Las grandes virtudes de operar un inmueble sostenible

Los administradores o propietarios del inmueble percibirán ahorros significativos en la operación.


Por Andrea Rodríguez
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El juego eterno de la oferta y demanda están tendiendo los primeros puentes de acuerdo edificios sostenibles. Los desarrolladores, tentados quizá por innovar, ofrecieron inventario con nuevas características.

Una edificación sostenible es aquella que garantiza una estructura productiva para sus inquilinos y que, además, utiliza los recursos de manera eficiente. Esa explicación incorpora tres dimensiones: la social, la económica y la ambiental.

Una simple pregunta resume por qué esto puede interesarle a un inquilino. ¿Qué sucede si un desarrollador le prometiera al cliente que reducirá el consumo de agua en más de un 30% anual y reducir la huella que deja su operación? Todo esto es posible, si se tiene un inventario que cumpla con los criterios de sostenibilidad.

Los casos en el país son cada vez más frecuentes, ejemplo de ellos es el centro corporativo El Tobogán, ubicado en Goicoechea, que cuenta con más de 8.500 metros cuadrados (m2) de construcción y con espacios para oficinas y comercios.

Por su parte, El Cafetal, situado en Belén, está compuesto por cuatro torres de edificios que representan un área constructiva de 114.260 m2.


¿Qué tienen en común estos desarrollos?

Ya dieron un paso adicional y representan solo una porción de las inversiones que fueron desarrolladas de acuerdo a lineamientos de construcción sostenible.

Si se cuestiona cómo es esto posible, es necesario ahondar en cómo un edificio puede ser sostenible. Esto, antes de enlistar los beneficios operativos de ubicarse en un desarrollo amigable con el ambiente.

Los sistemas de evaluación para determinar si una construcción es sostenible y más utilizados en el país son: LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), EDGE (Excellence in Design for Greater Efficencies) y Reset (Requisitos para las edificaciones sostenibles en el Trópico).

El primero es el más conocido dentro de nuestras fronteras, está disponible desde hace más de ocho años y fue desarrollado por el Consejo de la Construcción Ecológica de Estados Unidos (USGBC, por sus siglas en inglés).

Precisamente, El Cafetal y El Tobogán cuentan con la certificación LEED, que considera aspectos como el sitio donde se ubicará la estructura, la eficiencia en el uso tanto del agua y la energía, los materiales y recursos empleados, así como la calidad del ambiente interior, la innovación y el diseño.

En Costa Rica, un total de 46 edificios cuentan con esta certificación y 103 proyectos ya están registrados, según el Green Building Council de Costa Rica (GBC-Costa Rica).

En el nicho de oficinas, otros ejemplos que se pueden mencionar son el centro corporativo de Schneider Electric, proyecto de dos pisos con un espacio de 1.400 m2, por $1,8 millones.

Además, está el caso del Centro de Servicios y Distribuciónn para Centroamérica y el Caribe de Roche, con un área de 5.000 m², en el que invirtió $5,5 millones.

El concepto también ha sido adoptado por Coope Ande, Garnier & Garnier, Inmobiliaria Contempo, Fuprovi y el Instituto Costarricense de Electricidad (ICE), entre varias.


¿Qué motiva a estas empresas a invertir en un desarrollo sostenible? Le brindamos un listado de beneficios.

 

1.    Reducción de costos operativos

“Un sistema de certificación con reconocimiento internacional, credibilidad en su desarrollo y que se encuentre bien implementado ofrece ventajas en cuanto a reducción de costos operativos y de mantenimiento de la edificación certificada”, explicó Ana Quirós, presidenta del GBC-Costa Rica.

Al someterse a un proceso de certificación de sostenibilidad, los costos operativos de un edificio o espacio interno siempre se reducirán.

El ahorro más inmediato se percibe en el menor consumo de agua y de electricidad, lo que se traduce en una reducción de los costos operativos.

