Crowdfunding: No todo lo que brilla es oro

Pese a que en Costa Rica aun no está tan popularizada, el crowdfunding o financiamiento colectivo, se expande por Latinoamérica de manera muy tentadora, pero; ¿Acaso es tan bueno como parece?


Por Redacción Inversión Inmobiliaria
Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.


Con tentadoras ofertas inmobiliarias, el crowdfunding parece estar poniéndose de moda. Por ejemplo, varias compañías visitan Argentina, hacen reuniones en hoteles y ofrecen participar de una inversión en ciudades muy atractivas como New York, estas lo hacen ofreciendo un crowdfunding, una herramienta de financiación muy interesante y conveniente para quienes la gestionan, además de atractiva para el pequeño inversor.

Mariano Capellino, CEO de INMSA, señala que hay varios aspectos que hacen del crowdfunding una alternativa de inversión muy atractiva destacándose los siguientes:

  • Se puede acceder con un monto muy bajo, en general a partir de 10.000 dólares, aunque hay algunos proyectos más agresivos que permiten ingresar con sólo 1.000 dólares.
  • El inmueble en el que se invertirá siempre es premium y con una locación excepcional -por ejemplo: en las mejores avenidas de Manhattan, Londres, Buenos Aires, entre otras ciudades-.
  • Los nombres de los sponsors en todo el proceso, son muy importantes. Aunque los responsables de la inversión suelen ser compañías jóvenes, el resto suelen tener gran reputación: bancos, administradores, auditores, desarrolladores, entre otros.
  • Ofrecen una rentabilidad proyectada muy atractiva.

“Todo lo anterior hace que el crowdfunding ofrezca un excelente activo inmobiliario con una imagen de seguridad. Muchas veces es así, pero también hay que tener en cuenta que no siempre un excelente inmueble garantiza una inversión segura y rentable”, asegura.

El experto menciona que pese a todos estos aspectos tan atractivos; muchas veces dicho mecanismo no es, ni tan rentable ni tan seguro, como parece y es necesario leerlo detenidamente incluyendo la letra más chica.


La clave para comprender el crowdfunding

Capellino explica que hay crowdfundings de varios tipos por ejemplo, aquellos que dicen que se obtendrá el 80 o 90% del capital apalancándose en créditos de instituciones financieras para adquirir el inmueble o desarrollarlo. El de 10% o 20% donde lo que falta es lo que terminará financiando el inversor particular.  Las instituciones no están dispuestas a financiar el 100% del proyecto ya que quieren un margen de seguridad para absorber una posible corrección a la baja del precio del activo. El pequeño inversor es quién financia lo que los expertos no hacen por lo que la pregunta clave es ¿qué pasa si el negocio final tiene un ajuste de un 10% - 20% que reduce los ingresos proyectados? “La respuesta es simple: el riesgo lo correrá el inversor particular, porque los primeros que cobran será los acreedores financieros que financiaron la mayor parte y tienen garantías preferenciales”, asegura.  

Para este especialista el pequeño inversor no sólo puede poner en riesgo la rentabilidad que le prometieron, sino que puede perder parte o todo su capital en este tipo de crowdfunding. Eso puede suceder simplemente porque el valor proyectado de venta de las unidades sea menor, por haberse comprado el terreno o construido a costos no competitivos, por un aumento del costo de endeudamiento en caso de suba de tasas o por errores de pronóstico, entre otras razones muy factibles de suceder.

Como ejemplo de situaciones posibles que podrían poner en riesgo la inversión, se encuentra el efecto que tendría una subida de tasas de interés en Estados Unidos.  Muchas veces la estrategia de salida de la inversión del crowdfunding, corresponde a la venta de la propiedad a un inversor institucional, como un fondo de pensión.  En ese caso, se puede proyectar un valor de venta de la propiedad que le permita al fondo de pensión obtener un retorno del 3% anual.  En el caso que las tasas suban a corto o mediano plazo 1% anual, es altamente probable que estos fondos exijan como mínimo un 1% más de retorno, es decir, pasar de 3 a 4% anual. Esto provocaría que, para llegar a ese retorno, el precio de venta del activo deba ser de alrededor de un 25% menos para lograr esa rentabilidad.  Si el proyecto estaba apalancado financieramente un 80%, el pequeño inversor en este caso podría perder todo su capitalagrega Mariano Capellino, CEO de INMSA

En conclusión, los crowdfundings pueden parecer atractivos y hasta seguros. Pero hay que ser muy cuidadosos. Es muy importante conocer en detalle las condiciones porque puede existir la posibilidad cierta de perder dinero.  Cuidado con aquellas con mucho apalancamiento financiero y donde la rentabilidad proyectada por el desarrollador del negocio supera ampliamente la rentabilidad real posible del mercado.

Share this article

Inicie sesión para dejar un comentario

¿Quiénes somos?

Única revista especializada que ofrece información contundente, de forma bimensual, sobre la industria inmobiliaria tanto local como regional.

El principal objetivo es promover al sector mediante una propuesta diferente, difundiendo contenido relevante, siempre con una visión especializada acerca de la cadena de valor al público inversionista del más alto nivel.

+ Información

Contacto

Departamento Comercial:


Emailinfo@inversioninmobiliariacr.com

Teléfono506 2505 5403

FacebookInversión Inmobiliaria

DirecciónDe la rotonda de Multiplaza, 600mts al oeste, mano izquierda Edificio VMG, Guachipelín de Escazú, Costa Rica.

 

Artículos recientes

Boletín

Suscríbase a nuestro boletín informativo y reciba las más recientes noticias del mercado inmobiliario.