha está al 80% de su ocupación. Además, logramos colocar más del 65% de la primera etapa de Azenza Towers que se entregará en febrero de 2016 y en el caso de Hacienda Espinal, inauguramos una de las Casa Club del proyecto, se alcanzó la cifra de más de 165 lotes vendidos y se inició la construcción de la escuela y colegio Country Day School, cuya apertura será en el 2016[/quote]

Sector residencial a la batuta

De acuerdo con el BCCR, en el tercer trimestre del 2015 la construcción fue impulsada principalmente por los proyectos residenciales, los cuales crecieron a un ritmo del 21%.

Dentro de este segmento, destacan el prototipo de viviendas de clase alta que aumentó 111% y el de edificios residenciales con 85%. Sin embargo, es el prototipo de viviendas de clase media (que crece a un 5% con respecto al año anterior) el que registra la mayor participación dentro de los metros causados de las edificaciones residenciales, según señala el BCCR.

Proyectos como Hacienda Espinal, Azenza Towers, Torres de Heredia, Vive Sabanilla y Tibás, Bambú Ecourbano, 101 Escalante, QBO, Concasa, Distrito Vita y Latitud Los Yoses destacan como parte de una interminable lista de proyectos dirigidos principalmente a clase media y media alta.

Por eso, no es de extrañar que según la empresa de inteligencia inmobiliaria, Newmark, los conurbanos de Heredia y San José Oeste continúan liderando la atracción poblaciones hacia los nuevos desarrollos habitacionales. Muy de cerca, le sigue San José centro, que al parecer, ha sabido seguir la tendencia de una alta cantidad de proyectos residenciales verticales. En contraste, San José Norte, Alajuela y San José Sur son los que presentan menor absorción dentro de la Gran Área Metropolitana (GAM).

Un análisis realizado por Newmark y presentado a mediados de año, habla de que los precios más altos por metro cuadrado en formato vertical se localizan en San José Centro ($2.454) y los más bajos en San José Norte ($1.311). En formato horizontal, el más bajo se encuentra en Cartago ($1.168) y el más alto en San José Oeste ($1.639).

Este tipo de proyectos ya no incluyen únicamente la casa o apartamento, sino una serie de amenidades que el público meta demanda casi por defecto. Espacio para actividades recreativas, gimnasio, piscina, farmacia, supermercado, cines y seguridad 24/7 son algunos elementos en los que se fija el consumidor.

Para el próximo año, la competencia por ofrecer esto y más se agudizará. Una de las obras más ambiciosas es la de Torres de Heredia, un complejo de 1.240 unidades, que representa cerca del 40% de las construcciones de residencia verticales en Heredia. Otros más pequeños como Terrafé, Altos de Heredia, Lofts Cariari y el especializado en público deportivo, Sportiva forman parte de la oferta.

En Alajuela, destaca Hacienda Espinal, proyecto residencial de 112 hectáreas ubicado en el kilómetro 17.5 de la Ruta 27 San José – Caldera y desarrollado por Garnier & Garnier. Este fusiona distintos productos –desarrollados por etapas- (lotes, apartamentos y town houses), espacios comerciales y zonas verdes, áreas culturales y de recreación. Actualmente, están construidas una casa club con piscina, una ciclovía y playgrounds, así como el parque escultórico Ruta de la Paz, creado por Jorge Jiménez Deredia, informó Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios.

En San José oeste, destaca el proyecto vertical River Park, de Avalon, con 200 unidades, lo cual lo posiciona como uno de los más grandes junto con Escazú Village de Pinmsa (131). Este último también va a ofrecer tiendas por departamento, restaurantes, restaurantes de comida rápida, comercio, comercio de conveniencia y servicios tales como gimnasio, guardería entre otros.

En el centro de la capital, Q-Bo de la desarrolladora H Solís es una de las futuras obras más grandes con 280 unidades, al igual que Azenza Towers de Garnier & Garnier con 238 residencias.

Entretanto, al este de San José, se desarrollan 101 Escalante de Interra (100 unidades) y Vive Tibás y Sabanilla de Vive Desarrollos como dos de las obras más ambiciosas. De acuerdo con Andrea Navarro, encargada de prensa de la desarrolladora Vive, la obra de Sabanilla opera con el 100% de sus primeras dos etapas construidas, la segunda en fase de venta y la tercera en construcción con estimaciones de ser entregada en enero de 2016.

Mientras tanto, Vive Tibás iniciará la operación de su primera etapa en diciembre de 2016 aproximadamente, de la cual ya cuenta con un 25% de espacios colocados. Esta sede cuenta con un área de construcción de 22.040 metros cuadrados, 151 unidades residenciales, 19 unidades comerciales.

