Desarrollos se tiñen de verde

Guías y Legislación de Construcción Sostenible marcan la pauta del sector.


Por Andrea Rodríguez,
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Foto: Proyecto de uso mixto Bambú Eco - Urbano

“Con ahorros de hasta 40% en el gasto mensual de energía”. Así promocionan los desarrolladores inmobiliarios a nivel nacional sus proyectos.

Se trata de edificaciones que se rigen bajo principios de construcción sostenible y eficiencia energética.

Hoy por hoy el país cuenta con sus propias legislaciones medioambientales con el objetivo de defender estos mismos lineamientos. Una de las más importantes es la Ley Orgánica del Ambiente que crea la SETENA (Secretaría Técnica Ambiental) y que establece la obligatoriedad de realizar Estudios de Impacto Ambiental y obtener la Viabilidad Ambiental respectiva para el desarrollo de los proyectos.

Sin embargo, los desarrolladores quieren y pueden ir más allá como respuesta a una motivación más empresarial y de mercado.

El establecimiento de planes y normas internas para la aplicación estricta del diseño y las construcciones sostenibles se han vuelto entonces ejercicios diarios.

Hablamos de medidas de energía, agua, erosión, residuos y hasta planes posteriores a la operación de los proyectos.

“Definitivamente hay más conciencia ahora de la gente y de los desarrolladores hacia proyectos de este tipo. Es un segmento que va creciendo mucho. Las exigencias de parte de los clientes por un lado, y las consideraciones propias de cada desarrolladora, hacen que esto suceda”Laura Cruz, Gerente de Sostenibilidad de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios.

Pero más allá de una obligación asumida e impuesta al sector en materia ambiental, el país también tiene la obligación de subirse a la ola en pro del ambiente.

El propio Estado de la Nación en su capítulo especial: “Ordenamiento territorial: implicaciones para el desarrollo humano” señala que un ordenamiento territorial deficiente es el principal impulsor de la huella ecológica, y las debilidades en este campo comprometen, además, la sostenibilidad social y económica de un país.

Según datos contemplados en este capítulo, el área construida en la Gran Área Metropolitana (GAM) casi se duplicó entre 1982 y 2013.
Una ausencia de un instrumento básico como lo son los planes reguladores cantonales lo explica. Solo en el Valle Central, el informe asegura que dieciséis municipalidades carecen de ellos.

“Ello se explica, entre otros factores, por lo disperso y desarticulado del marco normativo-institucional, la tramitomanía en la revisión y aprobación de los planes, y la falta de recursos económicos y técnicos de las municipalidades, el INVU y otras entidades involucradas”, subraya el documento.

Es decir, la necesidad de generar sinergias entre los distintos actores, públicos y privados, se vuelve en un imperativo país si de desarrollos sostenibles se quiere hablar.


Por ley

Claro está, la legislación asociada en materia ambiental dependerá del proyecto como tal y su aplicabilidad.

Fuad Farach, director general de RC Inmobiliaria, es del criterio que el sector inmobiliario puede apegarse a las prácticas de la construcción sostenible para mitigar el impacto ambiental de sus proyectos en todos los pasos de la construcción.

Es decir, empezando por el diseño arquitectónico del proyecto que debe ser bioclimático, con la definición y compra de los materiales que deben ser amigables con el ambiente e idealmente certificados hasta terminar Desarrollando programas de responsabilidad social empresarial con un alto componente de sostenibilidad y responsabilidad ambiental.

“Es fundamental apegarse a lo establecido por la Ley Forestal que regula lo referente a la corta de árboles, los retiros que se deben respetar para la protección de ríos, acuíferos, quebradas y otros cuerpos de agua, así como la no construcción en pendientes y zonas de protección forestal”, continuó el directivo.

Empero, son igualmente importantes la Ley de Conservación y Uso del Suelo que regula, entre otros aspectos, lo concerniente al movimiento de tierras; la Ley de Aguas y la Ley de Zona Marítimo Terrestre (ésta última para el caso de proyectos en zonas costeras).

