Por Karen Retana,
kretana@inversioninmobiliariacr.com

Contar con una vivienda digna y segura para vivir es el sueño que hoy albergan cuatro de cada 10 familias en Centroamérica. Sin embargo, la posibilidad de cumplir este anhelo, se vuelve cada vez más difícil de cumplir debido a la poca inversión que destinan los gobiernos en vivienda social.

El déficit habitacional en Centroamérica asciende a más de 4,8 millones de unidades, según un estudio elaborado por el Consejo Centroamericano de Vivienda y Asentamientos Humanos (CCVAH). Adicionalmente, se estima que por año surgen más de 292 mil hogares en la región, lo cual ejerce aún más presión sobre la demanda de vivienda en condiciones accesibles.

Mientras tanto, en el ámbito de las políticas públicas los esfuerzos que se llevan a cabo para atender esta problemática son insuficientes, en buena parte debido a que los gobiernos tan sólo invierten en promedio un 0,76% del PIB en vivienda popular.

El panorama se complica si se toma en consideración que en la región habitan más de 42,5 millones de personas, de ellas un 70% no tiene acceso a créditos y un 44% vive en condición de pobreza.

Precisamente, el Estado de la Región reveló que el hacinamiento es la principal necesidad básica en Centroamérica. Muestra de ello es que en países como Nicaragua, Guatemala, Honduras y El Salvador más del 35% de los hogares viven en esa situación.

La mayor incidencia se presenta en Nicaragua, donde seis de cada 10 hogares están hacinados. Panamá y Costa Rica muestran niveles mucho menores: 19,3% y 5%, respectivamente. Sin embargo, estas cifras crecen ampliamente si se analiza la situación que viven los hogares en zonas rurales, donde el hacinamiento aumenta hasta en un 50,1%.

Aunque las carencias de vivienda se concentran en la zona rural, el problema es cada vez más preocupante en las ciudades debido a una fuerte migración, creando a su paso áreas urbanas desordenadas y discontinuas.  

Este fenómeno es atribuido a la búsqueda de mejores oportunidades laborales y educativas, lo cual genera una creciente demanda de vivienda y la creación de asentamientos informales en áreas marginales de las ciudades. Las mismas a su vez, carecen de las condiciones mínimas para una vida digna y ponen a sus pobladores en situación de vulnerabilidad.

En la región centroamericana, se estima que el 54% de la población vive en zonas urbanas actualmente, de acuerdo con Naciones Unidas y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

Esto trae como consecuencia elevados precios de la tierra apta para vivienda y ubica a las familias en una posición de vulnerabilidad ante fenómenos naturales, creando problemas sociales asociadas a salud, seguridad, bienestar familiar y desarrollo humano.

Prueba de ello es que en este tipo de asentamientos informales el acceso a servicios básicos usualmente se encuentra limitado.  Un 13,7% de los hogares en Centroamérica no cuentan con un sistema de distribución de agua apta para consumo, una proporción que aumenta a 23,6% en hogares que habitan en zonas rurales. Por otra parte,  nueve de cada 10 hogares ubicados en zonas rurales carecen de electricidad, de acuerdo con el Estado de la Nación 2014.

Aunado con el hacinamiento, la calidad de la vivienda es otro de los componentes que más influen sobre la existencia de las necesidades básicas insatisfechas en los hogares centroamericanos.

Paredes o techos construídos a partir de materiales de desechos, pisos de tierra, o el uso de adobe, fibras naturales como material de construcción afectan la calidad de vida de sus habitantes, principalmente tomando en cuenta la ubicación de estos países, usualmente afectados por las condiciones climáticas.

En Costa Rica

El déficit habitacional real es de 761 446 unidades. Al cierre del primer biestre de este año se han otorgado 1702 bonos que representan una inversión de ¢12.900 millones, explicó Rosendo Pujol, titular de vivienda.

En el último año los indicadores del Sector Vivienda muestran un comportamiento similar a los anteriores, donde es posible observar un decrecimiento del Déficit Cuantitativo o Faltante Natural de vivienda, sostuvo Franklin Solano, investigador de Fuprovi.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="agregó Franklin Solano de Fuprovi."]“Pese a que la cantidad es muy pequeña, lo importante es que esa tendencia se ha mantenido por varios años con lo cual el déficit ha dejado de crecer”[/quote]

Cabe destacar que el 2015 fue el año que reporta mayor cantidad de bonos entregados de los últimos siete años y en términos de inversión ocupa el segundo lugar desde el 2000, de acuerdo con el Informe Nacional “Situación de la Vivienda y Desarrollo Urbano 2015” elaborada por Fuprovi. Para el último año el monto total de la inversión fue de ¢84.249 millones.

Pese a que Costa Rica muestra buenos indicadores en entrega de bonos de vivienda, uno de los retos que debe superar es en el tema de trámites de construcción que deben enfrentar los desarrolladores de vivienda social.

