Fondeo se ajusta a la medida del desarrollador, en medio de mercado saludable

Fideicomiso de garantía es la opción preferida, mientras mercado de valores opta por innovación de fondos de inversión.


Por María Fernanda Cisneros
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Los cimientos del mundo del desarrollo inmobiliario residencial no serían posibles de no ser por las opciones de financiamiento. El lado más conocido por los consumidores es el de la adquisición de un crédito para comprar una vivienda, sin embargo el acceso al fondeo no inicia precisamente con el cliente, si no con el acceso de los desarrolladores a opciones crediticias rentables que les permitan construir proyectos residenciales dirigidos a todo tipo de compradores.

Este es realmente el punto de partida para que el mercado hipotecario residencial sea dinámico.
En la actualidad, la brújula gira hacia la dirección del crecimiento, con vientos favorables para los empresarios de este sector. La adquisición de vivienda atraviesa una coyuntura favorable por el lado del consumidor y esto impulsa a los desarrolladores a invertir en nuevos proyectos.

Al mismo tiempo, esto lleva a que los empresarios busquen opciones de fondeo para que sus desarrollos residenciales pasen de los planos al proceso de construcción. Bancos públicos y privados, así como otras entidades financieras, realizan una valoración positiva sobre el comportamiento de sus carteras dirigidas al nicho corporativo de la construcción enfocada en vivienda, añadiendo que las cifras de morosidad son saludables.

En el país, el fondeo dirigido a estos desarrolladores se enfoca principalmente en proyectos que se garantizan mediante un fideicomiso de garantía. Además, está la opción de la hipoteca y productos novedosos en los que trabaja la industria financiera, incluido el mercado de valores.

Un ejemplo de los nuevos proyectos en el mercado son los fondos de inversión de desarrollo de proyectos, recientemente aprobados por la Superintendencia General de Valores (Sugeval).
Es ahí en donde los fondos de inversión entran en este juego de cartas que pueden utilizar los desarrolladores para realizar sus proyectos.


Oferta ajustada a la medida

Destaca que cada uno de estos métodos cuenta con ventajas y desventajas, así como distintos costos de fondeo, que valoraremos a continuación. Las condiciones de plazo, tasa de interés, modalidad de pago, desembolsos y moneda, varían para cada proyecto o empresa.

Usualmente, cuando los proyectos son para la venta, los plazos de fondeo varían entre 3 y 5 años como máximo. Si se trata de proyectos para alquiler, el plazo se extiende, inclusive hasta 15 años.
Siempre se solicita un porcentaje de preventa del proyecto o de contratos de alquiler, según cada caso. Los bancos, por ejemplo, brindan condiciones diferenciadas a sus clientes conocidos, según su historial de éxito en la venta de proyectos y el pago de sus obligaciones.

“En cuanto a las tasas y comisiones, estas se acuerdan mediante una oferta formal que considera el tipo de cliente, su rating, el nivel de vinculación y la rentabilidad del cliente; de forma tal que usualmente se ajusta a un esquema de tasas de interés que se fija por plazo y por rating. Es una camisa al estilo de cada cliente”explicó Mario Roa, director general de banca corporativa del Banco Nacional de Costa Rica (BNCR).

Inclusive, el tipo de proyecto a desarrollar, sea horizontal, condominio, casas para la venta, uso mixto, entre otros, jugará un papel importante en la oferta que realice el banco a la empresa.
También, algunos cuentan con una oferta más atractiva para desarrollos con buenas prácticas ambientales.


Fideicomiso de garantía lidera preferencia

Las opciones de financiamiento son diversas, pero sin duda la elección de una u otra opción traerán distintivos beneficios para el desarrollo, en su proceso de construcción e inclusive en cómo marcha la venta de las unidades habitacionales a los consumidores.

De entrada, tanto bancos como sociedades administradoras de fondos de inversión, destacan que cada proyecto se evalúa minuciosamente, según su riesgo, por lo que la oferta crediticia que se ofrece al desarrollador se ajusta a la medida. Sabiendo esto, analicemos las distintas opciones crediticias que destacan en el nicho financiero actualmente.

De entrada, el fondeo más utilizado es el crédito garantizado mediante un fideicomiso de garantía.
Se trata de una operación mediante la que el cliente transfiere uno o varios bienes de su propiedad al patrimonio de la entidad financiera, para garantizar el pago de una deuda.