Por su parte, 101 Escalante consiste en un edificio de 100 apartamentos con estilo retro en cuanto a arquitectura que contará con lobby con portero, ascensores panorámicos con vista al patio central, más de 30 parqueos comunes de bicicletas, bodegas, terraza BBQ, salón para eventos, ¨rooftop bar¨con piscina temperada; entre otras.

A pesar del buen momento del sector, Newark advierte que Heredia podría llegar a una situación de sobre oferta a corto-mediano plazo de continuar la introducción actual de proyectos al mercado. En cuanto, a oportunidades de nuevos desarrollos, San José Norte y Alajuela cuentan con necesidades insatisfechas de obras residenciales.

Otros casos como el de Limón apenas empiezan a despertar. Hace pocos meses, se inauguró en esa provincia la primera etapa de Condominios Parque del Caribe, megaproyecto residencial desarrollado por el grupo Calypso Developments. Esta consta de dos torres con 48 apartamentos listos para ser entregados a sus clientes.

La obra se ubica a cinco minutos de Limón centro, en barrio Los Laureles y contará con piscinas para adultos y niños, cancha deportiva multiuso, casa club y otras amenidades. El complejo, cuya construcción está a cargo de la empresa tica Eliseo Vargas & Asociados S.A., dispone de ocho hectáreas de terreno, de las cuales el 50% está destinado a bosques y senderos.

El condominio posee seguridad las 24 horas, cercas perimetrales con sensores de intrusión, única entrada, área comercial, vistas al mar, diseños con elevadores, etc. Además, cuenta con alternativas de 1, 2, y hasta 3 habitaciones con precios que van desde los $127,000.

Dinamismo sigue a nivel comercial

El buen momento que atraviesa los bienes raíces comerciales continuará en 2016, según la predicción de expertos en inteligencia de la firma Colliers International.

Francisco Navarro, gerente de mercadeo de la empresa, indicó que durante el último trimestre de 2015 y 2016 el mercado seguirá en movimiento y crecimiento, pues estarán entrando desde Regional Center hasta Strip Center.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Francisco Navarro, gerente de mercadeo de Colliers International"]No obstante, la hasta hoy baja tasa de disponibilidad podría sufrir un poco de estrés en ciertos sectores y clases. La tasa continuará saludable por debajo del 10%, pero ya no será sostenible por debajo del 5%.[/quote]

Luego de la inauguración del esperado City Mall Alajuela, de más de 280.000 metros cuadrados de construcción y de otros desarrollos medianos como Zona Centro en Desamparados, las obras seguirán llegando.

Centro comercial Montenegro y Plaza Real tercera etapa en Alajuela, Vivo Plaza en Cartago y Curridabat, Momentum Escazú, Expreso Desamparados y Plaza Barcelona forman parte de los proyectos actualmente en construcción y/o planeamiento.

En cuanto a ubicación geográfica, el oeste de la capital (Escazú, Lindora, Sabana y Santa Ana) mantendrá un desarrollo constante, pues posee características que aseguran el flujo de clientes de clase media-alta y alta por la robusta densidad poblacional y de centros corporativos.

“Igualmente, existen zonas con un dinamismo muy mínimo como por ejemplo Cartago que es una parte del país donde la población y sus costumbres no son modernas por lo que desarrollar inmuebles tipo usos mixtos o regional center no es una buena opción”, aseguró Navarro.

De la misma forma, el mercado verá la continuación de algunas tendencias y la llegada de otras. El desarrollo de plazas y centros comerciales en complejos de uso mixto se mantendrá, pero también se asoma la posibilidad de operación de complejos tipo outlet.

Este es el caso de la reciente transformación del Mall Internacional Alajuela a Outlet Internacional ante la inminente llegada de City Mall a esa provincia. Asimismo, Colliers International.

Incluso, Colliers ha propuesto la construcción de un mega outlet desarrollado sobre la ruta 27 o 32, pues de acuerdo a sus análisis las tiendas de retail cuentan con importantes retos para deshacerse de sus saldos. Algunas posibles locaciones del tentativo proyecto son el Antiguo Casino en Heredia y bodegas construidas sobre la ruta 27.

Obras industriales en expansión

Uno de los mercados con mejores perspectivas para 2016 es el industrial. De acuerdo con Colliers, el segmento se encuentra en fase de expansión, con base en la teoría del ciclo inmobiliario.

Esto se debe a que a lo largo del año 2015 se experimentaron niveles moderados de crecimiento, principalmente en los segmentos de naves industriales y ofi-bodegas y a que la tasa de disponibilidad se mantuvo por debajo del 5%, una de las más bajas de los últimos años.

La construcción de inmuebles hechos a la medida y la falta de nuevas instalaciones han sido factores que han incidido en la disminución de este indicador, según Colliers. Para 2016, el enfoque estará también el desarrollo de naves industriales a la medida, principalmente para centros logísticos y de distribución.