En cuanto al manejo de aguas residuales, también resulta necesario apegarse a lo indicado por la Ley de Residuos Sólidos y el Reglamento de Reuso y Vertido de Aguas Residuales.

Al mismo tiempo existen otras guías que acompañan al sector en el camino de la sostenibilidad, y que su aplicación no implica una condición de cumplimiento legal.

Este es el caso de las pautas compartidas y documentadas por la Cámara de la Construcción de Costa Rica (CCC).

Según Mónica Castillo, Directora de Investigación y Desarrollo Técnico de la Cámara Costarricense de la Construccion, la institución lanzó recientemente una guía de residuos para tratar de mitigar los efectos de la construcción en escombros y basura.

De igual forma, se emitió una guía de construcción sostenible. En el caso de este último se hace un repaso por aspectos constructivos con criterios de sostenibilidad como la Ventilación cruzada, la iluminación natural, la modulación y orientación espacial de las edificaciones.

Además, ofrece consejos, advertencias y sugerencias para el uso eficiencia del agua, la energía y climatización y la reducción de residuos provenientes de la construcción. Justamente, utilizar áreas verdes como jardines verticales, mejorar el aislamiento y la climatización de las edificaciones, usar luz solar, reducir los residuos de la construcción y preferir el uso de tecnologías de alta eficiencia energética y de agua son algunas de las recomendaciones.

“El objetivo es aportar medidas puntuales, a modo de manual de buenas prácticas, para promover la construcción con criterios de sostenibilidad y mitigar el efecto adverso que la practica constructiva tiene sobre el medio ambiente”, dijo Castillo.

Agregó, la institución trabaja, además, en una propuesta dirigida a algunas entidades financieras que busca incentivar mejores condiciones crediticias para desarrollos con carácter “verde”. *Vea recuadro: Sobre legislación medioambiental asociada al desarrollo de proyectos inmobiliarios*


En práctica

En el caso de RC Inmobiliaria los planes y normas de sostenibilidad establecidos por la firma han sido aplicados enteramente en los proyectos Bosques de Escazú, de 111 apartamentos, y Bambú Eco-Urbano de 480 condominios ubicado en San Sebastián. En este último desarrollo se están invirtiendo $1.6 millones en tecnologías ambientales.

"Las medidas para el ahorro energético en este proyecto, por ejemplo, le hicieron merecedor de ubicarse como número dos a nivel continental en gestión de energía, según el ranking de los Premios Latinoamérica Verde 2016." Fuad Farach, Director de RC Inmobiliaria

Algunas de las principales medidas de sostenibilidad ambiental aplicadas en Bambú Eco-Urbano, por ejemplo, es la utilización de materiales ambientalmente amigables como madera certificada, vidrios con control solar, barras y varillas certificadas, pisos laminados y losa sanitaria certificados y materiales reciclados, entre otros.

En esa misma línea, sus desarrolladores aseguran se trabaja en la parte de ahorro energético durante la operación de las edificaciones mediante el uso de tecnologías ahorrativas como: 250 paneles solares para calentar el agua de los condominios (50 paneles por edificio) que generan un 40% de ahorro en factura eléctrica, iluminación LED en áreas comunes, grifería de bajo consumo y vidrios con control solar.

La firma agregó que los estándares de sostenibilidad también son visibles en otros proyectos en San José y serán aplicables en el proyecto Bambú 106 que se construye en la provincia de Heredia.

De un perfil similar son los proyectos edificados por la compañía Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios.

Este año, la firma elaboró su propia herramienta de revisión de “Buenas prácticas ambientales para el diseño (BPAD)”. Se trata de una especie de check list ambiental que debe y será consultado antes de iniciar con cualquier proyecto de la compañía.

“Esta será una guía para todas sus soluciones inmobiliarias con el objetivo de analizar previo al diseño arquitectónico las posibilidades de implementar lineamientos ambientales en la edificación de acuerdo con el perfil del proyecto”, explicó Cruz.

