Centros comerciales se apropian de la recuperación urbana

Los inmuebles actuales y por venir aprovechan sus recursos para dar solución a problemas de la congestión y poca planificación de las ciudades


Por Daniel Chacón
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Los conflictos que genera una ciudad que crece a un ritmo mayor que la planificación urbana, una población cada vez más numerosa y la combinación de ambas variables en un entorno vial cada vez más complejo hace de la planificación urbana casi una acción a tomar con urgencia en toda América Latina.

La industria inmobiliaria responde desde su trinchera con soluciones, y la industria orientada a la edificación comercial tiene un alto impacto sobre el urbanismo de las ciudades. Costa Rica no es la excepción, y ya se ve su mano en los cambios que experimenta la Gran Área Metropolitana.

Los centros comerciales que propician soluciones urbanas, que permiten espacios para caminar, que conectan naturalmente los diferentes bloques y que satisfacen necesidades variadas han venido a refrescar un panorama en el que predominaron los bloques de concreto.

Aunque tardó años en madurar, hoy un Avenida Escazú o Plaza Tempo son casos de éxito en el nicho de usos mixtos y más desarrolladores lo contemplan como un formato en el cual invertir. Ambos combinan los negocios, con el ocio, placer y la posibilidad de resolver los “mandados”.

Detrás de estos inmuebles hay una serie de factores que ya se están replicando en otras zonas: alta demanda de oficinas y comercios, terrenos aptos para albergar inmuebles clase A, pocos terrenos disponibles, dificultades para el desplazamiento y una alta densidad de personas que transitan por la zona y satisfacen sus necesidades en la zona.

El patrón se estaría repitiendo en Lindora, las cercanías de las zonas francas de Heredia Escazú, aunque en este último caso pareciera que los clientes han preferido desplazarse a los nuevos inmuebles de Santa Ana.

“Probablemente el elemento más importante considerado por los consumidores es la conveniencia. A raíz de la gran cantidad de vehículos presentes en la GAM, los consumidores buscan centros comerciales de fácil acceso, con buena ubicación y buen parqueo”, considera Frank Quirós, consultor y analista de mercado de Newmark Grubb Central América.

Aunado a los criterios racionales, estos inmuebles deben ser innovadores en la forma de atraer a sus clientes, porque éstos buscan experiencias más allá de una simple compra, porque realmente el cliente no necesita visitar un centro comercial para conseguir lo que necesita, afirma Alfredo Volio, gerente de proyecto de Portafolio Inmobiliario.

 
“Los proyectos de uso mixto son una tendencia que viene tomando mucha fuerza por la facilidad de poder vivir, trabajar, disfrutar, y entretenerse todo en un mismo lugar. Costa Rica ha adaptado esas tendencias, Avenida Escazú, fue el primer centro urbano de uso mixto en el país, y a partir de ello se han venido creando nuevos proyectos bajo la misma tendencia”, añade Alfredo Volio, gerente de proyecto de Portafolio Inmobiliario.

La expansión del formato de uso mixto va a acelerar y en el caso de Avenida Escazú, Volio destaca si bien es un complejo con diez años desde la puesta en operación del primer edificio, hoy, con nueve en operación, ni siquiera ha llegado al 50% del desarrollo del proyecto.

Un caso interesante de analizar es el de Terramall, que nació bajo el concepto de mall, pero se convirtió en un inmueble de conveniencia para quienes trabajan en el oficentro contiguo, Terracampus.

Jorge Bonilla, gerente general de Terramall, afirma que la sinergia entre ambos inmuebles ha sido muy relevante, porque implica un tráfico garantizado y creciente para el centro comercial. Además, el perfil de consumidores es de un nivel alto, y esto hace que visiten el centro comercial para satisfacer una variedad amplia de servicios.

Sobre los usos mixtos, los especialistas reconocen que es la línea que se prevé seguirá el mercado, en detrimento de los tradicionales malles o Regional Centers. Sin embargo, el reto será que el mercado tenga la suficiente cantidad de demandantes Premium, pues la inversión a realizar en este perfil de inmuebles es alta.

Si bien es cierto que la generación actual de los consumidores de mayor peso está inclinando la balanza a favor de un mercado clase media más Premium, es un proceso paulatino y que no permite una inyección masiva de metros cuadrados de usos mixtos.


Regional Center llegan a su tope

Cada país tiene el comercio que merece, diría el refrán aplicado al negocio. La frase aplica bien bajo el principio que toda expansión comercial debe responder a la expansión en el consumo de los habitantes de la región que se analice.

En Costa Rica, el consumo crece a menos de un dígito, al igual que la fuerza laboral y la población en general. Bajo este principio, es poco lo que cambia el volumen de consumo de un año a otro.

Los malles llegaron a mediados de los 90’s a irrumpir con un formato estadounidense que causó furor. El primero, el mall San Pedro, aprovechó el alto tránsito y densidad poblacional de sus alrededores, tuvo éxito y tras él fueron muchos más a la conquista de los espacios aún libres.

