Panorama del mercado industrial se construye bajo pedido

El mercado llega a un punto de madurez donde la nueva oferta es impulsada, mayoritariamente, por contratos a la medida.


Flor Monestel
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El sector industrial satisfizo la necesidad de nuevos espacios inmobiliarios, en gran medida porque los desarrolladores ya atendieron los metros cuadrados que éstas requirieron.

La economía crece moderadamente, con este mismo carácter se comportan las actividades vinculadas a inversión extranjera. Bajo esta lógica es comprensible que la tasa de crecimiento del inventario no supere el 3%, en armonía con el ritmo al que se mueve la economía.

Los movimientos son menos comunes, la gran mayoría son originados por clientes que requieren  de espacios hechos a la medida, principalmente para Centros de Logística y de Distribución.

La otra fuente de dinamismo son las ofibodegas, las cuales crecen gracias a su tamaño adecuado para empresas medianas y pequeñas y por la flexibilidad que permite, incluso, albergar oficinas.


Estadísticas moderadas

El cálculo de crecimiento país para Costa Rica ronda el 3%, porcentaje del que se infiere pocas necesidades de nueva infraestructura.

En términos de comercio exterior, las estadísticas al primer semestre demuestran un decrecimiento de las exportaciones del 16%; mientras que la Inversión Extranjera Directa (IED) mueve capital a un ritmo mucho más pausado que el año anterior.

En este ecosistema, el dinamismo vendrá de las empresas internacionales ya instaladas en el país, que deberán expandir operaciones más por un tema orgánico que por un pico en la demanda.

Muestra de ello es que un 70% de los nuevos proyectos en regímenes especiales, como el de zona franca, es impulsado por empresas ya radicadas y que requieren de nuevos espacios, afirmó Alexánder Mora, ministro de Comercio Exterior.

En el radar se vislumbran unos 35 proyectos vinculados a IED, los cuales representarían unos $500 millones en inversión y 6 mil nuevos empleos para este año, afirmó Irving Soto, director de Promoción de Inversiones de Cinde.


Parques logísticos mueven la industria

La eficiencia en la entrada y salida de carga, tamaños específicos, además acceso rápido a vías principales, son algunas de las variables que inciden en el atractivo de los parque logísticos.

Esta actividad está vinculada al almacenamiento y distribución de la mercadería, siendo el segmento que mayor cantidad de metros cuadrados demanda en este momento, afirma Mauricio Arce, presidente de PIASA Consultores.
 
En la actualidad, da servicio de diseño y consultoría para proyectos de parques logísticos que en conjunto 158 mil metros cuadrados (28 mil de ellos en Panamá). Además, a 123 mil metros cuadrados que se desarrollan en proyectos para usuarios privados logísticos.

Naves Industriales “Los clientes requieren de infraestructuras con espacio de maniobra para contenedores, alturas grandes, puertas, andenes, acceso fácil a vías; son tan solo algunos aspectos que suman atractivo a un parque logístico”, añadió Arce.

El área promedio de construcción por cliente va de los 5.000m2 a los 15.000m2, las mayorías de ellas corresponde a expansión o reubicación, afirmó Roberto López, analista de Mercado Industrial de Colliers.

“Los requerimientos que demanda el mercado apuntan hacia la optimización de cada metro cuadrado, la creación de espacios hechos a la medida para una industria cada vez más especializada, redundancia de servicios e infraestructura que cumpla con los más altos estándares del mercado”, añadió.

El crecimiento de la oferta interanual (junio 2014 a junio 2015) de todo el Mercado Inmobiliario Industrial (Naves Industriales, Ofibodegas, Bodegas y Minibodegas) es del 3,10%, pero sube al 8,98% si se toma en cuenta únicamente el segmento de naves industriales para uso logístico, siendo atribuidos el nuevo Centro Logístico de DHL en Alajuela y la nave industrial en Condal Ciruelas, ocupada por Bridgestone, las más importantes en tamaño.

“El sector de Logística y Distribución demanda de espacios que cumplan con las características de infraestructura que les permitan una operación eficiente y estratégica en términos de ubicación. Los desarrolladores se han vuelto cada vez menos especulativos y se llevan a cabo más proyectos hechos a la medida (built to suit).  Se seguirá apostando a desarrollos en zonas como el Coyol, el oeste y este de San José”, explicó Roberto López analista de Mercado Industrial para Colliers Costa Rica.


Sacrificio a cambio de menor costo

Estar en un oficentro quizá era un exceso para algunas pequeñas empresas, que ven conveniente migrar a una ofibodega. El incentivo es pagar unos $5 por metro cuadrado, casi la mitad que la cuota rival.

La demanda es mixta: mutinacionales en expansión, bodegas pequeñas para pymes locales, importadoras, comercio y oficinas personales.

Los clientes requieren de infraestructuras con espacio de maniobra para contenedores, alturas grandes, puertas, andenes, acceso fácil a vías; Son tan solo algunos aspectos que suman atractivo aun parque logístico. Mauricio Arce, Gerentes General de Piasa

“La ofibodega ha llegado a sustituir el tema de los oficentros por un tema de economía. El empresario puede tener ahí su oficina y mercadería, disponer de un área de exhibición y atender clientes”, destaca Arce.

Un aspecto positivo es que las empresas pequeñas siempre están en crecimiento, y esto impulsará a futuro la necesidad de ampliaciones.

Sólo en el caso de Piasa, participan en el diseño de unos 72 mil metros cuadrados que se añadirán a la oferta de ofibodegas y que van al mercado, de los cuales 7 mil son en Panamá.

De vuelta al mercado local, las áreas demandadas se concentra en espacios que van entre los 200m2 a los 400m2, cuyo precio se ajusta al presupuesto de la micro, pequeña y mediana empresa.

La demanda continúa generándose principalmente por empresas que requieren espacios de almacenamiento, aunque es cierto que han migrado clientes de oficinas a bodegas, fenómeno que todavía no puede considerase como tendencia. Roberto López, Analista de Mercado Industrial Colliers Costa Rica

Ofibidegas se mueven por precioAlajuela grande, heredia techos pequeños

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