País tiene potencial para desarrollo de más parques logísticos

Existen varios desarrollos de uso logístico privado recién inaugurados y en proceso de edificación.

Centro Logístico DHL, Alajuela


Por Joanna Nelson
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El Coyol de Alajuela, La Lima de Cartago, Orotina, Barranca de Puntarenas y Limón son algunas zonas que, por sus características, representan espacios ideales para el desarrollo de más parques logísticos en Costa Rica, según expertos consultados. Su cercanía con puertos, carreteras relevantes como la ruta 27 y 32, aeropuertos y centros de distribución de empresas destacadas son algunos factores claves que hacen sobresalir a estos sitios.

Un nuevo parque logístico en desarrollo –que absorberá una parte sustancial de la demanda- es LatAm Parque Logístico Coyol, ubicado precisamente en El Coyol de Alajuela, muy cerca del centro de distribución de Walmart.

Zona Franca La Lima también tiene un amplio espacio para el desarrollo de empresas de diferente índole, incluidas aquellas de carácter logístico que requieren construir naves industriales.

Pero, ¿qué es un parque logístico y cuáles son sus características?

Se trata de un área destinada a la optimización de todos los procesos que tengan que ver con almacenamiento, logística y producción de las empresas, define David Montero, arquitecto senior de la empresa PIASA.

Estos parques, compuestos por naves industriales de más de 1.000 metros cuadrados, tienen características específicas para ser considerados como tales. No se trata de cualquier estructura.

Sus áreas de andenes; por ejemplo, calles y los patios de maniobra deben ser amplios para que los furgones y camiones puedan realizar las descargas cómodamente. La altura de las naves debe ser vasta para un adecuado y eficiente almacenamiento de los estantes o racks (ver recuadro Características de los parques logísticos).


Panorama actual

Una parte importante de los parques logísticos que existen en Costa Rica son de carácter privado. Debido a una limitada oferta, en algunos casos, y al interés de contar con sus propios desarrollos, las empresas construyen sus centros de distribución y los adaptan a sus necesidades.

Por ejemplo, DHL inauguró su terminal logística hace menos de un año. Según Arnoldo Carranza, director general de la empresa en Costa Rica, se encuentran en planes de expandirla.

A pesar de ello, la empresa no cierra la posibilidad de establecerse en centros logísticos externos, pues así lo han hecho en otros países como Panamá.

“Cuando planeamos un nuevo desarrollo nos fijamos mucho en el flujo vehicular, cercanía de carreteras principales, cercanía de los clientes que estarían utilizando nuestro desarrollo y acceso a puertos y aeropuertos, además del acceso del mercado de nuestros clientes”,expresó Arnoldo Carranza, director, DHL Global Forwarding

El Centro de Distribución Grupo TLA es otro ejemplo de un parque logístico, el cual tiene un área de más 30.000 metros cuadrados y cuya última nave se espera inicie la fase de construcción a finales de este año.

Alejandro Gurdián, gerente de proyectos de Grupo TLA, indicó que el centro hoy tiene dos naves industriales que implicaron una inversión de $15 millones. Casi 16.000 metros cuadrados del parque logístico están siendo utilizados por TLA y alrededor de 5.000 metros cuadrados por Grupo Bimbo.

La propiedad tiene un espacio que podría alcanzar 50.000 metros cuadrados y en el que, eventualmente, se edificarían nuevas naves que serían ocupadas por TLA, según su crecimiento, o por otras empresas.

El perfil de los inquilinos que se atraerían son compañías de logística, que tendrían que desembolsar $9,5 por cada metro cuadrado que empleen.

Otros parques privados son el parque logístico de Grupo Tical y el de la empresa Servica, que está en proceso de construcción.

Transnacionales como Walmart poseen espacios diseñados exclusivamente para cumplir con sus exigencias.

