Tren eléctrico en Costa Rica mejoraría plusvalía en proyectos vecinos a estaciones

Aumentos serían entre el 7,2% y el 25% para los proyectos residenciales y comerciales de las cercanías dependiendo de la zona en la que se encuentren. Por Carolina Acuña Durán cacuna@inversioninmobiliariacr.com Descarga aquí el pdf. La propuesta del gobierno actual de Costa Rica de habilitar un Tren Eléctrico de pasajeros que conectará la capital con las principales tres ciudades de la periferia podría no solo mejorar la calidad de vida de los cientos de viajeros que tardan hasta dos horas diarias en llegar a sus trabajos, sino también la plusvalía de los desarrollos inmobiliarios comerciales, de oficinas y residenciales en las cercanías de las 46 estaciones previstas. Si bien es cierto, una parte de la ruta del tren ya existe y está en uso (con una tecnología antigua) el tren eléctrico promete ser más rápido, atraer muchos más pasajeros por día, con servicios más frecuentes y disponibles al menos 18 horas al día los 7 días de la semana. Además, se espera que, con el proyecto, tal y como está planteado, se llegue a más lugares con sus cinco líneas, las cuales abarcan 84 kilómetros de la Gran Área Metropolitana (GAM). La idea de un tren rápido tiene al menos tres administraciones presidenciales de rondar con diversas propuestas; sobre todo relacionado con el acelerado crecimiento urbano, pero no logró concretarse debido a que las finanzas del país no se encontraban en sus mejores condiciones. Ahora, el proyecto tiene una nueva oportunidad y un fuerte empuje de la oficina de la Primera Dama de la República, Claudia Dobles Camargo, quien es arquitecta de profesión y tomó la batuta de este y otros proyectos en el gobierno.Precisamente, el desarrollo del tren urbano, así como los trabajos para confinar las estaciones, la construcción de nuevas y mejores instalaciones, podrían ser verdaderos reactivadores económicos en una economía muy deprimida. Desarrollo Mixto La reactivación y rehabilitación a lo largo de la línea férrea actual, aún sin tren eléctrico, ha incidido en el levantamiento de desarrollos mixtos para remozar las viejas paradas de tren. Por ejemplo, las paradas de la Universidad Latina en Heredia y San Pedro fueron renovadas, brindando seguridad a los pasajeros y mayor tránsito a la Universidad. La idea es que con el nuevo trazado de estaciones (de las 46 solo 24 están actualmente) se pueda potenciar esa sinergia. “Tenemos ejemplos como en Montreal, Canadá; donde los comercios y los dueños de edificios prácticamente se peleaban porque las paradas del metro estuvieran bajo sus terrenos, para así generar comercio, debido al alto tránsito. Eso es algo de lo que podremos ver con el tren interurbano”, explicó Federico Cartín Arteaga, economista y planificador urbano. Esta ventaja no solo se refleja en ganancias para los dueños de los comercios aledaños, sino en ingresos al gobierno producto de patentes, impuestos de propiedad y todo lo derivado de ventas y renta. La oportunidad se puede dar en las paradas de tren que tendrán más movimiento, que serían las intermodales, es decir, las que conectan también con las paradas de buses. En total se trata de 10 estaciones, que serían Ochomogo, Universidad de Costa Rica, Atlántico, Bajo Piuses, Heredia, Las Cañas, Plaza Víquez, Pacífico, Barrio Cuba (T24) y La Sabana, las cuales propiciarán la transferencia de pasajeros entre autobuses y el Tren. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="detalló Mario Durán, gerente de la Unidad Ejecutora del Proyecto en el Instituto Costarricense de Ferrocarriles (Incofer)"]Estos efectos de incremento de valor se han visto en varios desarrollos ferroviarios a nivel internacional y distintos estudios ya lo han estimado para Costa Rica. Un ejemplo es el caso del sistema de Dallas, que mostró incrementos del 10,1%, para valores comerciales. [/quote] Asimismo, indicó Durán, se ha encontrado que los incrementos en valores comerciales son mayores a los residenciales, por lo que es probable que el Tren Eléctrico del país permita una tendencia similar. Para Costa Rica, añadió el experto del Incofer, se espera que el comportamiento de construcción de proyectos sea fuerte en las cercanías de las estaciones, como los de la T24 en el cantón de San José; y estaría asociado a incrementos de valor del suelo, algo que definitivamente será positivo. Foto: Mario Durán, gerente de la Unidad Ejecutora del Proyecto en el Instituto Costarricense de Ferrocarriles (Incofer). Zonas Francas e Industriales Para nadie es un secreto que trabajar lejos de donde se vive impacta de manera negativa, no solo la calidad de vida de los trabajadores, sino la oportunidad