Los desarrollos de uso mixto en la ciudad de Panamá

La presencia de estos inmuebles ha logrado una gran efectividad en una ciudad que ha alcanzado un nivel de crecimiento en el que se comienzan a saturar las vialidades y la tendencia al desarrollo vertical.


Por: Danny Quirós A.
Director de Consultoría y valuaciones, Colliers International Panamá.


El desarrollo de inmuebles de uso mixto es una tendencia que se consolida cada vez más en la ciudad de Panamá. La escasez y el alto costo de la tierra han obligado a los desarrolladores a maximizar las superficies de sus proyectos con el fin de obtener un mayor rendimiento sobre la inversión y además, ofrecer un producto más adecuado a la nueva estructura urbana de la ciudad.

La presencia de estos inmuebles ha logrado una gran efectividad en una ciudad que ha alcanzado un nivel de crecimiento en el que se comienzan a saturar las vialidades y la tendencia al desarrollo vertical. Esto ha motivado el aumento en la construcción de espacios para el comercio minorista en todos sus formatos que buscan la cercanía con mercados de consumo cautivos en inmuebles para usos específicos.

En el sentido más amplio, los desarrollos de uso mixto en la ciudad de Panamá corresponden a proyectos urbanos o sub-urbanos que proporcionan una combinación de usos empresariales, industriales, comerciales, residenciales, culturales, institucionales y de entretenimiento, donde las actividades están funcionalmente integradas en un entorno peatonal que busca mitigar el tráfico, mejorando así la calidad de vida de los habitantes y elevando la plusvalía de las zonas circundantes al proyecto.

A pesar de que el concepto como tal es bastante nuevo en Panamá, se puede asegurar que el modelo multi-uso ha estado presente en el mercado desde hace ya algunos años. Locales comerciales en las plantas bajas de inmuebles de oficinas y residenciales han sido los primeros indicios de una diversificación en la oferta que buscaba lograr la permanencia de los usuarios evitándoles así, el desplazamiento y brindándoles comodidad en el acceso a sus necesidades básicas de trabajo, consumo y entretenimiento en un mismo lugar.

Uno de los elementos más triviales en la ciudad de Panamá para este tipo de desarrollos es la oferta de estacionamientos ya que son considerados esenciales por los usuarios en todos los tipos de uso pero a su vez, estos espacios implican un costo considerable para los desarrolladores.

Otro elemento contemplado de gran importancia, es el contar con el apoyo de los vecindarios en el área de influencia. El tomar en cuenta la densidad y la aceptación de las áreas circundantes ha marcado importantes diferencias en el éxito o fracaso de estos desarrollos.
Es importante destacar que originalmente, estos desarrollos fueron planeados bajo un modelo de negocio principal y el resto de los usos se iban consolidando de manera complementaria, donde este uso predeterminado era el más viable y rentable del proyecto y los otros usos se iban agregando de manera subsecuente.

Actualmente, se puede argumentar que los desarrollos de uso mixto han sido motivados por el atractivo que representan para sus potenciales clientes y una clara comprensión de las necesidades, gustos y expectativas de los usuarios, buscando crear una sinergia entre los inmuebles y los lugares donde se establecen, fundamentados también en una lógica comercial del entorno.

Los potenciales usuarios de este tipo de espacios han comenzado a comprender el valor comercial que representan este tipo de desarrollos.

Para los desarrolladores, el éxito financiero siempre ha estado ligado a la capacidad de maximizar y mezclar los usos de una manera que responda a las condiciones del mercado, las oportunidades proyectadas y la economía del país o la región donde se establecen ya que los proyectos de uso mixto, comúnmente experimentan costos iniciales mucho más elevados en la planeación y construcción del inmueble, así como el valor de la tierra si se comparan con proyectos dedicados a un solo uso en particular.

En la ciudad de Panamá, los desarrollos de uso mixto se pueden segmentar en dos grandes categorías según las condiciones actuales del mercado y el sector geográfico donde se han desarrollado o se pretenden desarrollar. Por un lado, existen inmuebles en sectores donde el auge empresarial ha demandado la construcción de edificios donde el uso principal son las oficinas con locales comerciales, hoteles y casinos; Avenida Balboa, Obarrio, Bella Vista y San Francisco, son sectores pertenecientes al Área Bancaria donde se aprecian la mayoría de productos de este tipo.

En la ciudad de Panamá, los desarrollos de uso mixto se pueden segmentar en dos grandes categorías según las condiciones actuales del mercado y el sector geográfico donde se han desarrollado o se pretenden desarrollar. Por un lado, existen inmuebles en sectores donde el auge empresarial ha demandado la construcción de edificios donde el uso principal son las oficinas con locales comerciales, hoteles y casinos; Avenida Balboa, Obarrio, Bella Vista y San Francisco, son sectores pertenecientes al Área Bancaria donde se aprecian la mayoría de productos de este tipo.

El otro segmento que promete un gran potencial para los próximos años es el desarrollo de megaproyectos o mini-ciudades, cuyo objetivo primordial es la descentralización de los núcleos urbanos ofreciendo un producto que permite a las personas vivir, trabajar, consumir y acceder a los servicios en un mismo lugar. Estos proyectos se ubicarán en la periferia de la ciudad aprovechando las recientes obras públicas de vialidad y transporte para mantenerse conectados, pero al mismo tiempo ajeno a los congestionamientos y los contratiempos que ocasionan entrar y salir diariamente de los lugares de trabajo. Importantes desarrollos de este tipo se construyen actualmente en el norte, este y oeste de la ciudad y han mostrado una aceptación importante por parte de personas y comerciantes que encuentran en ellos una mejor calidad de vida, servicios de consumo, salud, educación y entretenimiento complementarios al lugar donde residen.

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