No vender en el momento apropiado es el enemigo N° 1 en la Inversión Inmobiliaria

En estos días de ExpoConstrucción y Vivienda 2017 (Costa Rica), muchas personas aprovechan para dar forma a sus inversiones, sin embargo deben considerar que una operación inmobiliaria dispone de diversas variables que marcan su éxito o fracaso.


Por Inversión Inmobiliaria
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En estos días de ExpoConstrucción y Vivienda 2017, muchas personas aprovechan para dar forma a sus inversiones, sin embargo deben considerar que una operación inmobiliaria dispone de diversas variables que marcan su éxito o fracaso. Uno de los principales errores es el no vender en el momento apropiado. Mariano Capellino, CEO de la Prestigiosa Firma INMSA, Real Estate Investments Company (con sede en Miami, Madrid y Buenos Aires), señala que existen varios mitos que se han ido arraigando en los inversores que facilitan caer en esta trampa de no vender.

1. No medir el rendimiento logrado ni su potencial. Ni compararlo con otras alternativas de inversión para decidir qué hacer.

Es muy grande el esfuerzo y las horas de trabajo que muchas personas hacen en sus distintas profesiones y actividades para reunir el dinero suficiente para comprar inmuebles. Pero en la mayoría de los casos, luego de lograrlo, el foco no se pone en maximizar el rendimiento de ese capital.  En lugar de eso, se piensa en generar nuevamente dinero suficiente para comprar otro bien y mantener el anterior.

El impacto que tiene no ocuparse de maximizarlo es muy significativo. Gestionando eficientemente una inversión inmobiliaria, se puede multiplicar por 10 el capital invertido en 20 años.  Si se hace una gestión pasiva, es decir compro y mantengo sin vender, sólo se logra duplicarlo.  Otro dato interesante: con una inversión pasiva llevaría más de 150 años multiplicar por 10 su inversión inicial mientras que como decíamos, con una gestión activa lo logra en 20 años.

El experto plantea que cuando le preguntan un inversor cuál fue el rendimiento neto de la porción de su patrimonio destinado a inversión inmobiliaria el último año o los últimos 5 años, difícilmente lo pueda responder. Una de las razones es que no existe la cultura de hacerlo.


2. Creer que los inmuebles siempre suben y nunca bajan.

Capellino menciona que está demostrado que si se logra una fuerte apreciación de un inmueble durante más de 5 años, difícilmente eso se mantenga.

“El problema es que cuando el inmuebles está en un precio muy alto y aunque es fácil venderlo dado que generalmente hay mucha demanda, la mayoría no vende pensando que el valor seguirá creciendo a las mismas tasas. Y ahí es donde se comete el gran error”, asegura.

Capellino señala como ejemplo  a Brickell, Miami en donde un inversor puede hacer un negocio excepcional, pero cuando uno considera que el precio seguirá subiendo, comienza una fuerte corrección y se puede perder todo lo ganado.


3. Las cuestiones culturales y sociales tienen un enorme peso.

Podría sintetizarse con lo que decían muchos abuelos: “Nunca vendas los inmuebles que compres. Cuando puedas ahorrar, seguí comprando pero sin vender”.  Para este analista los prejuicios hacen cometer errores muy graves.


4. No distinguir entre inversiones inmobiliarias e inmuebles de uso propio.

Para Capellino el no asimilar la diferencia genera grandes pérdidas ya que por ejemplo, en el primero se busca ganar dinero, en el segundo se hace para disfrutar.

“Es importante separar lo que son inmuebles de uso propio a los de inversión ya que al mezclarlos es muy posible que cometa el error de adquirir inmuebles que supuestamente son para inversión pero que no son los más apropiados para generar altos rendimientos”, asegura.


5. Una cuestión de comodidad y falta de conocimientos: “Para que lo voy a vender, ¿y si me equivoco?

Ante esta duda lo mejor es informarse, capacitarse y buscar opiniones de distintos asesores inmobiliarios, financieros y fiscales, ellos le evitarán hacer un buen o mal negocio.


6. Inmovilizarse pensando en el costo de salida:

Para el experto el vender implica tener que asumir costos de escrituras y comisiones y esto muchas veces suele ser una limitación así la ganancia pueda ser mayor.


7. Creer que el inmueble tiene un valor más alto o pretender obtener un precio que no vale.

Ante esta duda lo mejor es informarse, capacitarse y buscar opiniones de distintos asesores inmobiliarios, financieros y fiscales, ellos le evitarán hacer un buen o mal negocio.

Muchos propietarios tienen expectativas de ganancias irreales que no tiene nada que ver con lo que convalida el mercado. Para Capellino hay decenas de ejemplos de este tipo tanto en EEUU, Brasil, Panamá, Costa Rica, España o Argentina.

“Para obtener la mejor rentabilidad, es necesario tener el inmueble durante las fases de recuperación y expansión de los mercados, cuando las curvas ascendentes de precio son más pronunciadas. Y esto sucede en una ventana de alrededor de 4 o 5 años.  Luego de eso, hay que vender antes que el precio comience a estabilizarse en una meseta”, concluye el experto.


 

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