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El mercado corporativo de oficinas en América Latina pendula entre el avance y la cautela

• El mundo se mueve a ritmo vendedor, y las empresas de nuestra región tienen la oportunidad de enfocarse hacia nuevos mercados. La demanda de oficinas crece en varios focos con dinamismo, como Lima, San José, México DF y Santiago de Chile.
• Algunos países transitan por problemas de carácter político que afectan la toma de decisiones para muchas compañías que aguardan que se aclare el panorama.


Por Jose Luís Cieri
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Foto: CDMX

En un año en que gran parte del mundo cerró sus economías hacia adentro y en que la mayoría de los países están inmersos en el marco vendedor, América Latina mira cada vez más hacia el exterior. Tratando de captar nuevos mercados en donde comercializar sus manufacturas e insumos.

De hecho, el mercado corporativo se encuentra en el dilema de avanzar o mantenerse con cierta cautela. A pesar de ello, hay bastante movimiento. Pero en varios países de la región el problema son más las idas y vueltas de lo político que hacen demorar el despegue total de la economía, salvo excepciones.

Por un cambio en el péndulo político en varios países: en Brasil, la salida de la ex presidenta Dilma Rouseff pavimentó el camino para el más centrista Michel Temer (que ahora atraviesa horas turbulentas por casos que lo asocian a la corrupción); en la Argentina, donde Mauricio Macri busca restablecer el acceso a los mercados internacionales, las cosas recién ahora empiezan a tomar cierto ritmo (de hecho hoy Toyota anunció que realizará una gran inversión en la Argentina); el semblante en Colombia, donde las guerrillas de las FARC intercambian armas para ser registradas como partido político, ofrece otras posibilidades de cara al futuro; en Perú, los votantes refutaron el “Fujimorismo y optaron por el enfoque de centro-derecha de Kuczynski. El enfoque actual es otro para la región, pero cuenta con potencial para crecer en buenos volúmenes.

La zona propone inmuebles de calidad para que las empresas se instalen o se muden a estos espacios corporativos. La consultora Jones Lang LaSalle (JLL) realizó su informe regional del mercado de oficinas y puntualizó los principales focos corporativos de América Latina.

En este relevamiento también se hace hincapié en lo que puede ocurrir con Estados Unidos, sobre todo en la era Donald Trump. El informe revela que la región sigue siendo vulnerable a eventos fuera de su control. Mayores tasas de interés en los Estados Unidos han reorientado los flujos de capital en detrimento de América Latina, mientras que la caída de los precios de los productos básicos afectó las exportaciones. El resultado ha sido una disminución significativa de los términos de intercambio, que ha perjudicado los ingresos fiscales, debilitado los tipos de cambio, los costos y empleos.

La amenaza del proteccionismo en todo el mundo suscita alarma en América Latina. Si la retórica se convierte en realidad, probablemente se transforme en un golpe para los exportadores agrícolas de toda la región. Dada su fuerte relación transfronteriza, México puede ser el más afectado, y extenderse a Guatemala, que es un país que proporcionalmente depende de exportar los productos que México no fabrica.

Pero a pesar de esto, se sabe que los países de la región buscan otros horizontes en Europa, Asia y Oceanía, seguramente el enfoque estará dirigido hacia esos continentes.

Al respecto del informe, Scott Figler, Senior Consultant de JLL Latin America, indicó: “Las ciudades con mejor perspectiva en este momento son Bogotá, Medellín (en Colombia), Santiago de Chile, México DF, y Buenos Aires. Las demás están en problemas o por el contexto macroeconómico que no les permite crecer y captar nuevas empresas, o por la sobreoferta de espacios en el segmento”.


Por mercados, en tono de tango

En el informe sobre Buenos Aires, se informó que en los primeros tres trimestres de 2016, el PIB argentino cayó un 2,4% en comparación con el mismo período de 2015. Los sectores afectados de la economía en este período fueron fabricación y construcción.

