Por Evelyn Fernández
evelyn@inversioninmobiliariacr.com

Los bienes inmuebles son una opción segura para diversificar inversiones a mediano y largo plazo, con la virtud de que se comportan de una manera bastante estable en el mercado, lo que transmite confianza respecto a los réditos que pueden generar.

Dan una gran versatilidad porque abren oportunidad de analizar y elegir sobre varios tipos de submercados, como son el comercial, residencial, industrial o el de oficinas; así como permiten considerar previa y adecuadamente los aspectos geográficos y las dimensiones del proyecto que son atractivos para el inversionista.

Brindan la conveniencia de que, dependiendo del tipo de inmueble seleccionado, se puede tomar ventaja sobre las tendencias demográficas y macroeconómicas para analizar y prever una demanda palpable, resaltó Frank Quirós, analista de mercado de Newmark Grubb Central America.

Lo anterior genera una estabilidad al activo; sin embargo, eso también dependerá de lo asertiva que sea la elección del inversionista sobre la escogencia del producto o inmueble.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="destacó Leslie Saborío, director general de ALD Inmobiliaria, de Grupo Aldesa."]Por lo general son inversiones seguras y su valor tiende a aumentar con el paso del tiempo.Además, se trata de inversiones “tangibles”, lo que ofrece una enorme confiabilidad.[/quote]

Asimismo, los retornos que tengan y el plazo en el que se verán estas ganancias van a depender mucho de qué tipo de activo se escoge.

Los bienes inmuebles son activos interesantes también porque el riesgo de perder las inversiones o que pierdan valor es muy bajo, y al mismo tiempo, hay plusvalía y capacidad de obtener rendimientos por encima de los esperados.

Entonces, si estos activos se saben elegir bien, tienen capacidad de mantener el valor en el tiempo o, incluso, apreciarse mientras se recibe un rendimiento que en muchos casos es similar a los activos financieros.

No obstante, pese a que son activos que pueden dar muy buenos rendimientos con muy bajo riesgo, hay que tomar en cuenta que no son muy líquidos.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="resaltó Philippe Garnier, vicepresidente ejecutivo de la Corporación Garnier."]Por eso, es fundamental considerar las necesidades de flujo de caja para no verse en la necesidad de liquidar un inmueble en un mal momento.[/quote]

Los activos inmobiliarios, por lo general, se deben mantener por varios años para que sea interesante su rendimiento. Y, la salida, al no ser tan líquidos, también requiere de tiempo.

Por lo anterior, no es recomendable esta opción si se requiere de un flujo que se puede necesitar en el corto plazo, es decir, son activos que se deben vender en el momento adecuado.

Para Antonio Pérez, gerente general de Multifondos, las inversiones en bienes inmuebles son una excelente opción y tienen una ventaja con respecto a los activos financieros, pero lo importante y lo que el Mercado de Valores recomienda a los inversionistas, es buscar la diversificación.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="destacó Antonio Pérez, gerente general de Multifondos."]Debemos tener claro que las inversiones en el sector inmobiliario deben ser de mediano o largo plazo, ya que, si bien algunos instrumentos como los fondos inmobiliarios tienen cierta liquidez, el objetivo real de un portafolio es de mayor plazo.[/quote]

La rentabilidad y el plazo de un producto de inversión inmobiliario están ligadas a la magnitud de la inversión, así como al manejo de riesgo, recordó Quirós.

Por ejemplo, está quien construye una plaza comercial con el fin de vender los locales, lo cual conlleva un riesgo más alto, pero representando un retorno mayor. O bien, quien busca adquirir un local comercial apalancado con el fin de rentarlo, para que ese monto se dirija al pago del mismo por un periodo de tiempo determinado y generar un retorno más lento con un riesgo más bajo.

El bien inmueble se convierte en un activo para la persona, que dependiendo de la situación del mercado puede generar una plusvalía constante y estable a largo plazo. Para el especialista de Newmark Grubb, usualmente se debería prever un periodo mayor a cinco años, el cual siempre es preferible que sea superior para darle un buen espacio para valorizarse.

Ventajas sobre los activos financieros

Respecto a las ventajas en relación con los activos financieros, se debe mencionar que al adquirir un inmueble existe un respaldo físico tangible muy estable, considerando que la devaluación del producto se ve sujeta a factores externos poco comunes.

Es decir, invertir en bienes raíces es una decisión bastante segura y poco afectada por los vaivenes de los mercados bursátiles o de deuda.

Los inmobiliarios mantienen ingresos por concepto de renta, en dólares o en colones, con tasas de incremento acordadas contractualmente, las cuales protegen en cuanto a los ingresos a las tasas de capitalización (cap rate), que son una medida de valoración de bienes inmuebles utilizada para comparar diferentes inversiones inmobiliarias, afirmó Rándall Fernández, gerente general de Colliers Costa Rica.