El consumo de agua minimiza a través de la captación de agua pluvial para riego o para consumo no potable (sanitarios), mientras que se puede ayudar a reducir la factura de electricidad con el uso de paneles solares, o con el correcto diseño pasivo y bioclimático de las obras para evitar el uso de aires acondicionados, además de maximizar el uso de luz natural, explicó la Dirección de Investigación y Desarrollo Técnico de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC).

Los sistemas de evaluación para edificaciones, tales como EDGE o LEED, evalúan aspectos relacionados con el ahorro en el consumo de energía, mediante el aprovechamiento de la luz natural, así como de agua.

Los edificios certificados por el sistema de certificación LEED, bajo el sistema “Operations and
Maintenance”, reducen su consumo eléctrico en un 35% respecto a un edificio tradicional, de agua en un 22% y de agua utilizada para riego en un 76%, aproximadamente, explicó Quirós.

Por su parte, la certificación EDGE requiere que el desempeño en consumo de energía, así como el consumo indirecto de los materiales que se incorporan a la construcción del edificio y el consumo de agua sea del orden del 20% o superior, añadió.

Aun así, la magnitud del impacto dependerá de las medidas adoptadas para cumplir con una u otra certificación.

Por ejemplo, el diseño del centro corporativo El Cafetal le permite un 30% de ahorro en iluminación artificial, ya que busca maximizar la cantidad de espacios con iluminación natural, explica el Informe de Zonas Francas 2011-2015 de la Coalición de Iniciativas para el Desarrollo (Cinde). En agua, la reducción del consumo corresponde a un 33%, cada año.

El mismo informe, expone el caso de El Tobogán, edificio que obtiene un ahorro en energía de 40% y de 35% en agua, en comparación con otros edificios convencionales.

Adicionalmente, otros costos que pueden verse reducidos son los de mantenimiento.

Se puede utilizar en el diseño del edificio con acabados y materiales que sean duraderos a lo largo del tiempo y requieran menos mantenimiento, como paredes con concreto expuesto que no requieren ser pintadas cada cierto tiempo, explicó la CCC.

2.    El mito de la construcción sostenible onerosa

La construcción sostenible no es más cara, solo se trata de una opción de desarrollo que, además de reducir los costos de operación de las edificaciones, contribuye a un consumo responsable de los recursos y el manejo de los residuos, explicó la CCC.

Según explicó la dirección técnica de la Cámara, existe la creencia de que construir de manera sostenible es más costoso que no hacerlo. Dependiendo de varios factores, muchos edificios ecológicos cuestan lo mismo e incluso menos que un edificio tradicional, debido a las estrategias de gestión más eficaces de los recursos que permiten reducir sistemas eléctricos, mecánicos y estructurales.

La inversión inicial puede ser importante; sin embargo, el ahorro obtenido en los costos productivos y de mantenimiento promete retornarla.

El tiempo de retorno de inversión a la hora de someter un edificio a una certificación va a variar dependiendo de los sistemas o cambios que se propongan para o se realicen en la edificación.

La reducción en facturación eléctrica y de agua son ventajas que se logran percibir prácticamente desde el momento en que la edificación entra en operación.

Además, es posible además que antes y durante el proceso constructivo se perciban retornos en la inversión, dependiendo de los materiales y sistemas de construcción que se incorporan al proceso de edificación.

Por otra parte, la incorporación de sistemas inteligentes y sistemas de generación de energía renovable, como por ejemplo los paneles fotovoltaicos, logran una recuperación de inversión en un plazo mayor, sujeto a la operación del edificio y a los costos iniciales de inversión, la cual depende además de los avances tecnológicos y del crecimiento de la oferta en el mercado.

“Es un mito considerar que la edificación sostenible es más onerosa que su contraparte ‘no sostenible’. En efecto, la experiencia a la fecha muestra con claridad que la edificación sostenible es un buen negocio para todos”, explicó Quirós, de GBC-Costa Rica.

3.    Menor impacto ambiental

Además de los beneficios operativos, estos desarrollos impactan el ambiente de forma mucho más reducida que un proyecto común.

Este factor por sí solo atraerá inversión de aquellas empresas que incorporen la imagen sostenible en su visión de negocio.