Pero se estima que este año la obra pública empuje hacia el avance, algunos economistas indican que la economía crecerá entre un 2 y 3%, los más optimistas entre un 3 a 5%, pero igual ante un sistema gradual como el que eligió el presidente Mauricio Macri, es casi seguro que la actividad se irá recuperando de a poco pero en forma sostenida.

El informe de JLL, sostuvo que el stock de oficinas es de 1,4 millones de m2 en edificios Clase A, “y representan el 45% del mercado, mientras que los espacios Clase AB, corresponden al 55%. El submercado que más creció fue el de Catalinas”, dijo Figler.

La vacante fue de alrededor del 5% durante el año, mientras que los alquileres aproximadamente es del 2,5%, para este año se calculan que se culminen más de 130.000 m2 en 2017. El valor del alquiler de las oficinas oscila entre 25 y 36 dólares el m2.


Desde las tierras del carnaval carioca

El informe de JLL indicó que Brasil está atravesando una de sus peores recesiones con un PIB que se contrajo más del 3,6%. Después de la destitución de Dilma Rouseff, el vicepresidente Michel Temer juró en medio de disturbios populares, pero hoy enfrenta serios cuestionamientos y otra vez, tambalea el escenario político en esta tierra.

Igual el panorama en el mercado de San Pablo, alcanzó una vacancia del 25% en 2016, y se calcula que aumentará este año. La absorción neta de oficinas disminuyó en 10.000 m2 durante. Las empresas achican sus espacios, lógicamente ante el arrastre de los problemas que influyen en lo económico.

Allí, los alquileres de Clase A aumentaron un 24% a partir de 2015, mientras que los alquileres de AB subieron 40% en 2016. “Este aumento se debe principalmente a la recuperación del tipo de cambio después de una fuerte caída en 2015. Se espera que se añadan unos 500.000 m2 al mercado de 2017-2019, lo que mantendrá la vacancia y los alquileres bajos. No obstante, se espera que la producción mejore lentamente”, dijo Figler.

En esta plaza el valor del m2 de alquileres de oficinas Clase A oscila entre 17 y 39 dólares.

Mientras que la vacante general en Río de Janeiro, el otro gran foco comercial carioca, continúa su ascenso y podría llegar al 31%. Esto es impulsado por alta producción y baja demanda. La absorción neta en Río fue muy baja por tercer año consecutivo, ya que varias empresas están reduciendo y devolviendo el espacio que habían alquilado en otro tiempo.

La dinámica del mercado no es probable que cambie en 2017, aunque existe la posibilidad de una devaluación de la moneda. Los mercados se recuperarán probablemente en 2018 cuando la economía también vuelva a crecer. El valor de alquiler de las oficinas Clase A, oscila entre 17 y 23 dólares.


En tierras con salida al Pacífico

Durante el último trimestre de 2016 la economía chilena experimentó su primera contracción anual desde 2009, a pesar de una mejora en los precios del cobre. Tras la liberación de un sistema económico más débil de lo esperado, el Banco Central de este país optó por reducir las tasas en 25 por ciento. Con el fin de proporcionar un mayor estímulo a la economía y al mismo tiempo proporcionar apoyo para el intercambio al dólar estadounidense. La economía debería mejorar en 2017, impulsados por estas políticas, así como por condiciones externas.

La vacante decreciente está dando a los propietarios más apalancamiento, las rentas medias en el segmento Clase A, expresadas en Unidades de Fomento (UF) presentaron una disminución del 5%. En Santiago de Chile, el precio del m2 de los espacios Clase A varía entre 18 y 29 dólares.

En tanto que en Bogotá, Colombia, la caída de los ingresos por hidrocarburos y minería, seguida por la depreciación posterior del tipo de cambio y un déficit fiscal y comercial, han obligado al gobierno a una reforma tributaria integral con el fin de abordar estos

El mercado de Bogotá registró su segundo año de producción con 249.000 m2 entregados al portfolio. Esto debería continuar en 2018 y 2019, sin embargo, se prevé que volverá a niveles normales después. Hay que rescatar que muchas empresas optaron en los últimos tiempos por los edificios modernos dotados de todo el confort modernoapuntó Scott Figler de JLL.