Este producto genera ahorros importantes en los costos legales y los de formalización.
Dentro de lo llamativo de este tipo de financiamiento está que el deudor, que por su actividad económica requiere acudir de forma constante al crédito, tendrá una mayor flexibilidad en su operación. Una vez abierta la puerta para acceder a este tipo de financiamiento, genera menores costos de formalización en las próximas ocasiones. Además, la ejecución de la garantía es más expedita que la prendaria o hipotecaria y esto la hace menos costosa.

La reducción de costos legales es una realidad dada la rapidez del proceso de venta.
Nuevos productos se asomarán en la línea de este tipo de fideicomiso, por ejemplo, “el Banco Nacional estudia otras figuras jurídicas que servirían como vehículos de propósito especial que podrían aplicarse, pero en su momento, se ofrecerá la información”, añadió Roa.
Además del fideicomiso, están las opciones de desembolsos con la entrega de una garantía hipotecaria. En ambos productos financieros, uno de los beneficios más patentes es que cuando el banco participa en el desarrollo de los proyectos, éstos quedan pre calificados lo que facilita el trámite de aprobación de créditos a compradores finales de las unidades residenciales, explicó Marvin Corrales, subgerente general del Banco de Costa Rica.

La elección de la entidad bancaria, en caso de elegir alguna de estas opciones de fondeo, es relevante para que el desarrolladores se enfoque en la construcción y comercialización de las soluciones habitacionales. En el caso del mercado de valores, es claro que la regulación vigente de oferta pública permite incluir los proyectos residenciales, tanto en fases de desarrollo y construcción como en etapas de operación.

En el primer caso - de proyectos en fases de desarrollo -, existen las alternativas de estructuración a través de fondos de inversión de desarrollo de proyectos (anteriormente, conocidos como fondos de desarrollo) y a través de la estructuración de vehículos de propósito especial (sociedades, fideicomisos) bajo la normativa de Financiamiento de Proyectos de Infraestructura, explicó Ivannia Campos, gerente de Banca de Inversión de Aldesa.

En segundo lugar, para etapas en las cuales los proyectos se encuentran en fase de operación, existen esquemas de refinanciamiento, tales como los fondos inmobiliarios, o los fondos, fideicomisos o universalidades de titularización, por ejemplo.

Al amparo de dichos instrumentos, se captan recursos financieros para otorgar liquidez (repago) a los primeros participantes en el fondeo de los proyectos en etapa de desarrollo y construcción, añadió Campos.


Fondos de desarrollo de proyectos, ¿una opción más?

Una nueva opción de inversión en el mercado de valores, llegó este año al mercado luego de la transformación del Reglamento sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión. Esta reforma creó los fondos de inversión de proyectos de infraestructura, en sustitución de los fondos de desarrollo inmobiliario.

Recordemos que a mediados de junio, el Consejo Nacional de Supervisión de Entidades Financieras (Conassif) dio luz verde a este cambio, luego de que la Sugeval anunciara la modificación en marzo pasado. La figura permitirá desarrollar proyectos de infraestructura tanto pública como privada, incluyendo la construcción de edificios, hospitales, carreteras, etc. Al mismo tiempo, habilita la posibilidad de apoyar desarrollos sostenibles, sean de energías renovables, plantas de tratamiento o proyectos forestales.

Claro está, inicialmente se desarrollarán obras más sencillas y conforme se adquiera más experiencia con el fondo, se podrá incurrir en una mayor sofisticación. Este nuevo modelo habilita una opción más de financiamiento para el mercado inmobiliario, incluido el residencial.

Ante la inexperiencia con este instrumento no está claro el potencial que este producto financiero tenga o no potencial en proyectos residencial, pero es algo que se valorará conforme se adquiera esa experiencia.

“Si bien los Fondos de Desarrollo de Proyectos podrían desarrollar proyectos residenciales, no pareciera que esa vaya a ser una línea de negocios en el corto plazo, dado que los desarrolladores actuales tienen acceso al financiamiento así como la experiencia de muchos años”comentó Pablo Montes de Oca, gerente de BN Fondos.

Por ahora, las sociedades administradoras de fondos de inversión se encuentran analizando algunas oportunidades para incursionar en proyectos de desarrollo tales como residencial, de oficinas, comercial, industrial, así como de infraestructura pública y privada.

