Por María Fernanda Cisneros
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$173.941 valor promedio de una vivienda en el GAM

El desarrollo de condominios verticales y horizontales continuó capturando mercado a lo largo del 2015 y este año las expectativas dictan que la oferta de vivienda estará determinada por esta misma tendencia, aprovechando además un mayor dinamismo del sector.

Aunque el menú de opciones para comprar casa aun cuenta con ciertos proyectos residenciales a la carta, las preferencias de un público que se deja persuadir por las amenidades y la seguridad de los condominios.

Respecto al detalle de la oferta, los desarrollos verticales muestran precios más elevados, en comparación con los horizontales, tanto por metro cuadrado de construcción como por el valor de la obra como un todo. Además, el espacio de área habitable es menor.

Construcción por sector

Durante el 2015, la cantidad de metros cuadrados tramitados ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) alcanzó los 6.855.928, lo que se traduce en un 13,8% más que lo registrado un año atrás, según indican cifras de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC).

De esa cifra, el sector vivienda es el que acapara la mayor participación, con el 53,4% del total tramitado. En ese año, el área tramitada ante el CFIA en la construcción de viviendas unifamiliares creció 13,4%, alcanzando una cifra que supera los 2.8 millones de metros cuadrados. Un año atrás el crecimiento había sido de 10,2%. 

En contraste, los desarrolladores tramitaron poco más de 767.000 metros cuadrados para construir condominios, gracias a un crecimiento de 4,7%, mientras el año previo habían presentado una reducción. El crecimiento más fuerte sigue siendo hacia el oeste de la capital, sin embargo se ha observado un repunte en las zonas del sur de esta. En el arranque del 2015, los resultados eran poco alentadores pero conforme avanzó el año la dinámica del mercado varió positivamente.

Durante el segundo semestre del año pasado, los trámites para la construcción de viviendas tomaron velocidad, el mercado acogió una aceleración de la demanda y la oferta empezó a generar atractivo entre los compradores.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explicó Alejandro González, presidente del Comité de Vivienda y Desarrollo Inmobiliario de la CCC."]“A la única explicación razonable que hemos llegado es que cuando hubo cambio de gobierno en el 2014, mucha incertidumbre rodeó al país, por lo que la gente pospuso sus planes de compra de vivienda.  Esto pudo haber generado una demanda acumulada que se empezó a soltar a mediados del 2015”[/quote]

Además, otros factores como una mejor tónica en las condiciones de crédito, llegaron a ayudar la capacidad de pago del cliente para comprar vivienda.

La cantidad de unidades que se contabilizaban en el GAM durante el año pasado fue de 22.147, incluyendo proyectos que estaban por terminar sus últimas viviendas, como los que estaban saliendo al mercado. En ese momento, la tasa de disponibilidad se ubicó en 34% (7.461 unidades disponibles), indican cifras de Newmark Grubb Centroamérica.

A futuro, las provincias de Heredia y San José son las que representan la mayor cantidad de unidades por ofrecer al público. La zona de Heredia está registrando una alta intensidad de introducción de nueva oferta que la puede llevar a una sobre oferta en el corto o mediano plazo, explica el estudio realizado por Newmark Grubb.

En contraparte, Alajuela y la zona norte de San José presentan necesidades insatisfechas de vivienda.

Precio

Entre tanto, al analizar el nicho residencial del Gran Área Metropolitana (GAM) como un todo, el área habitable promedio concluyó el 2015 en 110,54m2, con un precio promedio de la vivienda de $173.941, según el estudio del mercado residencial elaborado por Newmark Grubb Centroamérica. Lo anterior ubica al precio promedio por m2 habitable en $1.606,51. Al detallar este resultado según sea el formato de construcción vertical u horizontal, la conclusión es que la primera opción termina representando, en promedio, costos más altos por metros cuadrados.

En el nicho vertical, el precio de venta de la vivienda ronda los $175.395, en un área habitable de 92,4 metros cuadrados. Cada metro cuadrado resulta más costoso en el centro de San José, en este tipo de vivienda, pero el más barato se encuentra en La Guácima de Alajuela.

En la otra acera, la oferta de casas en desarrollo horizontal cuenta con un espacio de 126,92 metros cuadrados, para un costo promedio total de $166.172.

Al igual forma, el precio más alto de este tipo de construcción se encuentra en el Oeste de San José, mientras que el más bajo es Cartago.

Preferencias del cliente

La seguridad y amenidades que brindan los condominios los han convertido en el producto estrella del mercado residencial, con una oferta tanto vertical como horizontal.

Aunque se espera que el menú de opciones de compra de vivienda sea bastante jugozo en opciones de desarrollo vertical, aún existe una fuerte porción de la población que busca sentirse dueño de una porción de tierra. Además, los costos de construcción de este producto son mayores, algo que aún consideran algunos desarrolladores.

A la vez, existe una moderada apuesta de los desarrolladores por los proyectos de uso mixto, que incluyen una oferta de viviendas pero a la vez locales comerciales para el alquiler de empresas de este nicho. Las exigencias palpan a la clase media, tanto como a la alta. Ambas clases sociales se valora la relación precio-producto, metros cuadrados de construcción, distribución interna, áreas comunes que ofrece el condominio, ubicación de acuerdo a las necesidades del cliente y respaldo de la empresa que desarrolla, dijo González. 

La única diferencia que se encuentra es en el precio y el producto que cuenta con mejores acabados, áreas sociales más amplias, más metros cuadrados de construcción y de terreno.