En un estudio elaborado por Fuprovi presentado el año pasado se indica que el trámite para obtener los permisos municipales, ambientales y las pólizas necesarias puede representar hasta 50 meses.

Por ejemplo, al analizar los costos de un proyecto de 40 viviendas bajo la modalidad de adelanto de subsidio, el estudio reveló que los costos más elevados se concentran en los trámites: la póliza de riesgo de trabajo superó los ¢4,2 millones, permisos de construcción ante la municipalidad ¢2,7 millones y viabilidad ambiental superó los ¢5,2 millones. Lo anterior sin tomar en consideración los costos financieros.

Panorama regional

Los cálculos recientes señalan que los problemas de vivienda afectan a más de una tercera parte de las familias de América Latina y el Caribe que viven en las ciudades.

En el caso particular de Centroamérica, los gobiernos están realizando esfuerzos, en algunos casos limitados para reducir la brecha en el déficit habitacional.

En El Salvador el gasto público destinado a este rubro era equivalente al 0,12% del PIB. Pese a lo bajo de su inversión, en lo que va de este año se han logrado desarrollar seis proyectos que forman parte del Programa de Vivienda y Mejoramiento de Asentamientos Urbanos Precarios, Fase II, por un monto de $63 millones provenientes del BID y que benefició a 292 familias.

En Nicaragua, las mismas autoridades admiten que su inversión en este rubro ha sido históricamente bajo con un 0,14% del PIB. En contraste, la necesidad de vivienda crece como espuma al reportar un déficit de 950 mil viviendas, según datos del Instituto de la Vivienda Urbana y Rural.

A principios de este año, el gobierno anunció que facilitaría el acceso a financiamiento para la adquisición de vivienda popular, sin embargo, los resultados no han sido los esperados, por lo cual el sector privado no mira como rentable apuntar hacia este segmento.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="sostuvo Ricardo Meléndez, vicepresidente de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua."]“Cada vez hay menos proyectos que se ofrecen a precios inferores a los $20 mil, debido a que financieramente no son rentables. Año con año sube el precio de la mano de obra lo cual aumenta el costo de la construcción, por lo cual resulta poco atractivo ante la carencia de incentivos y de un retorno de inversión”[/quote]

Al respecto, el empresario nicaraguense Raúl Salazar, presidente de la constructora Salazar Romero manifestó que el gobierno debería retomar el antiguo sistema de ahorro programado para adquirir vivienda, el cual consistía en sustraer un porcentaje del salario del trabajador para dirigirlo al Fondo Social de Vivienda y cuando el mismo solicitaba un préstamo con este fin se le otorgaba tasas preferenciales.

En contraste, Honduras figura como uno de los países centroamericanos con mayor gasto público dirigido a este sector con un 2,42% del PIB.

La Cámara Hondureña de la Construcción (Chico) anunció la inversión de $50 millones en el desarrollo de proyectos de vivienda social. El jerarca de esta agrupación, Osmín Bautista explicó que con este monto se proyecta la construcción de unas 17 mil viviendas.

En Guatemala, Hábitat para la Humanidad prevé contabilizar unas 75 mil viviendas construidas y para el próximo año se proponen construir 25 mil más para sumar 100 mil soluciones de vivienda.

A este esfuerzo se suma el que realiza la Asociación Centroamericana de la Vivienda, Capítulo Guatemala (ACENVI), la cual presentó una nueva propuesta política nacional de vivienda.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explicó Julio Castellanos, tesorero de ACENVI."]“La iniciativa busca resolver las falencias que han imperado en el mercado para impulsar el desarrollo habitacional y generar unas 200 mil nuevas soluciones para el 2020. Para ello se propone la creación de un fondo de garantía que brinde acceso a microcréditos para personas del sector económico informal”[/quote]

Otra alternativa es promover un modelo de arrendamiento financiero habitacional y brindar tasas de interés preferencial para vivienda.

En Panamá están apuntando por la figura de alianza público- privada para mitigar las necesidades de vivienda. El gobierno prevé construir 15 mil nuevas unidades al este de la capital, las cuales serán vendidas entre los $30 mil y $40 mil a una tasa de interés preferencial por debajo del  4%.

Esta iniciativa forma parte del programa gubernamental Techos de Esperanza del cual ya se licitó la construcción de unas 30 mil viviendas populares.

Elissa Suárez, directora ejecutiva del Consejo Nacional de Promotores de Vivienda (Convivienda) señaló que existe una brecha entre la oferta que brinda el sector privado con respecto a la demanda existente al encarecimiento de la vivienda, la cual se vislumbra cada vez más lejana para las clases más desposeídas.

Según el Censo de Población y Vivienda, 137 mil familias de carecen de vivienda, un cifra que podría aumentar debido a que los mismos desarrolladores aseguran que la construcción de vivienda social se ha complicado debido a las alzas en los costos de los materiales, de la mano de obra y el suelo.