Las nuevas demandas de los inquilinos de oficinas

Amenidades, certificaciones ambientales y de calidad y espacios diseñados para las nuevas generaciones de colaboradores son parte de la tendencia en requerimientos César A. Brenes Quiróscbrenes@inversioninmobiliariacr.com El auge de centros corporativos cada vez más sofisticados en el país no es casualidad. La mayoría de inquilinos proviene del extranjero y, a medida que su presencia crece y se fortalece en el país, lo hacen así sus exigencias, propias de estándares internacionales. Espacios amplios y flexibles, oficinas abiertas y modernas, infraestructura tecnológica de última generación, certificaciones de operaciones amigables con el ambiente, mejora en técnicas de construcción y la presencia de amenidades como tiendas de conveniencias, restaurantes, gimnasio y hasta viviendas forman parte de una larga lista de requerimientos. Además, el modelo clásico en donde las empresas transnacionales compraban o construían su propio edificio es menos usual, indican expertos del sector. La evolución hacia la optimización de costos las ha empujado a enfocarse en su negocio principal y dejar de lado los asuntos relacionadas a la adquisición, administración y mantenimiento de los edificios. Es por eso que, actualmente, muchas organizaciones esperan encontrar soluciones a la medida que sean provistas por un tercero, y los centros corporativos son una respuesta integral a esas necesidades. Para los inquilinos es una ventaja, pues no se incurre en inversión de capital y se trata de gastos deducibles de impuestos. Una economía como la costarricense no se puede dar el lujo de hacer caso omiso a dichas tendencias, las cuales pertenecen principalmente al sector servicios. El sector servicios multinacional agrupa a más de 120 compañías que emplean alrededor de 50.000 personas, según datos de la Promotora de Comercio Exterior de Costa Rica (Procomer). Solo el año pasado, se registró la entrada de al menos 10 compañías como Bosch, Cargill, GEP, Mondelēz International y la ampliación de instalaciones por parte de GlaxoSmithKline (GSK), Emerson, Concentrix, Roche y The Results Companies. Recientemente, Sykes también anunció la creación de 500 nuevos empleos en un nuevo centro al este de San José. A eso hay que añadirle el hecho de que las exportaciones de zonas francas relacionadas con tecnologías de la información en 2014 representaron $2.253 millones, lo que significa el 65% de las exportaciones totales de servicios. Además, un 50% de los puestos de trabajo que se ofrecieron en ese periodo en las zonas francas provienen de la misma área. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="comenta Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios. "] En Garnier & Garnier, la oferta de espacios de oficinas en nuestros centros corporativos -El Cafetal, Flexipark y Centro Corporativo Lindora (CCL)- ha evolucionado muy bien y, en los tres últimos años, hemos visto un aceleramiento. Con la llegada de empresas en el área de servicios compartidos se han abierto muchas oportunidades en el país y se presentan más casos de clientes buscando establecerse en espacios de 3.000 metros cuadrados (m2) en adelante[/quote] Inversión Inmobiliaria se dio a la tarea de consultar a los principales administradores y desarrolladores de edificios de oficina del país, así como a algunos inquilinos, acerca de las principales exigencias del mercado. Voceros de Portafolio Inmobiliario (Pinmsa), Grupo Roble, America Free Zone (AFZ), Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios, 4D y Centro Corporativo El Tobogán (CCET) compartieron sus impresiones. Colaboradores son el enfoque principal Si en algo coincidieron los administradores de oficentros es en que el foco principal de las empresas a la hora de seleccionar un espacio está relacionado con la atracción de talento, pues el sector servicios se ha caracterizado por una competencia feroz cuando se trata de recurso humano de calidad. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="confirma Franklin Apuy, vicepresidente de la sede de la multinacional NTT DATA en el país."] Las empresas típicamente buscan espacios que brinden las condiciones óptimas para el bienestar de sus colaboradores, sin perder de vista aspectos básicos de seguridad, comodidad (edificios con todas las facilidades) y conveniencia (cerca de áreas comerciales, vías de acceso, transporte público/privado, etc.)[/quote] Así las cosas, las firmas buscan espacios amplios, flexibles, llenos de luz natural para transformarlos en oficinas abiertas, con pocas columnas y sin barreras visuales. Esto ha obligado a la remodelación y/o readecuación de infraestructura en casos como el de Plaza Roble en Escazú, centro manejado por Grupo Roble, donde se replantearon recientemente los espacios comunes y lobbies, y se agregaron puntos de colaboración en las plazas internas y externas, con el fin de permitir a los colaboradores de disfrutar y aprovechar de mejor manera las instalaciones del complejo. Para José Benavides, gerente general de AFZ, las demandas o gustos de las nuevas generaciones de colaboradores, definitivamente tienen un impacto relevante en las formas modernas de concebir los espacios. En ese complejo, localizado en Heredia, se ha realizado un esfuerzo para contar con áreas comunes que permitan el descanso y distracción del trajín diario, con una plaza-parque que posee una fuente, música ambiente y áreas verdes. AFZ también apostó por una zona deportiva que promueve la importancia del ejercicio dentro del bienestar general de los empleados. Por su parte, el Centro Corporativo El Tobogán está apostando a los gustos y preferencias de generaciones como la Millennial, cargada de demandas en cuanto a ubicación y utilización de medios de transporte alternativo. Rodolfo Cruz, gerente general del CCET indica que, a la hora de seleccionar la ubicación del oficentro (Goicoechea de San José), se tomó en cuenta la presencia de unas 15 rutas de transporte en los alrededores, así como paradas de bus y tren muy cerca del edificio. Un parqueo para bicicletas y tres accesos distintos al oficentro forman parte de los esfuerzos por agilizar la vida de los colaboradores. Todo tiene que estar cerca Uno de los requerimientos más comunes es el uso mixto. Las empresas demandan espacios donde puedan ofrecer servicios privados como bancos, entretenimiento y alimentación, entre otros. “Hemos desarrollado oficentros en la zona oeste de San José en una ubicación de fácil acceso al aeropuerto, rodeada de restaurantes, entretenimiento, hoteles, hospitales y zonas residenciales”, indican los voceros de Pinmsa, empresa pionera en desarrollos mixtos como el popular Avenida Escazú. Otros desarrollos como Terra Campus Corporativo y Plaza Roble han utilizado la ventaja competitiva de encontrarse ubicados dentro de los mismos terrenos de los centros comerciales Terramall y Multiplaza Escazú, respectivamente. En Centro Corporativo Lindora, de Garnier & Garnier, se incluyeron locales comerciales e, incluso, una academia de natación, restaurantes, tiendas y gimnasios. Por su parte, AFZ fue más allá y creó el concepto de “ciudad empresarial”, con Food Court, parque recreativo, zona deportiva con cancha de fútbol 6, gimnasio al aire libre, cancha de tenis, pista de atletismo, duchas y vestidores; servicios bancarios; clínica y farmacia; tienda de conveniencia; universidad (Cenfotec), transporte, entre otros. En CCET opera una plaza comercial con la presencia de restaurantes, cafeterías, tienda de conveniencia y un Business Center que ofrecerá espacios para entrenamientos y reuniones, listos para alquilar por hora, día o mes. Soluciones integrales y valor agregado Una de las tendencias más destacadas, de acuerdo con Karla Quevedo, es la de clientes buscando soluciones “llave en mano” donde puedan instalarse en menos de 30 días. Por lo general, los desarrolladores pueden ofrecer estos servicios si contratan a esa misma empresa para realizar las mejoras internas. Sin embargo, en oficinas mayores a 3.000 m2 el reto es mayor y se requieren al menos tres meses. De igual forma, el contar con Régimen de Zona Franca es fundamental para las multinacionales, ya que este brinda incentivos de tipo fiscal a las compañías que