de las empresas de atraer mano de obra altamente calificada. Esto ha impulsado a 15 municipios a firmar en apoyo al proyecto, pues la mejora y ampliación del trazado y el servicio beneficiaría a los principales parques industriales y zonas francas de las provincias de San José, Heredia, Cartago y Alajuela; entre ellas El Coyol, Paraíso, Pavas, San Joaquín y las zonas de oficinas fuertemente congestionadas de Lindora, Alajuela y Heredia. Para Cartín otro de los factores positivos para los desarrolladores de complejos industriales y de oficinas, es que el proyecto puede ayudarles a lograr una reducción en costos y mejor aprovechamiento del terreno, al tener que destinar menos espacios a los parqueos. “Existen empresas que han tenido que comprar o arrendar terrenos que son varias veces el tamaño de sus fábricas solamente para parqueos, una muestra clara es Intel, si se nota el tamaño del parqueo versus la planta” añadió. Por otro lado, existe una oportunidad para construir parqueos cerca de las estaciones, que permitirían cobros por día para que los trabajadores se acerquen a la estación del tren en su vehículo y reduzcan el tiempo al volante. Desarrollo Residencial El inicio de la línea 1 se ubica en Paraíso de Cartago y el final de la línea 5 y 6 en Ciruelas de Alajuela, zonas consideradas un poco lejanas y que se venden con la promesa de naturaleza y aire puro, pero cuando se trata de alto tránsito se consideran un exilio de la ciudad, dada la cantidad de tiempo que se tarda en llegar a ellas. Según el Incofer, el recorrido total del tren para llegar a esas localidades no superaría la hora, lo que podría dar un segundo aire a la venta de los desarrollos horizontales en esas ubicaciones. Datos internacionales del Centro de Estudios del Conflicto y la Cohesión Social de Chile arrojaron que en promedio las ganancias por departamentos vendidos dentro de una distancia máxima de un kilómetro a la redonda de una estación de metro aumentaron un 25,6%. Estos números evidencian el interés de las personas por mejorar su calidad de vida, a la hora de reducir sus tiempos de traslado y la premisa de los vendedores inmobiliarios de “locación, locación, locación”. Otros datos evidencian cómo en Holanda aumentó cerca del 25% en valores residenciales cercanos al sistema ferroviario, o un 13% de incremento de valor en precios residenciales en la línea No.13 en Beijing. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="destacó Cartín"]Una de las ventajas de vivir cerca de un nodo de transporte se centra en un aumento de la plusvalía, que puede rondar entre el 10% y hasta el 25% para el valor de mercado de cualquiera de los inmuebles, sobre todo aquellos ubicados en un radio de 800 metros a la redonda. [/quote] Foto: Federico Cartín Arteaga, economista y planificador urbano. Esperanzas en medio de la pandemia El proyecto aún está a la espera del aval de la Asamblea Legislativa costarricense y en medio de la pandemia es complicado que se aprueben fondos para otros proyectos que no sean aquellos destinados a paliar la crisis. No obstante, el tren actual tiene un horario reducido, pocos vagones y produce unos niveles de ruidos muy elevados, al punto que han obligado a propietarios a vender sus casas por la contaminación sónica que genera. Es por ello que una propuesta integral de tren eléctrico que reduzca el nivel de ruido, aumente el nivel de pasajeros, incorpore el pago electrónico, mejore las estaciones y aumente el área de cobertura resulta una luz de esperanza. Los cambios serían positivos tanto para los usuarios del transporte, las empresas que requieren a sus empleados felices y para los desarrolladores, quienes han visto cómo la falta de un sistema de transporte público eficaz puede afectar sus bolsillos de manera negativa. También sería una oportunidad para generar empleo, debido a que se requerirá de trabajadores que lleven adelante el proyecto, convirtiéndose éste, en un reactivador económico. “El Tren Eléctrico forma parte de la política pública nacional de transportes, energía y descarbonización y sería el primer proyecto de un sistema moderno de transporte público en modalidad ferroviario del área de Centroamérica, y otorgaría a la ciudadanía una solución a futuro para trasladarse entre las principales ciudades de Latinoamérica” concluyó Durán. Tren eléctrico, en resumen: Longitud: 84 kilómetros de 4 provincias Capacidad de 600 pasajeros por tren, 200.000 pasajeros por día Funcionará 18 horas al día los 7 días de la semana Trazado. Cinco líneas con 46 estaciones Contará con 4 parqueos y un taller principal Inversión Proyectada: $1.550.00.000 © 2020. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.