Aquí el valor del m2 para rentar los espacios varía entre 17 y 28 dólares.

Por su parte la economía en Perú, aunque hubo caída de los precios de los commodities, la economía peruana creció un 3,4% en 2016 gracias al crecimiento del sector minero, así como medidas fiscales anticíclicas destinadas a impulsar el consumo privado. “Fueron claves la ampliación de crédito y los aumentos salariales, que motorizaron el consumo”, comentó el ejecutivo de JLL.

Lima, hoy es uno de los focos inmobiliarios más activos de América Latina, el fenómeno de las oficinas alcanzó su pico en 2016, con una oferta de 330.000 m2, m2 de absorción neta. El más demandado es San Isidro, pero avanzó mucho el submercado de Magdalena. En este país las oficinas Clase A se alquilan entre los 15 y 24 dólares por m2.


Por América Central, la demanda se activa en buen nivel

Costa Rica, registró una recuperación sólida en 2016, gracias a las exportaciones y menores precios del petróleo. Estos factores favorables al comercio permitieron expandirse a las empresas que se instalaron y las que buscan hacerlo, sobre todo en San José, y cercanías.

El informe de JLL indicó que la implementación de un programa de Administración Tributaria Virtual permitió reducir la e evasión fiscal en 2016. Esto posibilitó reducir los pagos de la deuda y la presión sobre los tipos de interés. En cambio, “existe cierta preocupación en Costa Rica sobre el potencial de Renegociación del Tratado de Libre Comercio de Centroamérica (CAFTA) con los Estados Unidos. Si esto se convierte en una realidad, podría perjudicar al sector manufacturero de Costa Rica, un pilar de la economía nacionaldijo Scott Figler de JLL.

Sobre la tendencia del mercado en San José, se informó que es un centro importante para la fabricación y Outsourcing de procesos empresariales (BPO). En consecuencia, el 42% del mercado de oficinas se concentra en las Zonas Francas y el 72% está contenido en negocios cerrados y en los parques industriales.

La vacante disminuyó moderadamente en el último año en San José. JLL espera que la vacante continúe disminuyendo gradualmente. Allí el valor del m2 de oficinas Clase A va de 15 a 25 dólares.

Mientras que, la economía panameña sigue siendo una de las más pujantes de la región. Alientan la expansión la ampliación del Canal de Panamá y la construcción del Metro de la Ciudad de Panamá. “La inversión extranjera directa ha seguido creciendo y seguramente lo hará en los tiempos venideros. La inflación se redujo a 0.7% en 2016, ya que Panamá es importador neto de la mayoría de los bienes y materiales extractivos”, contó Figler.

El submercado Obarrio, plagado de mucho tránsito fue uno de los más solicitados, como Costa Del Este, que también mantuvo renta alta y buena demanda. Allí los valores del m2 para oficinas Clase A, oscila entre los 15 y 28 dólares.


Escenario azteca

México y su economía crecieron un 2,3% en términos reales durante 2016, una desaceleración de años anteriores, aunque todavía por encima de la media latinoamericana. Pero la incógnita Trump hace tambalear los sueños aztecas para lo que está por venir, ya que sus políticas proteccionistas pueden quitarle poder de expansión a la actividad mexicana.

Posibles impuestos fronterizos y la renegociación de tratados bilaterales pueden acarrear problemas, la actual política monetaria restrictiva de Estados Unidos generó una suba en los los tipos de interés en México, así como la salida de capital de la nación.

No obstante, la ciudad de México DF continúa siendo la mayor y la que ofrece el mercado más grande de oficinas con aproximadamente 445.000 m2 de espacios entregados a la oferta en 2016. Y con lo que se inaugure entre 2017 y 2019 sumarán más de 1.400.000 de m2.

Los valores de locación en México DF varían entre 22 y 29 dólares por m2 en las oficinas Clase A.


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