Si resulta importante aclarar que para ser considerado un proyecto de esta naturaleza, al momento de la presentación del proyecto a la SAFI, se debe contar al menos con la siguiente información: descripción y perfil del proyecto, plan de inversión, estudio de factibilidad y viabilidad técnico-financiera, proyecciones de los flujos de caja entre otros, explicó Carlos Gamboa, gerente de INS Valores.

Mientras ese proceso de adquisición de experiencia avanza, es importante ir conociendo la nueva normativa. Específicamente, para proyectos residenciales, la normativa permitiría estructurar esquemas de financiamiento para proyectos complementarios o alternativos a ese desarrollo residencial por ejemplo, siempre y cuando el perfil del fondeo requerido se ajuste al tamaño, riesgos y requerimientos de un financiamiento a través de oferta pública, comentó Ivannia Campos, gerente de banca de inversión de Aldesa.

Se espera que estas figuras motiven aún más, el desarrollo de proyectos de obra pública, pero igualmente, el interés de los promotores de los proyectos sea también para proyecto de índole privado, como pueden ser proyectos de generación eléctrica, de vivienda o de infraestructura en general.

Respecto a los beneficios que puede implicar este nuevo producto se encuentra que, al tratarse de una inversión en capital, la rentabilidad esperada por los inversionistas tiende a ser superior a la del crédito y un fondo de inversión posee un tratamiento fiscal diferenciado de un 5% sobre ganancias de capital, según Eduardo Monge, gerente de Mutual Safi.

Como contraparte, el desarrollador sí deberá considerar que como el fondo invierte el capital de las inversiones en el proyecto, logra apalancarse hasta en un 60%, en lugar de un crédito tradicional que financia hasta el 100% del desarrollo.

Destaca que por ahora los fondos de inversión han tenido una clara inclinación por conformar sus portafolios inmobiliarios con propiedades o edificios que son activos productivos - viven de una renta mensual -. Lo anterior, ha sucedido debido a una regulación que desincentivaba a los fondos de inversión a invertir en el desarrollo de inmuebles, que es precisamente lo que se quiere cambiar con la creación de los fondos de desarrollo de proyectos y los vehículos de propósito especial como fideicomiso y titulación.

En segunda instancia, es sabido que el riesgo de la construcción es grande y se necesita conocimiento y experiencia en el mercado, mientras que el adquirir un edificio de oficinas que tiene un éxito comprobado en la absorción de inquilinos es una apuesta más segura.


Mercado financiero cuida el riesgo

Aunque el mercado residencial, según explicaron las entidades financieras, muestra un comportamiento muy saludable en este 2016, es una realidad que estos prestamistas velarán por el manejo de su riesgo.

Por ello, valorarán aspectos tanto de la empresa, como del comportamiento del mercado y por tanto la viabilidad del proyecto de tener éxito. La primera de las consideraciones del comportamiento del mercado en la actualidad, es que algunas zonas presentan un inventario importante en términos de unidades residenciales disponibles para la venta, explicó Marvin Corrales, subgerente del Banco de Costa Rica (BCR).

También, el segmento de condominios verticales presente un exceso de oferta, en ciertas ubicaciones, pero en otras se presenta un exceso de demanda. En el análisis, también entra en juego la demanda del mercado, que actualmente se inclina hacia unidades residenciales con precios inferiores a $140.000, de ahí que proyectos con unidades con precio promedio superiores a ese monto son valorados con sumo cuidado, comentó Corrales.

El estudio de donde están los focos de inversión del mercado también juega un papel importante dentro del análisis de factibilidad que ejecutan las entidades prestadoras de dinero.
Las carteras crediticias de los bancos, según las consultas realizadas por este medio, muestra una actividad importante en la Gran Área Metropolitana y mucho de esa oferta incluye un componente comercial.

“Es importante recalcar que los principales desarrollos que se están dando buscan suplir la demanda de vivienda tanto que el segmento de clase media como el de clase alta y esto lo determina la zona en la que se desarrolle”, dijo Gregory Vidal, vicepresidente de banca corporativa y comercial para Centroamérica de Scotiabank.

“Es importante recalcar que los principales desarrollos que se están dando buscan suplir la demanda de vivienda tanto que el segmento de clase media como el de clase alta y esto lo determina la zona en la que se desarrolle”dijo Gregory Vidal, vicepresidente de banca corporativa y comercial para Centroamérica de Scotiabank.

Asimismo, se nota una mayor atención del mercado a una población que estaba desatendida: los jóvenes profesionales.

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