Aunque hay muchas variaciones, la tasa de capitalización suele calcularse como la relación entre el ingreso operativo neto producido por un activo y el costo de capital original (el precio pagado para comprar el activo) o, alternativamente, su valor de mercado actual. De acuerdo con Colliers International, las tasas de rendimiento en inmuebles son normalmente superiores al 7,5%.

En tanto, los activos financieros dependen en general de variables de rendimiento y rentabilidad asociadas a factores mucho más variables a nivel macro económico y de política monetaria.

Por su parte, el riesgo de la inversión es más bajo y contribuye a mantener un portafolio equilibrado.

“Los inmuebles en alquiler permiten rentas continuas y un factor adicional de revalorización”, comentó Francisco Avilés, gerente general de Argo Estrategia.

Para Avilés, la rentabilidad media anual de los activos inmobiliarios es superior a la de muchos otros activos. Según cálculos de Argo Estrategia, por ejemplo, la rentabilidad en edificios de apartamentos de una compra en preventa está en el entorno del 14% anual en Costa Rica, considerando alquileres y revalorización de reventa.

Aspectos como los mencionados, hacen que el real estate transmita confianza a los inversionistas.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="destacó Jorge Villalobos, asociado en Gestión de Inversiones de Cushman & Wakefield AB Advisory."]Asimismo, las rentas que generan los bienes inmuebles son, por lo general, mayores a las rentas que se pueden esperar de activos financieros de renta fija.[/quote]

Además, debe considerarse que los bienes inmuebles tienden a incrementar de valor en el tiempo y que las rentas típicamente aumentan anualmente.

Estas inversiones tienen la ventaja de que se pueden financiar en el sistema bancario, aumentando así el valor de los inmuebles que se pueden considerar como inversión y mejorando el rendimiento para el inversionista.

Empero, no se puede dejar de lado de que los activos financieros también tienen su atractivo y pueden ser la primera vía que usen los interesados en invertir más adelante en real estate.

Y ¿por qué? El ahorro es un primer paso para construir un activo financiero grande, y este a su vez, un primer paso para considerar a futuro una buena prima para la adquisición de bienes inmuebles que, por lo general, tienen un precio elevado en el mercado e incluso pueden requerir de financiamiento.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="afirmó Diego Chevez, jefe de Administración y Venta de Bienes del Banco Nacional de Costa Rica (BNCR)."]Tanto los bienes inmuebles como los activos financieros tienen sus buenas oportunidades de inversión para las finanzas personales y la escogencia de una u otra opción depende de la situación financiera del individuo y de las oportunidades que le presenta el mercado para aprovechar.[/quote]

Agregó que la adquisición de un bien inmueble siempre será una muy buena inversión, siempre y cuando funcione el proyecto de inversión que se propuso la persona y que esta pueda llevar la carga financiera de esta compra.

Los bienes inmuebles que se ponen a producir, por ejemplo, con alquileres, ventas de edificaciones o establecimiento de comercios, generan mayores rendimientos mensuales que los activos financieros tradicionales, no obstante, también involucran gastos de mantenimiento y pago de impuestos, que debe tomar en cuenta el inversionista para mantener su plusvalía y sus ganancias.

De ahí, que la escogencia de determinado tipo de bien inmueble siempre dependerá del proyecto de inversión del cliente y de su capacidad de pago en caso de que necesite financiamiento. 

La oportunidad de los fondos inmobiliarios

De acuerdo con Newmark Grubb Central America, el tipo de inversión que se recomienda va a depender del perfil de cada inversionista, y deben contemplarse en la ecuación factores como el capital del que disponga el cliente y de la anuencia al riesgo que tenga.

A pesar de ello, actualmente uno de los móviles más recomendados por los especialistas son los fondos de inversión, ya que se consideran una excelente alternativa que protege a los inversores y que, durante los últimos años, han demostrado estabilidad y regulación que genera confianza.

Los fondos de inversión inmobiliaria son patrimonios colectivos que invierten en bienes inmuebles para su arrendamiento. Un grupo de inversionistas (grandes o pequeños) son co-propietarios de distintos inmuebles (de oficinas, comerciales, industriales o logística) y reciben ganancias por el alquiler de los mismos, cada uno según el monto que ha invertido.

“Estos fondos se comportan de manera muy estable y permiten diluir los riesgos, por lo que dan mucha confianza a los inversionistas. Adicionalmente, son inversiones reguladas, en donde hay un ente encargado de la supervisión y administración, ofreciendo así una mayor transparencia”, indicó el director de ALD Inmobiliaria.

Esta figura para invertir en bienes raíces tiene 17 años de existir en Costa Rica, y comprende una oferta de 14 fondos gestionados por 7 administradoras. Dichos activos administrados en conjunto ascienden a $1.646 millones, de acuerdo con datos de la Superintencia General de Valores (Sugeval).

De acuerdo con la Cámara de Fondos de Inversión de Costa Rica, un fondo inmobiliario recibe aportes de muchos inversionistas, que pueden ser de $1.000 como mínimo.

Con la suma de esos ingresos, las administradoras de los fondos acuden al mercado inmobiliario para adquirir inmuebles con vocación generadora de alquileres, y dichas rentas ingresan a las cuentas bancarias del fondo para que después se distribuyan entre todos los que aportaron.

