Estrategia corporativa incide en las decisiones de inversión inmobiliaria

Ante cambios en los objetivos de la organización, la estrategia de real estate también debe ser reevaluada, aseguran los expertos.

Karen Retana

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Los grandes edificios de oficina que delinean el paisaje urbano son la muestra evidente del progreso y la evolución corporativa que se vive. La inauguración de operaciones de una multinacional o la expansión de una compañía ya establecida, es el último eslabón de una larga cadena donde se tejen una serie de negociaciones cuyo fin último desde el punto de vista inmobiliario es generar ocupación.

Existen elementos básicos que las compañías deben analizar a la hora de establecer sus operaciones. En primer lugar, debe partir del supuesto que una reubicación de sus oficinas no es una decisión inmobiliaria, sino de negocios, pues un error o un acierto donde están involucrados uno o varios dólares por metro cuadrado, puede implicar la ganancia o la pérdida de millones de dólares.

"La estrategia de la empresa es el pilar fundamental dentro del proceso de bienes raíces corporativas. Éste es el norte que orienta todas las acciones subsecuentes y es también el parámetro para evaluar si la selección del sitio es adecuada y exitosa. Ante cambios en los objetivos de la organización, la estrategia de real estate también debe ser reevaluada"sostuvo Daniel Álvarez, Socio Director y Vicepresidente Senior de Cushman & Wakefield | AB Advisory.

En el caso de que la compañía sea dueña de un espacio debe implementar una estrategia que asegure la venta del inmueble, antes de implementar el proceso de búsqueda, selección y negociación de sus nuevas oficinas.

En caso de que existan obligaciones por el arrendamiento actual se tiene que analizar las posibilidades de recisión anticipada o subarrendamiento.

También se debe tener la certeza si el inmueble es o no una opción a considerar a largo plazo.

La decisión de alquilar o comprar debe ser analizada desde el punto de vista del costo total de cada alternativa en términos del valor presente neto, antes y después de impuestos, así como en términos del impacto de resultados.

Por ejemplo, una empresa que requiere invertir su capital en su propio negocio para generar rentabilidad es probable que opte por alquilar. Mientras que aquellas que necesiten mantener capital en inversiones muy conservadoras para cumplir reservas técnicas buscarán ser propietarios.

El costo es una variable vital para la toma de decisiones. Según datos proporcionados por Cushman & Wakefield | AB Advisory el precio de alquiler por metro cuadrado en proyectos de oficina de clase A+ ronda los US$24,40. Mientras que los de clase A, dependiendo de la ubicación van desde los US$16 hasta los US$21,10 el m2 y para oficinas de clase B los precios van desde los US$15 hasta los US$24 el m2.

Cada empresa es distinta con respecto a sus estándares de espacio, necesidades y requerimientos técnicos. Algunas prefieren mayores áreas privadas por empleado y áreas comunes más pequeñas. Otras promueven el trabajo en equipo con espacios comunes más amplios. Mediante el análisis de mejores prácticas y comparativas de la industria se puede aplicar las tendencias de lo que están realizando las empresas líderes, esto mediante una plataforma inmobiliaria con espacios de oficinas que promuevan el trabajo en equipo, la interacción eficiente entre departamentos. Una vez conociendo lo anterior se podrá definir la configuración del edificio: plantas, pisos, tipo de infraestructura requerida, alturas, espacios comunes y de servicio al cliente, áreas de bodegaje, salas de conferencias etc.

Por ejemplo, la farmacéutica Roche, seleccionó recientemente el oficentro Escazú Village como sede de su nuevo Centro Global de Servicios Compartidos en Tecnología de Información para sus operaciones en Canadá y Estados Unidos.

"En la selección de la ubicación de las oficinas se contemplan estrictas normas de calidad en todos los niveles organizacionales, incluyendo la seguridad de uso de los fármacos, seguridad en el lugar de trabajo y beneficios para los colaboradores, siendo el oeste de la capital (Escazú) el destino correcto para sus requerimientos"indicó Domingo Rojas, director del Centro Global de Servicios Compartidos de TI Roche.

Ubicación: decisión estratégica


Aun cuando se identifiquen las necesidades de espacio, la ubicación es clave para el éxito pues de su selección se toman en cuenta la relación distancia y horas de traslado de los colaboradores desde sus casas o bien hacia las oficinas de sus clientes. También se contempla la accesibilidad, el transporte público, servicios en la zona, universidades, etc.

De acuerdo con Cushman & Wakefield | AB Advisory hay cinco factores que son determinantes al momento de seleccionar dónde ubicar la operación de la empresa. Una de ellas es la definición de la capacidad laboral del mercado, el cual considera la ubicación geográfica del talento que se requiere y los flujos de transporte entre el lugar de habitación y trabajo. Dependiendo de la empresa y sus requisitos de capital humano, se debe analizar como primer paso si el mercado puede suplir la demanda laboral requerida. Para esto se deben analizar los flujos de transporte entre el mercado y los focos poblacionales, señalan en Cushman & Wakefield | AB Advisory.

