Bodegas dan pasos firmes en mercado inmobiliario

Mercado muestra cifras saludables de disponibilidad e inventario en crecimiento.


Por María Fernanda Cisneros
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Con el paso de los años, el concepto de las bodegas se ha fortalecido como un nicho que suma protagonismo en la acera inmobiliaria y se ha sofisticado ante la demanda de los mercados industriales, logísticos, comerciales e inclusive, los residenciales.

El alquiler de bodegas en sus diferentes presentaciones -minibodegas, bodegas, ofibodegas, y naves industriales-, sigue vigente e impulsa el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios que satisfagan las necesidades de empresarios de distintos frentes.

En términos generales, en lo que lleva este 2017, las bodegas registran un inventario acumulado que supera los 2,1 millones de metros cuadrados (m2), cifra 1,7% más alta que la registrada el año pasado, según la consultora Colliers International.

El crecimiento, aunque leve, es idóneo debido a que la mayoría de estos proyectos llegan al mercado con contratos de por medio que garantizan su venta. Es decir, este nicho se caracteriza por aquel lema de “a paso lento, pero seguro”.

Si bien estos desarrollos dependen del comportamiento del resto de sendas inmobiliarias, como comercio e industria, la dinámica del mercado permite que su tasa de disponibilidad - aquella que muestra qué porcentaje del inventario aún no ha sido vendido - muestre un saludable promedio de 4,36%, también según datos de Colliers.

El punto de equilibrio de este dato de disponibilidad es un 10%, lo que quiere decir que si la cifra supera ese nivel, se considera que hay sobreoferta.

Al contrario, una cifra que esté muy por debajo de ese nivel de equilibrio, evidencia lo sano que está el mercado.

Respecto a la dinámica por ubicación, las tendencias han variado.

Los círculos urbanos por los que la población está dispuesta a desplazarse para hacer una diligencia, son cada vez más reducidos. Esto es visible en zonas residenciales, en las que es necesario contar con un supermercado de conveniencia cada vez más cerca, y está sucediendo lo mismo en el área comercial.

Las distancias no se miden en kilómetros, si no en tiempo. Así, la tendencia es hacer conos urbanos autosuficientes, y por ellos las bodegas deben estar cerca de los canales de distribución para que el costo logístico no sea onerosoexplicó Randall Fernández, gerente de Colliers.

Entre tanto, cada tipo de bodega refleja una dinámica y precio distinto. Por ello, a continuación le mostramos qué tendencias está siguiendo cada uno de los tipos de bodegas y cuáles proyectos vienen en camino.

Respecto a la oferta en camino, entre los proyectos que se encuentran en construcción y propuestos, Newmark Grubb ubica alrededor de 50.000 m2 de área de producto tipo bodega, 107.885 m2 de inmuebles tipo Distribución, 638.245 m2 de inmuebles tipo Nave Industrial y 30.253 m2 de ofibodegas.

Estos datos permiten dar una idea de los proyectos que están en camino, aunque podrían no concretarse. Los datos de Newmark, muestran que en lo que llevamos del 2017, el inventario total de producto tipo industrial construido es de 5.491.967 m2.

Además, la disponibilidad total se ubica en un 4,44%, cifra muy saludable si se considera que el punto de equilibrio es de 10% de disponibilidadexplicó Frank Quirós, analista de mercado de Newmark Grubb Central America.

Minibodegas innovan en nicho residencial

Pequeñas, pero con gran demanda, las minibodegas están en apogeo con un inventario que alcanza los 44.556 m2. Estos espacios inician desde los dos metros cuadrados y llegan hasta los 20 metros cuadrados. Además, su precio de renta promedio ronda los $11,84 por m2, mientras que el periodo de alquiler aproxima los cinco meses.

Las minibodegas entraron para satisfacer una demanda tanto de personas como de pequeños y medianos negocios. La oferta se expande en lo que la ubicación geográfica respecta. Algunas de las nuevas inversiones estarán presentes en la zona de Belén, así como en Heredia, en el Oeste y el Este de la capital, indicó Fernández, de Colliers.

Un ejemplo de ello son los desarrollos residenciales de tipo vertical, que inclusive en algunos casos están destinando parte de la infraestructura para bodegas dirigidas a sus inquilinos. Algunos ejemplos de inmuebles que ofrecen espacio de bodegas al comprar un apartamento son Torre Los Yoses, ubicado en San Pedro y perteneciente al Grupo Inmobiliario del Parque; Golfside Condominio en Curridabat y del grupo desarrollador Culebras, Azenza Towers, ubicada en La Uruca y desarrollo por Garnier & Garnier.

