Mini ciudades surgen en el istmo como cura urbana

La saturación que enfrentan las ciudades generó las condiciones para el surgimiento de los usos mixtos.


Karla Scott
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La saturación que enfrentan las ciudades generó las condiciones para el surgimiento de los usos mixtos.

La planificación urbana en América Central ha sido superada por los desarrollos privados, que avanzan conforme a las necesidades de espacios que demanda, principalmente, el sector privado.

Las consecuencias de estas acciones ha sido el crecimiento de ciudades que hoy se ven congestionadas por el tráfico vial, desordenadas y que ofrecen poca accesibilidad al peatón.

A estas amenazas se debe añadir la inseguridad y poca conectividad, razones por la cuales los automóviles son casi indispensables para desplazarse a través de ellas.

Es a causa de este colapso, que los desarrolladores encontraron la oportunidad de integrar en un mismo ecosistema a las viviendas con el comercio y el lugar de trabajo.

Esta solución es funcional no solo para el cliente, sino también para la viabilidad financiera de los proyectos en las ciudades, ya que la poca disponibilidad de terrenos hace que su precio sea sumamente elevado.


Costa Rica, pionero. Panamá, a la cabeza

El mercado inmobiliario en Costa Rica y Panamá lleva un ritmo de desarrollo más acelerado. La llegada de un flujo mayor de inversión extranjera directa, para el primer caso, y el desarrollo financiero en el segundo, genera que el capital empuje fuertemente al sector de la construcción.

En Costa Rica no hay una masificación de usos mixtos; sin embargo, ya su primera generación de inmuebles está consolidada.

Hoy existe una segunda generación de desarrollos conceptualizados bajo la filosofía de uso mixto que se abre camino, como Terrazas Lindora, Momentum Escazú y Escazú Village al oeste, mientras Zona Centro, Bambú Plaza y Expreso Desamparados se encuentran en el sur de la capital.

Escazú Village, Costa Rica

“Todo redunda en la conveniencia”, destaca Francisco Navarro, gerente de Mercadeo de Colliers, para explicar este comportamiento.

En un inicio, desarrollos como Avenida Escazú o Distrito 4 tuvieron un reto en la absorción de mercado, pero en el último año operan bajo una ocupación estable e, inclusive, Avenida Escazú estrenó una nueva torre el año anterior y que está dedicada a albergar la división corporativa Purdy Motor, concesionario de Toyota en Costa Rica y uno de los más relevantes en el país.

Para el caso de Panamá, los casinos son un ancla en sumo relevante para cualquier proyecto por el denso tráfico de personas que puede atraer, explicó Danny Quirós, director de Análisis de Mercados para Colliers Panamá.

Este país lleva la delantera en la evolución de usos mixtos, pero se explica por el dinamismo de su economía. Mientras que Centroamérica crecerá a tasas que promedian el 3%, la expectativa para el país canalero es del doble.

A eso se suma el adelanto comercial que tiene, gracias a las facilidades fiscales, de la genética de su ciudad y por haberse convertido en una reconocida capital para el comercio.


Dinamismo arranca en el norte

El llamado triángulo norte del istmo, conformado por Guatemala, El Salvador y Honduras, ya experimenta la consolidación de una primera generación de usos mixtos.

Para el caso de Guatemala, las largas distancias que se deben recorrer para llegar de un punto a otro, sumado a las dificultades ya mencionadas, creó el entorno ideal para el surgimiento de este modelo de edificación.

La historia de los usos mixtos en Guatemala tiene unos dos años de haber iniciado y es una tendencia atractiva para el futuro, porque en la actualidad se da mucho desperdicio al seguir la tendencia que la vivienda y el trabajo estén tan alejados.Oscar Sequeira, director de Estadística de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC)

El desarrollo de estas mini ciudades es viable, según Sequeira, en la medida en que la oferta esté dirigida a un segmento que valore las ventajas que ofrece, como por ejemplo uno dirigido a solteros y que se ubique en la zona 10.