“Walmart cuenta con sus propios centros de distribución: uno en Santa Ana y otro en El Coyol de Alajuela. Este último es uno de los más modernos de toda Centroamérica, con un terreno de 363.000 metros cuadrados y un área de trabajo de 39.000 metros cuadrados. El 70% de los productos vendidos por nuestras tiendas pasan por medio de nuestros centros de distribución, atendemos alrededor de 1.500 proveedores en Centroamérica”,puntualizó Yolanda Fernández, gerente de Asuntos Corporativos de Walmart.

Parque Hacienda San Rafael, ubicado en Desamparados, es otro parque logístico significativo, dado su amplia área de 500.000 metros cuadrados (50 hectáreas), extensión que pertenece a la Compañía Inversionista Las Brisas. En total, hay arrendados 100.000 metros cuadrados, con un 100% de ocupación, especialmente de centros de distribución de empresas transnacionales.

De acuerdo con Julio Acosta Musmanni, gerente comercial de Hacienda San Rafael, el parque logístico pretende expandirse en un 20% en los próximos dos años.

Dentro de sus características se encuentran la existencia de naves de una altura considerable, pisos súper planos, predios amplios para movilizar los camiones, bodegas con rack, sistema contra incendios propio del parque, compañía de seguridad, entre otros.

Este parque que inauguró en el 2000 su primera etapa y la segunda etapa en el 2006. Además, genera alrededor de 3.000 empleos, según Acosta.

Otro polo de desarrollo para las empresas logísticas es La Lima de Cartago con Zona Franca La Lima, el cual ofrece varias opciones por etapas, que incluyen lotes industriales para el desarrollo de naves entre 5.000 y 15.000 metros cuadrados para compra o alquiler, hasta un edificio multitenant, con módulos de alrededor de 1.500 metros cuadrados de alquiler.

Dentro de las cualidades de este espacio se hallan 65.000 metros cuadrados de zonas verdes y áreas comunes, acceso de ingreso electrónico, seguridad perimetral, recolección de desechos y programa de reciclaje interno, interruptor automático de fibra óptica que, en menos de un minuto, conecta la planta en caso de una falla eléctrica, entre otros.

“Actualmente, el parque solo cuenta con una empresa instalada, Zollner, dedicada a la manufactura de componentes electrónicos para la industria automotriz. Próximamente se anunciará la llegada de otras empresas, estamos en una etapa de comercialización con diferentes oportunidades y soluciones para todo tipo de empresas”, señaló Carolina Umaña, gerente comercial de Zona Franca La Lima.

LatAm Parque Logístico Coyol

Este es uno de los nuevos grandes proyectos que se está desarrollando. Tiene un área de 15 hectáreas, lo que equivale a 150.000 metros cuadrados. De ellos, se arrendarán 65.500.

El parque –cuya inversión será de $55 millones- tendrá cuatro edificios y cada uno se puede dividir en cuatro módulos separados, expresó Aris Stamatiadis, gerente de LatAm Logistic Properties en Costa Rica y Panamá.

Las empresas que se instalen tendrán la posibilidad de operar como zona franca o almacén fiscal. Este parque, en el que hasta la fecha se han invertido unos $20 millones, se encuentra en la etapa de movimiento de tierras e infraestructura, próximamente se iniciará la construcción del primer edificio de bodegas para iniciar operaciones a finales de este año.

Se espera que se instalen operadores logísticos, almacenes fiscales, empresas de consumo masivo, compañías de zona franca que requieran espacio para almacenamiento de productos y todas aquellas empresas que tengan necesidades de almacenamiento y distribución de mercadería.

Stamatiadis prefirió no revelar qué empresas se instalarían, pues se encuentran en proceso de negociaciones. Según proyecciones de LatAm, este parque logístico generaría 1.000 empleos indirectos durante toda la construcción y 1.000 directos una vez que se encuentre operando al máximo.


