Por María José Núñez Chacón
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Foto: con carácter ilustrativo (cortesía Shutterstock)

Costa Rica experimenta un ambiente de incertidumbre económica y social, marcado por la desaceleración de la economía, una fuerte deuda del gobierno y la creación de normativas que imponen nuevos impuestos. Todo esto afecta el consumo comercial, generando el cierre de locales y la afectación en los centros comerciales.

Dadas estas condiciones, propias de la economía costarricense, es vital que cualquier proyecto que se quiera desarrollar a futuro, o uno antiguo que se pretenda rehabilitar, debe ofrecer una propuesta de valor innovadora y enfocada en las necesidades de los clientes.

Esta es la opinión de José Ignacio González, analista senior de Investigación de Mercados y Consultoría de Cushman & Wakefield I AB Advisory, quien hace un análisis de los factores políticos, sociales y macroeconómicos que han impactado el país en los últimos meses.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="señaló José Ignacio González, analista senior de Investigación de Mercados y Consultoría de Cushman & Wakefield I AB Advisory"]El alto déficit fiscal del gobierno, la negociación y posterior entrada en vigor de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas y una importante cantidad de movimientos sociales han generado incertidumbre y cautela, tanto en las empresas como en el consumo de los hogares. Esto ha terminado por afectar diversas escalas del comercio, en particular la venta minorista.[/quote]

Claro está que situación de incertidumbre provoque que las personas sean más racionales en sus gastos e inversiones, en busca de disminuir el riesgo y priorizar la cautela en su consumo.

“Esto termina por reflejarse en una desaceleración del comportamiento del sector de venta minorista -retail-, generando el cierre de locales, aumentando el desempleo e incrementando la informalidad. Al sumarse todos estos factores, es de esperar que el comercio esté experimentando un momento muy retador”, añadió.

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Desde su perspectiva, la puesta en marcha del Impuesto al Valor Agregado (IVA) no impacta directamente las ventas como tal, puesto que muchos de los productos ya estaban gravados con el Impuesto de Ventas, pero sí afectar la actividad económica por el aumento de los costos operativos, al pagar IVA en el alquiler de locales comerciales y servicios, así como una disminución del poder adquisitivo de los consumidores

Esto conlleva a un análisis sobre las condiciones actuales para los centros comerciales, las características que deben incluirles los desarrolladores y las decisiones a tomar en cuenta para que los proyectos sean realmente exitosos.

Previo al desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario, es de vital importancia realizar un profundo estudio del mercado, donde se logre entender de manera integral la situación macroeconómica, demográfica e inmobiliaria en la cual se desarrollaría, así es posible tomar decisiones informadas y generar un producto que esté alineado con las necesidades del mercado.

En términos generales, en la actualidad, un centro comercial exitoso es aquel que logra ofrecer una propuesta de valor innovadora, que le permita desmarcarse de sus competidores y sobresalir como una ubicación relevante y atractiva.

“Durante los últimos años, hemos visto cómo en Costa Rica se han popularizado conceptos de centros comerciales distintos a los tradicionales, los típicos malls conviven y compiten con centros de conveniencia, centros de experiencias, desarrollos de uso mixtos y lifestyle centers que han llegado para intervenir, de forma profunda, distintos espacios urbanos”, señaló el experto de Cushman & Wakefield I AB Advisory.

De esta forma, han logrado responder a las necesidades de la población, en muchos casos integrando ubicaciones que se encontraban desconectadas, con espacios abiertos, parques y diseños innovadores, e involucrando muchos aspectos de la vida cotidiana como vivienda, trabajo, esparcimiento, educación y compras.

El éxito para los centros comerciales

Bajo este criterio, Randall Fernández, director general de Zentral Real Estate Partners, señaló que más allá de las condiciones macroeconómicas y sociales del país, hay elementos que inciden en el éxito del desarrollo o funcionamiento de un centro comercial.

Hay que tomar en cuenta los diversos formatos que hay disponibles, la zona en la que están ubicados, así como la capacidad de adaptación que tienen los ya existentes, para responder a la demanda del consumidor.

“Existen formatos, unos más grandes que otros, como los Regionals Centers, Community Centers, Neighborhood Center, Lifestyle, Entertainment, Strip Center y Urban Center. Cada uno tiene un patrón definitivo, en el cual no todo está mal, ni todo está bien, lo que hay que hacer es estudiar puntualmente los segmentos a los que se dirigen y los conos urbanos”, comentó Randall Fernández, director general de Zentral Real Estate Partners.