La existencia de una zona como El Coyol de Alajuela ha contribuido al buen momento del mercado. Esta zona es estratégica debido a que se interconecta con las dos principales autopistas del país, aeropuertos y un puerto marítimo, lo cual ha permitido la ampliación de proyectos existentes y el desarrollo de algunos nuevos.

Para muestra un botón. LatAm Parque Logístico Coyol es uno de los nuevos proyectos industriales que se desarrollan sobre la radial Siquiares-Coyol para atender las necesidades de operadores logísticos, empresas de consumo masivo y retailers, entre otros clientes.

La obra se levantará en un terreno de 15 hectáreas ubicado frente al CEDI de Walmart y contará con 65.700 metros cuadrados arrendables, según confirmó Aris Stamatiadis, vocero de la firma LatAm Logistic Properties, encargada del desarrollo.

Según Stamatiadis, se trata de cuatro grandes edificios que se pueden dividir en cuatro módulos cada uno, con el objetivo de alquilar espacios mínimos de 3.000 m2. El proyecto ya adjudicó la licitación de movimiento de tierra e infraestructura, con lo cual se estima que la construcción inicie en semanas próximas para entregar los primeros locales durante el último trimestre de 2016.

“La economía y el mercado local se han venido sofisticando durante los últimos años y el ofrecer complejos logísticos con altos estándares internacionales y de última generación es parte de este proceso que busca facilitar y hacer más eficiente las operaciones de nuestros clientes”, comentó el inversionista.

Así las cosas, al lado de El Coyol, Cartago y el este de la GAM se están convirtiendo en puntos cada vez más atractivos para parques y operaciones industriales y logísticas. Un ejemplo es Zona Franca La Lima, una obra de 79 hectáreas de uso industrial mixto para empresas de los sectores de Ciencias de la Vida, manufactura avanzada y sector servicios como la multinacional Zollner Electronic.

“El sector este de la GAM experimentará mayor dinamismo durante el próximo año. En dicha zona la oferta es escasa y en su mayoría no satisface los requerimientos actuales del mercado. Se avecinan nuevos proyectos que apuntan a la optimización de cada metro cuadrado”, mencionó Francisco Navarro.

De la misma manera, el oeste de San José se posiciona como líder en el campo de las ofi-bodegas, principalmente con espacios de entre 200 y 400 metros cuadrados. También, es un buen momento para las llamadas mini bodegas que actualmente experimentan expansión con proyectos como Mr. Bodeguitas, que dispone de 5.826 metros cuadrados para alquilar.

Cautela reina en oficinas

Los desarrolladores experimentados del sector de oficinas hoy saben que en un mercado en sobre oferta como el actual, la oferta de espacios debe ser construida a la medida y contra demanda, y esa parece ser la tónica que reinará en 2016.

Datos de Colliers International indican que en los últimos años el crecimiento de oferta del sector ha rondado un promedio anual de 8,6%. Solo durante los últimos 12 meses, el aumento fue de 7,3% con una absorción neta que estuvo dos puntos porcentuales debajo de esa cifra.

Es por eso que los expertos vaticinan una reducción de ese aumento de oferta para 2016 que alcanzaría el 4% en 2017.

Dicha dinámica también está provocando que los espacios de oficinas se concentren no solo en San José Oeste, sino en puntos como San José Este, Heredia y Cartago.

Heredia ha seguido de cerca al sector oeste en cuanto a vanguardia en desarrollo inmobiliario y es donde se han establecido el grueso de empresas especializadas en servicios. Además, ha encontrado en Belén y alrededores espacios y características del gusto del inversionista extranjero.

Por su parte, Cartago presenta características demográficas que le permiten autoabastecerse de mano de obra de calidad para el sector de servicios, lo cual lo convierte en una zona de gran potencial de desarrollo para el futuro.

“Este año el oeste representa un 44% de los proyectos de construcción, la única vez al menos en los últimos 10 años que se encuentra por debajo del 50%. Se marca una preferencia creciente por el uso mixto, la cual se podrá notar mejor para el 2016 con la entrada de los proyectos que actualmente están en construcción”, apuntó Francisco Navarro, de Colliers.

Ejemplos de esto son Lexus etapa II, ultra LAG, Icono, Centro Corporativo El Cafetal, Las Terrazas, Escazú Village y Plaza Aeropuerto que junto con otras obras suman un total de 75.139 m2 en construcción.

Los nuevos oficentros ofrecen pisos completos de hasta 2.500 m² pero con previstas electromecánicas para áreas a partir de los 50 m². Cuentan también con un diseño apropiado para afectar pisos con Régimen de Zona Franca, abriendo las puertas a empresas nacionales como extranjeras, grandes y pequeñas.

Asimismo, Colliers reporta 129.270 m2 de complejos por desarrollar, entre los cuales destacan Parque Empresarial del Este (B-5), La Lima Free Zone & Business Park, AFZ, Corbel, Belén Business Center, Tribu etapa 3, Ciudad del Este, La Estación, entre otros.