Multifondos considera que, en Costa Rica, a la hora de invertir, lo primordial es buscar la diversificación de la inversión y desde los fondos de inversión inmobiliarios hay diferentes sectores disponibles desde el área de comercio, industria, oficinas y educación, siendo estas las más importantes.

“Nuestra recomendación desde Mercado de Valores es tener presencia en los diferentes sectores siempre”, aseguró el gerente general de Multifondos.

No obstante, en este momento en el país, lo que más se mueve es el sector de oficinas, sector que ha tenido un crecimiento muy importante por el incremento de zonas francas, destacó Pérez.

También, la parte de industria médica y los parques logísticos han presentado un crecimiento atractivo, nichos que se deben tener bajo la lupa, pues seguirán creciendo.

En cuanto a la región, en este momento todavía hay posibilidades de negocio a través de fondos de inversión inmobiliarios, ya que, en algunas latitudes como lo es el caso de Nicaragua y algunos otros países, han tratado de hacer cambios en la legislación por medio de incentivos fiscales para facilitar la creación de esta figura. Sin embargo, todavía es una industria muy naciente.

Tendencias para invertir

Costa Rica ofrece un amplio abanico de oportunidades de inversión en productos inmobiliarios. Está el residencial de clase media, producto tipo retail, producto industrial y oficinas, y se pueden subdividir por sector. En todos es posible obtener una rentabilidad segura y apetecible, pero este depende del gusto de cada inversionista.   

Las segundas viviendas (“second home”) son una opción con mucho apetito en el mercado local.

En suelo costarricense, los norteamericanos siguen liderando la lista de los mayores compradores de casas de lujo (aunque la cantidad de transacciones enfrentó un freno drástico en 2009); sin embargo, una tendencia actual es la compra de casas de lujo por parte de los mismos costarricenses, siendo el local un comprador real, cuando hace algunos años atrás no lo era.  

De acuerdo con ALD Inmobiliaria, las playas del Pacífico Sur y el Pacífico Central ganan atractivo entre clientes costarricenses por encima de los extranjeros y actualmente en el Pacífico Norte la proporción entre nacionales y extranjeros se presenta al 50% - 50%.  

Los nuevos inversionistas costarricenses son adultos jóvenes, de perfil ejecutivo, con un importante poder adquisitivo. Justamente, para Argo Estrategia, las tendencias tienen mucho que ver con el impacto de la entrada de los millennials al mercado residencial.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="señaló el gerente de Argo, Francisco Avilés."]Se trata de un público que tiende más al alquiler que sus predecesores y esto afecta a la forma en que se invierte en inmuebles residenciales. Apostar a inmuebles residenciales en alquiler es la recomendación para aprovechar la tendencia, pero hay que tener en cuenta que se trata de un público con características diferenciadas y que no van a optar por localizaciones suburbanas y sin fácil acceso a transporte público o servicios.[/quote]

Colliers International coincide en que la segunda vivienda, es una buena opción en proyectos costeros con condiciones para el mercado internacional que pueden ser vistos como inversiones a mediano plazo.

Asimismo, la consultora resaltó que hay oportunidad en el área logística, es decir, en espacios para operaciones de las actividades de distribución y comercialización, en bodegas con espacios menores a 1.000 metros cuadrados (m²) para almacenamiento.

También las mini bodegas, espacios complementarios a vivienda y alternativas para pequeñas y medianos comerciantes.

No se quedan atrás las oportunidades de inversión en centros para vida asistida, y el desarrollo de proyectos para retirados con soporte de actividades complementarias.

Los usos mixtos son otra opción, que contemplen vivienda, áreas comerciales, hoteles y oficinas, o al menos tres de estos. Así como, el comercio de conveniencia y strip center.

Respecto al área comercial, Multifondos recalcó que brinda opciones interesantes, aunque el valor de la inversión puede depender en gran medida de la ubicación, el inquilino, antigüedad, entre otros factores del inmueble.

Vivienda siempre ha sido una buena alternativa de inversión, no obstante, hoy en día existe una gran oferta en el mercado, por lo que se debe ser más cauteloso a la hora de realizar la inversión.

Corporación Garnier observa que los mercados más estables, actualmente, son los comerciales, de oficinas y la parte industrial.

Cushman & Wakefield analiza que en este momento las inversiones en los sectores de oficinas y logística tienen mejores fundamentos en cuanto a retorno y riesgo que otros sectores, aunque no descarta buenas coyunturas en otros sectores.

Por su parte, el Banco Nacional recomienda en general, que los inversionistas inmobiliarios realicen los correspondientes estudios de impacto y de mercado que les permiten medir la deseabilidad de su proyecto específico en el mercado y el retorno de la inversión para invertir de manera adecuada.

En ese sentido cada inversión es única y debe analizarse en forma individual con expertos en diversas áreas, por ejemplo, bienes raíces, área legal y planificación financiera.