“Ya ha habido ejemplos de uso mixto, como se ven en Cayalá y Fontabella. La sinergia en el uso de recursos aumenta la rentabilidad de proyectos, aunque carecemos de estadísticas de crecimiento específico, sabemos que está en auge”, añadió el funcionario de la CGC.

Ángello Figueroa, analista de la consultora IG, resalta que los proyectos de usos mixtos aún son escasos en Guatemala y, de momento, lo que más hay son apartamentos con comercio en los primeros niveles, u oficinas también con comercio.

Figueroa resalta que en la Zona 4 de Ciudad de Guatemala existe una gran oportunidad, debido a que ahora está dedicada a edificios de oficinas, apartamentos y posee calles exclusivas para peatones, ofreciendo condiciones atractivas para este tipo de proyectos que ofrecen una mezcla.

“De los proyectos que si tienen un uso mixto, esta "Avia", en la Zona 10. Este se encuentra en construcción, en la primera fase tendrá oficinas y hotel, en la segunda fase apartamentos y todo el primer nivel será comercial, con zonas peatonales en medio”, detalló Figueroa.

Es, precisamente, el tener todo más cerca lo que permite tener ventajas competitivas frente a desarrollos que se dan de forma aislada e individual. Aunque es incipiente, el uso mixto ya tiene una mejor absorción de mercado, explicó Lisa Bendfeldt, gerente de Mercadeo de Grupo Cayalá.

El desarrollo mixto liderado fue Paseo Cayalá, el cual está dirigido al segmento de mercado de Clase A, debido a que el sector ya contaba con una trayectoria de varios años en los que la plusvalía y los precios se encontraban entre los más altos de mercado.

Cayalá se ubica en una de las zonas más exclusivas de la ciudad de Guatemala, por tanto, debíamos mantenernos dirigidos al mismo segmento para no romper con el entorno.Lisa Bendfeldt, gerente de Mercadeo de Grupo Cayalá

Cayalá integra residencias con comercios, con entretenimiento y amplias áreas gastronómicas y de servicios.

Paseo Cayalá, Guatemala

En Honduras, el desarrollo de los usos mixtos lleva un ritmo menos acelerado que en Guatemala, pero ya se identifican desarrollos clave y que experimentan buen suceso. Dos de ellos son el Altia Smart City y el Centro Morazán.

El primero de ellos se ubica en la ciudad de San Pedro Sula y está compuesto por un parque de negocios con sus torres de oficinas, centro comercial, vivienda, área de servicios y comercios. Como ancla posee además un hotel, universidad y hospital.

“Todos nuestros desarrollos son importantes, pero este en especial es el más potencial, porque es una obra de gran valor para esta zona de la ciudad”, valoró Daniela Gómez, coordinadora de mercadeo de Grupo Karims.

La oportunidad de llevar adelante un proyecto de este tipo se basa en la oportunidad de albergar a 5 mil personas trabajando en las torres de negocios y una masa de 6 mil estudiantes de la UNITEC dentro del complejo, sumando un mercado potencial de más de 20 mil personas.

“Consideramos también que en esta zona de la ciudad no existía una oferta comercial o de servicios, por lo cual también se verán beneficiados los más de 75 mil residentes de la zona”, manifestó Gómez.

El nivel de ocupación de este desarrollo es del 100% y, por ello, desde ya está en gestación una cuarta torre de negocios y que pueda entrar en funcionamiento en el transcurso del año. En esta segunda fase también está contemplada la construcción del hospital y los apartamentos estudiantiles, entre varias ampliaciones.

Otro de los inmuebles de uso mixto referente en el país es el Centro Morazán, cuyo desarrollo estuvo a cargo de la inmobiliaria Alianza.

Norma Godoy, vocera de la compañía, explica que el modelo se populariza en el mercado, y son las personas jóvenes quienes mejor se adaptan a estos modelos. Además, bajo este modelo, las oficinas son el ancla principal, y lo residencial y comercial son atraídos por la masa de personas que trabajan en el lugar.

El ritmo de crecimiento es similar al del resto de la industria. Nuestro mercado no está en una etapa de crecimiento rápido, así que la absorción moderada es positiva.Norma Godoy, Inmobiliaria Alianza, Honduras

Centro Morazán, Honduras

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