Asimismo, existen empresas dedicadas a ofrecer estos espacios a modo de alquiler.

Como ejemplo, está la empresa LoqStorage, ubicada en Avenida Escazú. A la lista se unen Minibodegas del Este (Curridabat y Guadalupe), Bodegas América (Santa Ana) y Minibodegas Uruca, que ya llevan años en el mercado.

Estos espacios también son útiles para comercios que, en vez de utilizar parte de su local para almacenar inventario, pagan un bodegaje externo. En un centro comercial se paga cerca de $40 por m2, pero ese monto puede ser menor en una minibodega. Por lo anterior, las minibodegas están ligadas también a la dinámica comercial.

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Bodegas son las menos apetecidas

El inventario de estos desarrollos alcanza los 296.166 m2 y se trata del tipo de bodegas con la mayor tasa de disponibilidad (5,56%). Es posible que haya visitado algunos grandes espacios que terminan convirtiéndose en “showrooms” o outlets de tiendas de mueblería o de materiales de construcción como cerámica. Precisamente, estos inmuebles entran en la categoría de bodegas: grandes espacios.

Se pueden encontrar algunos de estas construcciones en zonas como el distrito de San Francisco de Dos Ríos en San José. La mayoría de ellas fueron desarrolladas años atrás y solo algunas han nacido en los últimos años, pero para satisfacer necesidades específicas de algunas empresas.

Además, existe una porción de estos desarrollos que cuentan con mejores indicadores.

Lo anterior sucede al examinar únicamente la oferta de las propiedades de la Clase A que cuentan con una disponibilidad de solo un 2,26%, lo cual ratifica lo saludable de este mercado, indicó Quirós, de Newmark Grubb.


Ofibodegas: atractivas para empresas e inversionistas

Estos desarrollos están caracterizados por extensiones de 200 a 400 m2, más modernos y acordes a las necesidades de sus inquilinos.

Inclusive, ahora son utilizadas por comerciantes que sacan provecho de estos grandes espacios para su modelo de negocio. Empresas de creación de cervezas artesanales entran perfectamente en esta descripción.

El inventario de estos desarrollos asciende a 346.050 m2, con la tasa de disponibilidad más saludable del mercado (3,20%). Estas cifras demuestran que las ofibodegas se han convertido en punto apetecido para inversionistas y también inversionistas.

Los fondos de inversión inmobiliarios, en aras de diversificar sus portafolios, han apostado por este tipo de inmuebles, que les generan un ingreso promedio de $7,69 por m2 arrendado.

Por zona geográfica, el Oeste continúa representando el mayor atractivo para estos desarrollos. Sin embargo, hay incentivos que podrían generar más oferta en Heredia, que se ha proyectado como un foco interesante de crecimiento para bodegas de alquiler.

Algunos de los proyectos recientes o en camino son Parque Comercial Lindora, Parque Logístico TLA Santa Rosa, Global Park II, BES Pro Park, Green Valley, Multitenant Zeta Alajuela, Ofibodegas Empresariales Santa Rosa IV Etapa, en Heredia, Última Park II, en Escazú, y Rocazul Center.


Naves industriales sanas y crecientes

Las naves industriales son tan apetecidas como las ofibodegas, con un precio de alquiler levemente más alto. Su inventario creció 3% en lo que va de este 2017, para un total que supera el millón de metros cuadrados.

Por ubicación, parques logísticos en El Coyol se han potenciado en los últimos años, ya que en la zona la oferta industria creció 50% en los últimos cinco años.

El sector de logística y distribución es el que demanda este tipo de inmuebles con más fuerza, por lo que los desarrollos se han sofisticado para servir como canal para optimizar la operación de las empresas.

Los requerimientos que demanda el mercado apuntan hacia la optimización de cada metro cuadrado, la creación de espacios hechos a la medida para una industria cada vez más especializada, redundancia de servicios, infraestructura que cumpla con los más altos estándares del mercado y también modernos diseños urbanísticos, según Colliers.

Entre tanto, estos desarrollos están ligados a la atracción de inversión, por lo que dependen directamente de la inversión extranjera directa y de los incentivos fiscales y operativos que puede encontrar una empresa al elegir Costa Rica por encima de otros países en la región.


Nuevos Proyectos en Camino

La saludable tasa de disponibilidad permite el sano crecimiento de los diferentes formatos de bodegas. En muchos de los casos son edificadas a la medida, en otros llegan a sumar a nichos que, de por sí, gozan de la ventaja de baja disponibilidad.

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