Un edificio sostenible es aquel que busca calidad y eficiencia a largo plazo, considerando el factor social, económico y ambiental. Mientras, una empresa de la misma categoría es aquella que desarrolle su actividad de forma sostenible, al mismo tiempo que mantiene en equilibrio las mismas tres dimensiones y, con esto, genera bienestar y progreso en la sociedad en la que se desarrolla.

Entrando en cifras, en el caso de El Tobogán, este desarrollo genera un 32% menos de emisiones de dióxido de carbono, en comparación con los edificios convencionales.

Al hacer la misma comparación, pero en la generación de residuos en rellenos sanitarios durante la construcción y durante la operación, la diferencia es de un 50%.

Por su lado, El Cafetal registra una reducción de 31% en emisiones de CO2.

Certificaciones disponibles en Costa Rica


  • LEED(Leadership in Energy & Environmental Design):

Es una certificación con énfasis en aspectos ambientales y que se origina en Estados Unidos a finales de los 90. A partir de 2010 se introduce con fuerza en Costa Rica.

¿Qué evalúa? LEED abarca una gran cantidad de aspectos de sostenibilidad que fomentan las construcciones compactas ubicadas en el casco urbano para aprovechar las redes e infraestructura existentes. También, premia el ahorro de agua y de energía, la utilización de materiales cuyo proceso de producción-transporte sea amigable con el ambiente. Por último, LEED se enfoca en el bienestar de los ocupantes del edificio y hace énfasis en temas como la iluminación natural, las vistas al exterior y el confort térmico.

  • RESET(Requisitos para las edificaciones sostenibles en el Trópico):

Es una norma nacional desarrollada e implementada por actores locales y gestionada por INTECO. Esta norma fomenta la incorporación de soluciones bioclimáticas por encima de la incorporación de tecnologías.

¿Qué evalúa? RESET evalúa a los edificios a través de siete aspectos principales que abarcan el diseño, la construcción y las operaciones de un edificio. Los aspectos consideran las condiciones socioeconómicas, el entorno y transporte, la calidad y el bienestar espacial, los suelos y el paisajismo, los materiales y recursos, el uso eficiente del agua y la optimización energética. El sistema de certificación no ha logrado madurez pese a que el lanzamiento de la norma data de hace varios años y ya ha sido sometida a actualización, según el protocolo ISO.

  • EDGE(Excellence in Design for Greater Efficencies):

Es un sistema de evaluación que ofrece certificación de tercera parte independiente. Fue desarrollada y es mantenida por el IFC del Banco Mundial para países en vías de desarrollo y que parte de autoevaluaciones realizadas en un software de uso gratuito, disponible en la red y en varios idiomas, incluyendo el español.

¿Qué evalúa? Se enfoca en facilitar el proceso de certificación de residencias, oficinas, comercios, hoteles y hospitales, y exige un ahorro mínimo de un 20% para tres categorías de desempeño: agua, energía y energía embebida en los materiales. EDGE se diferencia en varios sentidos de los otros dos sistemas de evaluación supra mencionados. En particular, ofrece información económica (costos de inversión y ahorros esperados en la operación de la edificación) fundamentados en promedios y adecuados a la economía y los sistemas constructivos específicos de cada país.

La plataforma EDGE es de uso totalmente gratuito y la autoevaluación brinda posibilidades de incorporar mejoras al diseño desde sus primeras etapas, en tiempo real. Adicionalmente, la información de desempeño de las edificaciones se mantiene en la base de datos del IFC Banco Mundial y proporciona información sobre logros específicos y globales en términos de ahorro en consumo de energía y de agua, así como en relación con reducción de emisiones equivalentes de carbono. Este sistema, además, ha sido adoptado por banca nacional e internacional para otorgar ‘créditos verdes’, con condiciones de financiamiento más favorables a las edificaciones certificadas EDGE. En Costa Rica, el ente certificador exclusivo para el territorio nacional es el Green Building Council.

Fuente: Green Building Council de Costa Rica

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