Saque provecho de la estabilidad de los bienes raíces

Adquirir un activo en lugar de una deuda ayuda a diversificar el portafolio de inversionistas.


Invertir en bienes raíces es una práctica arraigada para cuidar el capital y hacerlo crecer, siendo quizá una de las primeras empleadas estrategias para resguardar el patrimonio familiar. Poseer una propiedad es, además, una ambición de las personas.

El modelo de inversión de fondos inmobiliarios y de desarrollos inmobiliarios es impulsado por las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (SAFI’s). Se trata de un instrumento cuyas ganancias provienen de las rentas pagadas por los inquilinos, además de la plusvalía que se podría dar por el valor del inmueble en sí.

La industria experimenta un muy buen momento por la variedad de inmuebles que administra y por la estabilidad en los rendimientos, aspectos en los que hizo énfasis Víctor Chacón, director ejecutivo de la Cámara Nacional de Fondos de Inversión.

¿Por qué es razonable invertir en un fondo inmobiliario?

VC: El ciclo económico de los bienes raíces es diferente al financiero. Tiene la ventaja de ser más estable, el inversio­nista está comprando una renta en lugar de una deuda y tiene un buen nivel de liquidez. Al igual que en los fondos financieros, es conveniente diversificar y eso es algo que la industria ha hecho bien por el tipo de activos que administra.

Es un modelo exitoso que promueve la democracia, porque cualquier persona puede participar de este instrumento. De no existir, los inmuebles estarían concentrados entre quienes tienen un capital robusto. Unas 8 mil cuentas clientes están registradas en fondos inmobiliarios, y la inversión conjunta supera los $1 mil millones.

¿Cuál es el perfil del inversionista que puede acceder a un fondo inmobiliario?

VC: Nació como una alternativa exclusiva para clientes de alto perfil y requería un mínimo de inversión de $5 mil. Sin embargo, gracias a la estabilidad de los fondos, fue posible acercar esta alternativa a ahorran­tes conservadores y de menor capital. Ahora cualquier persona con $1 mil puede comprar una participación, y la propuesta de la Cámara es bajar ese monto hasta los $100.

¿Cuál es la ecuación que determina las ganancias o pérdidas?

VC: El fondo compra un inmueble, usualmente ocupado, indistintamente del perfil. La renta que pagan los inquilinos es una de las fuentes de ganancia, la cual depende de la ocupación, que sea alta y que el monto pagado por concepto de alquiler sea competitivo.

El otro motivo de ganancia es el valor de mercado del inmueble, que conforme pasa el tiempo se puede apreciar. Las valoraciones se dan una vez al año, se contrata a dos peritos, el cálculo menor es el que se emplea para actualizar el valor de la propiedad.

¿Cómo funciona en el caso de los fondos de desarrollo inmobiliario?

VC: Es una propuesta más sofisticada. El fondo invierte en el desarrollo de un inmueble para luego venderlo, la ganancia originada se reparte entre los inversionistas, proporcionalmente a las participaciones que posea cada uno.

Sin embargo, hay riesgos burocráticos, de construcción y otros asociados que le hacen una opción restringida, siendo de $50 mil el monto mínimo para participar y que el perfil del inversionista sea sofisticado. Tenemos una propuesta para que el mínimo baje a $10 mil y migrar de una propuesta de inversionista profesional.

¿Cuál es la situación de los fondos de desarrollo en este momento?

VC: No ha levantado plenamente, a causa de la crisis económica. Ahora, las SAFI’s redimensionaron el tamaño de los proyectos por unos más cortos en realización para evitar la incertidumbre. Existen casos interesantes como Grupo Mutual, que incluye vivienda. En un futuro, la expectativa es que sea el vehículo para canalizar la inversión privada al desarrollo de infraestructura, pues no existe ningún impedimento para hacerlo.

 

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