Algunos de estos formatos sí han experimentado una mayor afectación por desocupación en los últimos meses, por ejemplo, los Regionals Centers y los Community Centers, pero aún se encuentran en niveles razonables, rondando entre el 4% y el 2%. Claro que otros son más exitosos como los de uso mixto, en los cuales se aprovecha la instalación de oficinas, universidades comercio y vivienda.

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Aquí se pone en evidencia que la tendencia está dirigida al tema de conveniencia, con formatos más pequeños, con amplia accesibilidad y en los que se cuida el uso mixto. Estos se ubican cerca de centros habitacionales y de trabajo, por ejemplo, aquellos que tienen supermercados como negocios ancla y otras tiendas como aprovechadoras del concepto -servicios, lavandería, comida de animales- y al lado de la vía pública.

“También está el tema de su ubicación. Hay una mayor afectación de tasas de disponibilidad para los centros comerciales que se ubican en la zona de Heredia, pues hay una fuerte competencia entre Oxígeno y Paseo de las Flores; en contraste, la zona de Escazú, las tasas de disponibilidad no presentan tanto problema. Claro que hay factores estructurales que inciden, incluyendo el clima económico del país que hace que afecta el consumo”, detalló el especialista.

Por otra, un tema que incide mucho en el éxito o fracaso de un centro comercial es la capacidad de adaptación que tengan aquellos que son más grandes. Pues para este tipo de edificación la incorporación de universidades o cambios que permitan sinergizar ocupantes y generar tráfico, es la clave.

Pero definitivamente, crear experiencias de consumo es uno de los elementos más importantes para lograr el éxito de un centro comercial, pues las personas que tienen más acceso al consumo por medio de Internet, ya no requieren ir a un lugar para comprar, pero sí para entretenerse.

De allí que todos aquellos centros comerciales que incorporen locales de entretenimiento, espacios de disfrute para que el consumidor logre despejarse y pasar un buen momento, que se distinga ofreciendo valor agregado, serán aquellos que logren el éxito.

Food Hall: la tendencia creciente

Así como ha cambiado el interés del consumidor por escoger lugares que les hagan vivir experiencia, la oferta de la comida definitivamente ha experimentado una renovación.

Los conocidos food court están dejando de ser atractivos y los desarrolladores han volteado su esfuerzo a producir espacios de experiencias culinarias, que semejan a los antiguos mercados, donde cada uno podía elegir las combinaciones y estilos de su preferencia. De esta forma, los Food Hall o mercados gastronómicos toman fuerza, convirtiéndose en uno de los segmentos de mayor crecimiento de los centros comerciales.

En el caso de Costa Rica, esta tendencia no se ha instaurado del todo, pero sí está haciéndose presente con mayor frecuencia, con iniciativas que fusionan opciones de comida mexicana, asiática, europea, típica, orgánica y saludable.

Un ejemplo es el mercado gastronómico El Mestizo en Plaza Tempo, ubicado en Escazú, el Mercado La California y uno de menor tamaño, pero con gran estilo, El Abasto en el centro de la capital josefina.

El Mestizo, que es un concepto de mercado gastronómico ubicado en el complejo de uso mixto, Plaza Tempo, tiene 13 conceptos gastronómicos distintos que convergen en un solo espacio.

La evolución de la velocidad a la gastronomía casual

Para Ricardo Augspurg, gerente de Agrisal, el lema de este proyecto es Cocina con Rebeldía, pues cada chef pone su estilo personal en cada platillo que sirven. Cuenta con 12 barras culinarias y un quiosco que incluye postres, helados y cupcakes.

Por su parte, el mercado gastronómico El Abasto, ubicado a un costado sur del Teatro Nacional, se posicionó en un pequeño centro comercial, brindando cuatro alternativas gastronómicas en un solo lugar.

En un espacio de tres pisos los consumidores pueden vivir distintas experiencias y opciones para deleitarse, desde platillos de la cocina libanesa, italiana, argentina y española, a través de sus restaurantes Lubnan, Pizza Pasta, Concepto Milanesa y Puerto Barcelona.

Jorge Saggal, propietario del proyecto, explicó que la idea es ofrecer a los clientes un viaje al mundo, despertando todos sus sentidos, en un colorido espacio con estilos circenses, murales y diversos ambientes.

Entender los centros comerciales

Cada tipo de centro comercial tiene sus características y su participación en el mercado costarricense. Conozca cuáles son los que se ubican en el Gran Área Metropolitana (Alajuela, Cartago, Heredia y San José).

Fuente: Colliers

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