Hoy día, todas las zonas con densidad demográfica tienen su mall, incluso más de uno. En nivel de saturación en la Gran Área Metropolitana impulsó a algunos desarrolladores a invertir en inmuebles similares en lugares donde la población tenga un tamaño considerable, tal es el caso de Liberia y el occidente de Alajuela.

“La oferta existente de malles en el país parece haber llegado a un equilibrio, de manera que los desarrolladores buscan los proyectos de uso mixto por la conveniencia de los inquilinos, y el mercado cautivo que estos generan de forma automática (ya sea de oficinas o residencias), garantizando tráfico permanente en el centro comercial”,considera Frank Quirós, consultor y analista de Mercado de Newmark Grubb Central America.

Estos malles aún tienen la virtud de ser buscados por los consumidores como un sitio que reúne entretenimiento y ocio, en donde la compra se vuelve en un efecto secundario y el tránsito en una oportunidad para los comerciantes. Esta propuesta es la que principalmente sigue sustentando la existencia de estos inmuebles, ante la fuerte competencia de otros canales de venta, en especial el internet, explica Gabriel Calvo, gerente comercial de Integra Kapitales.

“Es importante tomar en consideración que en el mundo de centros comerciales existen distintos formatos que se pueden considerar sub-mercados con indicadores casi que independientes. Para ejemplo los Malls Regionales que considero han alcanzado su tope contra otros productos orientados a la conveniencia que creo todavía tienen campo en el mercado retail”, añade Calvo.


La conveniencia toma la delantera

Mientras que los usos mixtos tienen el reto de crecer en sintonía las marcas y consumidores Premium, los malles son demasiado grandes y los actuales ya satisfacen las demandas, los centros comerciales de conveniencia toman la delantera por la flexibilidad que ofrecen al desarrollador y al inquilino.

Clasificados en categorías que les agrupan por extensión en metros cuadrados, tipos de ancla y hasta por el tipo de comercios, este formato es el más dinámico y donde se encuentran más novedades. Y la clave de su éxito es la conveniencia.

Un inmueble de este tipo puede aprovechar un punto de alto tránsito de vehículos, o que por ubicación se vea privilegiado por un tráfico elevado de peatones. También saca beneficio de la colindancia respecto a un complejo residencial, universidad u oficentro.

El valor que debe tener es la conveniencia, resolver necesidades de forma rápida, eficiente y que ese sea su atractivo. En Costa Rica la receta se tropicaliza y además de incluir una farmacia, la mayoría de ellos incluye restaurantes, boutiques y comercios de servicios.

“En los próximos años vamos a continuar viendo la construcción de usos mixtos, Community Center y Strip Center, porque son de los inmuebles más necesarios en el país. Por ejemplo, los usos mixtos brindan diferentes servicios dentro de un mismo inmueble, lo que evita tener que estarse trasladando de un lugar a otro, por otro lado, los Community Center presentan la facilidad de que son centros comerciales abiertos que son utilizados para compras o adquisiciones de productos rápidos y los Strip Center vienen de la mano con el auge residencial que hay en estos momentos en el país”, analiza Randall Fernández, gerente de Colliers Costa Rica.

Otro factor a destacar en lo que respecta a tendencias es que los comercios abarcan cada vez más mercados urbanos, acción que les permite acercarse a clientes más educados y con mayor acceso a tecnología, resalta Sofía Blanco, Market Research Analist de Cushman and Wakefield. En la medida en que el comerciante logre sacar provecho de los dispositivos móviles e identificar tácticas para monetizar esa cercanía con el cliente, las oportunidades de crecimiento serán exponenciales.


Industria madura y saludable

El momento actual de la industria de centros comerciales refleja madurez, el que los desarrolladores han adquirido del mercado se traduce en una tasa de ocupación sana, el crecimiento de inventario acorde a las necesidades y en estabilidad para todos los actores vinculados al negocio.

Sofía Blanco, Market Research Analist de Cushman and Wakefield, describe que de los casi 830.000m2 de centros comerciales, más del 90% se encuentra ocupado.

“Si se estudia la modalidad de centros comerciales, éstos han tendido a volverse más pequeños y a encontrarse más cerca de puntos demográficos clave”.

Respecto al inventario entrante, se encuentra en construcción unos 63.000m2, asegura Frank Quirós, consultor y analista de mercado de Newmark Grubb Central América. Al comparar la nueva oferta con la tasa de disponibilidad e inventario, Quirós sugiere que los nuevos proyectos no van a causar un efecto excesivo en el mercado.

“Con respecto al tipo de proyectos, el que presenta la menor tasa de disponibilidad son los malles, con un 4,27%; sin embargo, se podría decir que la demanda actual ya se encuentra satisfecha por los desarrollos existentes y los que están en camino. Los inmuebles más pequeños también poseen tasas de disponibilidad saludable”, agrega Quirós.

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