De uso mixto a centros de estilo de vida

Tendencia domina los desarrollos inmobiliarios a nivel local e internacional.


César Brenes Quirós
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Foto: L.A. Live, California, US. Fuente: Gensler. Es hasta años recientes que el movimiento conocido como Uso Mixto evolucionó a los llamados Lifestyle Center, aunque la utilización de un espacio inmobiliario para más de una actividad lleva décadas presentes en nuestro país y el mundo.

Este modelo de usos mixtos o Lifestyle Center irá ganando terreno. Posiblemente las recientes inversiones en grandes centros comerciales como City Mall Alajuela, Lincoln Plaza y Paseo Metrópolis sean las últimas de esa generación y, en el futuro, los proyectos combinarán más de un uso.

Los expertos de Colliers Internacional indican que Avenida Escazú, Plaza Tempo, Distrito 4 y Momentum Pinares son los cuatro primeros grandes Lifestyle Centers edificados en el país. Todos ellos comparten características típicas de los centros como amenidades al aire libre, espacios para caminar y aceras espaciosas, entre otras.

A este tipo de espacios también les caracteriza la llamada arquitectura del confort, y aunque hay gastos extra en aspectos como señalización, pavimento, fachadas, fuentes y aceras, los desarrolladores reportan importante ahorro de recursos al no tener que construir un “gran techo de mall”.

El Consejo Internacional de Centros de Compras (ICSC, por sus siglas en inglés) define a los Lifetsyle Centers como centros especializados que cuentan con tiendas de alta gama, mezcladas con restaurantes y entretenimiento en un ambiente al aire libre. Además, los describe como “destinos de ocio multi propósito, que incluyen restaurantes, entretenimiento, diseño de ambiente y amenidades como fuentes y mobiliario urbano que son conducentes a recorridos rápidos”.

Según una investigación de New Republic, los Lifestyle Centers proporcionan un antídoto ecléctico a la acartonada imagen de tienda de mall tradicional por locales que cada vez se parecen menos a las típicas cadenas de retail.

El uso mixto se refiere a cualquier inmueble que tenga más de un propósito (comercio-residencia; residencia-oficinas; comercio-oficinas, etc.). Sin embargo, cuando tienen al menos tres de cuatro componentes específicos (residencia, hotel, oficinas y/o comercio) se convierten en Lifestyle Centers o centros de estilo de vida.

Según la publicación estadounidense NewRepublic.com, estos centros han emergido con fuerza en ese país desde hace 15 años y mezclan sus desarrollos con apartamentos, condominios, restaurantes, salas de cine, supermercados e incluso, hoteles, un giro que se aleja mucho del mall tradicional.

El ICSC estima que en Estados Unidos operan 412 centros de estilo de vida, un número apenas 2% menor a la cantidad de malls tradicionales. Asimismo, New Republic indica que ningún mall ha abierto sus puertas desde 2007 y que, incluso, algunos han quitado sus techos para seguir la tendencia del uso mixto.

El concepto nació a finales de 1980 en Memphis, Estados Unidos, de la mano de los desarrolladores Poag y McEwen, pero se transformó en tendencia 10 años después. Usualmente, están localizados en áreas suburbanas de gran cantidad de hectáreas y con amenidades al aire libre.


¿Por qué funcionan?

La versión evolucionada del uso mixto responde a la falta de experiencias urbanas significativas en nuestras ciudades, considera Ronald Fonseca, arquitecto líder del Área de Práctica de Uso Mixto de Gensler Latinoamérica.
“Nuestro caótico modelo de ciudad hace que muchas de estas iniciativas tiendan a enfocarse en la solución de entornos controlados en cuanto a seguridad y confort urbano, que crean un modelo aspiracional en la mayoría de sus usuarios”, explica el experto.

Además, también responden a preocupaciones que tienen que ver con la importancia de un desarrollo planificado integralmente, nuevos modelos de movilidad, la creación de ciudadanos más que consumidores y la necesidad de mezclar experiencias de entretenimiento y generar destinos.

Los proyectos más exitosos consisten en la creación de distritos memorables en donde se cree una densidad de programas variados que atraigan gente y la retengan.Ronald Fonseca, Líder de Uso Mixto, Gensler Latinoamérica

De hecho, el Manual de Desarrollo Comercial y de Uso Mixto elaborado por el Programa de Transporte y Manejo de Crecimiento de Oregon, Estados Unidos, recomienda estos proyectos debido a que siguen una serie de principios, propios del llamado “desarrollo inteligente”.

Uso eficiente de la tierra, utilización completa de los servicios urbanos, uso mixto de terrenos compatibles, opciones de transporte que incluyen caminar, bicicleta y servicio público y diseño inteligente destacan entre las ventajas de centros de estilo de vida bien planeados.

El incremento del costo de la tierra, las dificultades de traslado y la tendencia del desarrollo vertical también han detonado en la necesidad de la nueva tendencia, que, además, parece mezclar seguridad y confort al mismo tiempo, señala Francisco Navarro, gerente de mercadeo de Colliers Internacional.

La fórmula se vuelve más exitosa si se toma en cuenta que un estudio de Real Capital Analytics (RCA), una firma internacional dedicada al análisis de datos del sector inmobiliario, determinó que una propiedad puede aumentar su valor en un 25% si las personas pueden resolver al menos tres necesidades de cuatro (residencia, hotel, oficinas, comercio) en una distancia menor a 600 metros. Es decir, la “caminabilidad” del centro será fundamental en su éxito y en el valor agregado de cualquier proyecto que apunte a ser un Lifestyle Center.

Las ventajas para el consumidor final son muchas: conveniencia de tener el trabajo y la vivienda en un solo espacio, reducción de largos traslados, mejor aprovechamiento del suelo, preservación y disfrute de espacios abiertos y verdes, incremento de la densidad por el crecimiento vertical y entornos peatonales.

Empero, Ronald Fonseca, de Gensler advierte que el modelo actual desarrollado en Costa Rica y basado en el concepto de mini ciudad gravita alrededor de un mercado inmobiliario tendiente a la sobre oferta y, en muchos casos, basa su enfoque principal en la rentabilidad económica, más que en la integración efectiva de un tejido urbano y social.

“El atraso en las políticas de planificación urbana, movilidad y un marco de incentivos inexistentes aleja al mercado de soluciones verdaderamente integradas”, agrega Fonseca.

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