"El talento es definitivamente uno de los factores claves para el éxito en los negocios y crear una experiencia positiva para el colaborador del nuevo Centro Global de Servicios Compartidos ha sido una prioridad para Roche."afirmó Rodrigo Baz, vice presidente senior de Cushman & Wakefield AB Advisory.

Una de las variables que le ha permitido a la empresa crecer en Costa Rica es la disponibilidad de talento.

"El costarricense culturalmente cree en la educación, se educa sin tener necesariamente un objetivo claro, sino que sabe que al invertir en su educación tienen más oportunidades y eso nos ha dado una población que nos permite como Amazon seguir creciendo. Tenemos una base jurídica y de reglamentación que nos hace muy fácil seguir creciendo. En lo que respecta a la operación en zona franca es muy buena, el reglamento y la ley es clara, diría que transparente."sostuvo Para Alejandro Filloy, Gerente General de Amazon.

También se debe identificar las características demográficas, pues más allá de que si un mercado puede suplir la demanda laboral requerida, las empresas deben tener claridad de las características demográficas que buscan en su personal para poder atraer al mejor talento. Aquí se analizan factores como: cercanía con universidades, focos residencialas, ingresos familiares, nivel educativo, entre otras variables. Al conocer esta información, el mejor talento se puede captar promocionando las fortalezas de la ubicación seleccionada.

Por otro lado, la accesibilidad es otro factor clave, pues estar ubicado en la zona de mayor desarrollo ofrece la ventaja de contar con varias rutas de acceso y transporte público y privado.  En el caso de una estrategia de reubicación esto es muy importante de analizar, ya que impacta a los colaboradores ya existentes y debe poder cuantificarse para tomar la decisión adecuada.

Esta variable fue altamente valorada por la empresa Mayca al establecer sus operaciones en el Coyol de Alajuela, catalogado como el centro logístico del país por poseer múltiples vías de acceso y en especial la conexión con dos de las principales vías del país como lo son la ruta 1 y la 27. Según Osael Maroto, representante de Mayca la compañía abrió recientemente su centro de distribución debido a necesidades de crecimiento y al analizar todas las áreas llegaron a la conclusión que desde el punto de vista logístico, El Coyol era la mejor alternativa.

MABE también trasladó sus oficinas a esta área geográfica debido a la cercanía con zonas de consumo como Alajuela, Heredia, Escazú y Santa Ana,.

“Con instalaciones modernas hemos fortalecido nuestras capacidades en la cadena de abastecimiento, lo que beneficia de manera directa a nuestros clientes”, dijo Iván Zepeda, Director Regional de MABE para América Central y Caribe.

La localización de las amenidades se encuentra dentro de las variables de análisis pues el poder ofrecer un buen balance entre el trabajo y la vida personal para tener una mejor calidad de vida es cada vez más valorado por los colaboradores.

Y por último, una vez definido el submercado en dónde se quiere ubicar la empresa, los principales términos comerciales son indispensables para tener la factibilidad financiera del proyecto. El espacio debe cumplir con los requerimientos que se buscan y a una renta que le dé viabilidad al proyecto.

Existen otros factores secundarios que tendrán un impacto importante en términos financieros como los incentivos fiscales para aquellas empresas que se establezcan en zonas francas. Estos factores le permitirán a la empresa mejorar la operación e incrementar su nivel de productividad laboral.

Una vez analizados todos los elementos, se implementa un proceso documentado en la selección final del nuevo edificio corporativo y mediante un ambiente competitivo crear las condiciones para que la corporación logre, por un lado, las concesiones necesarias para una ocupación estable y a largo plazo, tales como derechos de expansión, de renovación y posiblemente derechos de contracción y subarrendamiento. Así como negociar condiciones económicas atractivas ya que, al tratarse de una transacción de gran volumen, si así lo fuera, los valores de cierre deberán de ser competitivos.

Posteriormente instalada la compañía surge una figura hasta hace poco tiempo desconocida, pero hoy día esencial si a ahorro se refiere: el Facility Manager, el responsable de gestionar los recursos inmobiliarios de una compañía, de la optimización de los espacios o, por ejemplo, coordinar la reubicación en una nueva oficina.

De acuerdo con los expertos en consultoría inmobiliaria, el Facility Manager es la segunda partida de gastos más importante dentro de la empresa, pues su función abarca desde la búsqueda del inmueble hasta la gestión de las mismas. Una labor eficiente de esta figura puede representar la optimización del gasto entre un 20 y un 30%.

En este sentido, administrar profesionalmente los activos de una empresa implica que los edificios se mantengan en óptimas condiciones, que las propiedades se valoricen, que se mejoren los servicios, y que se genere una eficiencia cuyo resultado sea el ahorro en los costos de operación.

"Una infraestructura eficiente podría producir importantes incrementos en productividad (operación, funcionalidad y motivación entre otras) y generar mejoras, ahorros y eficiencia energética, además de colaborar con acciones que contribuyen a la sustentabilidad", señalan en Cushman & Wakefield | AB Advisory.

Pasos claves del proceso de real estate corporativo


La toma de deciones en el proceso del real estate corporativo está intimamente ligado a la rentabilidad.

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 Fuente: Cushman & Wakefield | AB Advisory.

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