Posiciones

El criterio de Bernal Rodríguez, director de la División Industrial y Logística de Colliers International, aparte de algunos parques logísticos privados existentes, los inmuebles que en la actualidad califican como parques logísticos –abiertos para ser arrendados- son el Parque Hacienda San Rafael y el proyecto LatAm Parque Logístico El Coyol.

Si bien existen otros proyectos de uso logístico, para él incumplen con las características mencionadas de un parque logístico.

“¿Qué es lo que pasa mucho en Costa Rica? Que hay muchas bodegas, muchas naves que no son naves logísticas, son naves simplemente, son bajas o son ineficientes, pero tienen un uso logístico. ¿Por qué? Porque no hay otra oferta en el mercado que permita desarrollar estas actividades en los diferentes tipos de negocios. Al no haber zapatos, las empresas acomodan los zapatos que hay”,ilustró Bernal Rodríguez, director de la División Industrial y Logística de Colliers International.

Para él, el nuevo proyecto LatAm absorberá la demanda de empresas de consumo porque está cerca del centro de distribución de Walmart, en El Coyol de Alajuela, y de rutas de acceso como la ruta número 27 y la 1. También tiene proximidad con el aeropuerto Juan Santamaría y con Puerto Caldera.

Aunado a ello, el crecimiento poblacional se está enfocando en el sector oeste, en áreas como La Guácima, Ciruelas y Ciudad Colón.

Pedro Sánchez, director de Servicios de Consultoría de Newmark Grubb Central America, opina que cada uno de estos establecimientos se adapta a las necesidades de los clientes.

“Por ejemplo, empresas que exporten o importen a través de Puerto Caldera y que además tengan movimiento dentro de la Gran Área Metropolitana, se verían muy bien ubicadas en sectores como Coyol de Alajuela y zonas aledañas a la ruta 27, inclusive en el sector de Orotina. En estos sectores tendrían además buen acceso al Aeropuerto Internacional Juan Santamaría. Si, por otro lado, es un enfoque donde se importa y exporta de Puerto Moín, entonces estarán mejor ubicados en el sector de La Lima de Cartago que cuenta con mejor conectividad vial hacia dicha zona”, aconsejó.

Para David Montero, de PIASA, algunas de las zonas con mayor potencial para el desarrollo de parques logísticos son El Coyol de Alajuela, La Lima Cartago y Barranca de Puntarenas.

Él juzga que estar cerca de la ruta 27 es clave para los parques logísticos en general, pues se reducen costos y es más fácil para las empresas pasar directo del barco a la zona del proceso, sumado a que el aeropuerto está cerca (ahora es el Juan Santamaría y en un futuro el que se construirá en Orotina). Todo ello genera eficiencia, mencionó.


Características de los parques logísticos

El perfil de las empresas a las que se dirigen son operadores logísticos, compañías de consumo y, en general, las empresas que requieren almacenar productos.

  • Ubicación estratégica para fines logísticos y cerca de mano de obra calificada.
  • Las áreas de andenes son grandes.
  • Tienen calles amplias, no angostas, para evitar embudos.
  • Los tamaños de los patios de maniobra son extensos
  • La altura de las naves debe ser bastante alta, no baja
  • Debe haber una estricta seguridad, 24 horas al día, siete días a la semana y controles eficientes, dado que muchos de los productos que se almacenan son onerosos
  • Amplios espacios de parqueo para particulares
  • Buena fibra óptica
  • Áreas comunes
  • En su arquitectura, se utilizan láminas de cerramiento continuo, cerramientos laterales, paneles de cerramiento aislantes que reduzcan el control térmico, se facilita la iluminación y ventilación natural
  • Se utilizan pisos de concreto de alto rendimiento para que soporten los productos que se almacenarán
  • Normalmente, se maneja en formato build to suit, de manera que se edifica puntualmente lo que necesita el cliente

Fuentes: David Montero, de PIASA; Pedro Sánchez, de Newmark Grubb Central America; y Bernal Rodríguez, de Colliers International.

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