se comprometan a invertir al menos $150.000 en un periodo no mayor a tres años. La estrategia le ha permitido a Terra Campus Corporativo atraer a importantes compañías como Glaxo SmithKline a zonas como Cartago, a donde no era usual la instalación de éstas. Por otra parte, hay una importante tendencia de las empresas a preferir proyectos que vayan acorde con su pensamiento de responsabilidad con el medio ambiente. En este contexto, certificaciones como LEED son un factor importante a la hora de elegir donde instalar sus oficinas. Asimismo, calificaciones como oficentro A+, Carbono Neutralidad, Bandera Azul, ISO y otros reconocimientos de la calidad de las instalaciones son factores de peso. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="apunta Leslie Saborío, de 4D"] La tendencia es certificar los proyectos con organizaciones tipo LEED (Green Building Council), BREAM o Living Building Challenge, que además de asegurar la eficiencia energética del inmueble, el manejo de aguas y de desechos, abarcan otras áreas que van desde la proyección social y ambiental hasta el bienestar del empleado[/quote] Esto no solo tiene un retorno a nivel económico, tomando en cuenta las altas tarifas eléctricas del país, sino que presenta una gama de beneficios no cuantificables que mejoran la imagen del inmueble. En el caso de CCET, Rodolfo Cruz afirma que es el primer oficentro del país calificado como LEED Gold, uno de los más altos reconocimientos en procesos ecoamigables. El Centro Corporativo El Cafetal obtuvo el LEED Silver, con lo que se convirtió en el primer centro de negocios de Centroamérica en obtenerlo. En AFZ, todos los nuevos proyectos están certificados Core & Shell de LEED, y se trabaja en las certificaciones ISO 9001, Carbono Neutralidad y Bandera Azul Ecológica, mientras en Grupo Roble la gestión operativa se apoya en las calificaciones internacionales de estandarización ISO 9001 2008 y 140001 2004 y el galardón Bandera Azul Ecológica en ecoeficiencia empresarial. “En lo que se refiere a protección del medio ambiente, fuimos pioneros en la implementación del sistema de enfriamiento por medio de banco de hielo, el cual utiliza una fracción de la energía requerida por sistemas convencionales y reduce emisiones de óxidos. También, promovemos la normativa LEED en nuestros proyectos”, afirma Pinmsa. Tecnología y otros requerimientos Una buena infraestructura de telecomunicaciones y alta tecnología en fibra óptica, cámaras de seguridad, acceso controlado, también son elementos primordiales para los inquilinos. Eficiencia en iluminación, aire acondicionado, transporte vertical, sistemas de riego automáticos y detección de incendios son parte de la inversión en tecnología que ha hecho Grupo Roble para sus oficentros. En CCET existen sistemas inteligentes para monitorear todo el edificio, redundancia de servicios, accesos automatizados y cuartos de IT, entre otros. Los parques de oficinas también invierten en gran cantidad de espacios de parqueos, debido a que la gran mayoría de empleados de empresas de servicios se transportan haciendo uso de automóviles propios. Retos del sector Para los desarrolladores, el principal reto es el fortalecimiento de la infraestructura vial, que impacta tanto a sus inquilinos como a los mismos administradores. Esta y otras condiciones serán fundamentales para poder promover el crecimiento de las compañías instaladas, atraer nueva inversión y colocar el inventario actualmente disponible. Otra preocupación general es la implementación de estrategias que permitan contar con la fuerza laboral suficiente para ocupar los puestos de trabajo, cada vez más sofisticados, que está exigiendo el sector servicios. En la misma línea, se vuelve crítica mantener y fortalecer los incentivos del Régimen de Zona Franca, los cuales se convierten en uno de los atractivos principales para competir con otras naciones por la llegada de multinacionales. También es fundamental que se implementen estrategias que garanticen la formación de suficiente fuerza laboral capacitada para ocupar los puestos de trabajo que se desarrollan dentro de las Zonas Francas.