La propuesta de BPAD, asegura la compañía, sistematiza los trabajos de la empresa en temas ambientales que ha logrado concretar anteriormente en desarrollos como el Centro Corporativo El Cafetal, y en Zona Franca La Lima, en Cartago.

"Cada proyecto tiene sus propias características, en el caso del Centro Corporativo El Cafetal tenemos el primer centro corporativo en Centroamérica con la acreditación ambiental LEED® Silver (Core & Shell) y en Zona Franca La Lima se ofrece infraestructura pre-calificada LEED. Es un tema de responsabilidad que asumimos y lo hacemos de manera integral." Laura Cruz, Gerente de Sostenibilidad de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios.

Si a un tema de costos se hace referencia, los desarrolladores son enfáticos en que hay un más allá. Por ejemplo, el mayor valor que adquiere este tipo de edificaciones, y a que a futuro, se traduciría en una mayor plusvalía para los desarrollos.

“Hay que agregar también el tema de los ahorros que los nuevos sistemas apuestan, donde hablamos de ahorros en agua de hasta un 30% por ejemplo. Todo eso cuenta”, puntualizó Cruz.


Discusión pendiente

Mientras el sector asume nuevos retos, el país tiene su discusión pendiente.

El Estado de la Nación lo pone en evidencia. El informe señala que en ausencia de controles efectivos, se traspasaron los límites de algunas regulaciones establecidas a inicios del período; “por ejemplo, en 2012 el porcentaje de suelo dedicado a uso urbano que estaba ubicado fuera del “anillo de contención” delimitado en el Plan GAM de 1982 era más de veinticinco veces mayor que en 1986”.

Se detalla, además, que las zonas industriales se ubicaron en áreas distintas a las planeadas, las zonas residenciales se ampliaron sin tomar en cuenta criterios de riesgo de desastre y se consolidó un patrón no planificado de crecimiento urbano, con características diferenciadas según sectores de ingreso.

Para Randall Fernández, gerente general de la firma de bienes raíces Colliers, esa ausencia de ordenamiento territorial trae como consecuencia, entre otras, el actual caos que atraviesa el país en su transporte e infraestructura vial.

De esta forma, supone una solución: “Todo busca y debe estar integrado: trabajo, residencia, estudio y diversión. Y ni qué hablar de lo que la generación de los millenials vino a transfomar la industria", comentó Fernández en un conversatorio organizado por la Cámara de Fondos de Inversión (CAFI) durante el mes de setiembre pasado.

Así las cosas, mientras es evidente una tendencia ambiental en la construcción en Costa Rica, los retos también persisten, pero las puestas también parecen apuntar hacia la dirección correcta.

Sobre legislación medioambiental asociada al desarrollo de proyectos inmobiliarios:

De manera general, para que un desarrollador pueda empezar un proyecto inmobiliario debe tramitar varios permisos, entre ellos, la viabilidad ambiental de SETENA que, claramente, tiene muchos requisitos en materia ambiental para ser aprobado, aunado a la legislación especial con respecto al uso de suelo y permisos de construcción (otorgados por la Municipalidad), que también involucran temas ambientales. Además, se deben respetar, en caso de bosques o nacientes, retiros de protección que indica la ley.

El derecho ambiental es transversal y envuelve mucha legislación al respecto. Algunas de las leyes asociadas son:

  • Constitución Política.
  • Plan regulador (si existe).
  • Ley Forestal.
  • Ley y Reglamento de Biodiversidad.
  • Reglamento de Construcciones.
  • Ley de Aguas.
  • Ley General de la Administración Pública.
  • Ley Orgánica del Ambiente.
  • Reglamento INVU.
  • Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos.
  • Municipalidades (Legislación interna).
  • Otras legislaciones que involucren; aire, energía, materiales peligrosos, desechos, entre otros.

Fuente: Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios


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