Por Fernanda Urrutia
furrutia@inversioninmobiliariacr.com

Foto: con carácter ilustrativo (cortesía de shutterstock).

La cuarta jornada del Commercial Real Estate Summit, Trends 2021 abordó el sector inmobiliario industrial y las tendencias que se vislumbran para el 2021. Entre los temas a tratar están la disponibilidad de parques o facilidades para manufactura o industria, proyección de inversión para el presente año y las oportunidades de crecimiento de este nicho en Centroamérica.

Nos acompañó Daniel Román, socio de la compañía consultora Cushman & Wakefield AB/Advisory, Aída Maduro, gerente general de PANEXPORT (Panamá), Santiago Tizón, director de desarrollo de Calidad Inmobiliaria (Guatemala), Carlos Wong, director general de Coyol Free Zone (Costa Rica) y, como moderador del encuentro, Daniel Álvarez, CEO Regional de Cushman & Wakefield AB /Advisory.

El panel buscó compartir información general sobre lo cambios que se generan a nivel global en la industria, y ahondar en el potencial que tiene la región centroamericana para adecuarse a dichas tendencias.

Inversión extranjera directa (IED)

Según Román en su análisis, el rumbo que ha tomado el mercado en la actualidad es hacia una disminución en la inversión extranjera directa, encontrándose desafíos en las cadenas de valor internacional, y una búsqueda a un modelo al cual migrar.

Las proyecciones contempladas en el cierre del 2020 en cuanto a recuperación y a inversión extranjera directa no eran optimistas con los flujos de inversión, de acuerdo con Román, disminuyeron un 42% con relación al 2019.

Desde el punto de vista económico para Latinoamérica, el sector industrial y el turismo tuvieron una afectación importante, conllevando a un decrecimiento generalizado de un 7.4%.

Por otro lado, la región centroamericana que venía creciendo en los últimos cinco años y que tenía un porcentaje de crecimiento económico del 0.3% en sus proyecciones más optimistas, no mostró un declive sustancial en su flujo económico.

“Cuando se habla del periodo 2021 se espera que ande un 4% el potencial de crecimiento económico. Puede inclusive que el 2022 sea aún más alta esa recuperación”, subrayó Román.

De acuerdo con CEPAL y las proyecciones del Fondo Monetario Internacional para poder alcanzar a los niveles prepandemia, el sector productivo deberá esperar hasta 2023 y el 2024.

Por otro lado, de acuerdo con los expertos, se viene trabajando más fuerte en la aceleración y práctica de estrategias innovadoras, en la mayoría de los países de la región estrategias que se vienen implementando desde antes de la pandemia. Se destacaron las siguientes:

• Guatemala desde finales del 2019 desarrolló un nuevo plan de incentivos con las zonas de desarrollos industriales, generando estímulos a nuevas empresas para invertir.
• El Salvador extendió una ley de servicios internacionales, la cual pretende poder brindar más y mejores posibilidades para el sector servicios, ampliando hacia negocios en temas logísticos y aeroespaciales.
• En Honduras se desarrollan las zonas económicas de desarrollo especial, donde funcionan como islas los centros industriales.
• Costa Rica cuenta con la ley de zonas francas que ha sido un modelo exitoso, actualmente se busca desconcentrar y movilizar nuevos desarrollos fuera de la gran área metropolitana.
• Panamá, ha generado un modelo para exportar servicios atracción de empresas de manufactura y sus distintos procesos.

De acuerdo con Román, lo más importante es destacar como a pesar de que se tiene un marco legal de incentivos, se sigue trabajando por mejorar el clima de inversión para atraer nuevas inversiones, lo cual marcará la pauta en los próximos años para la recuperación de la región.

Cadenas regionales de valor

Hay grandes oportunidades para atraer empresas en temas de logística, distribución, industria alimentaria, entre otras, que tienen actualmente cadenas globales de valor, la intención es mostrarles a estas un aliado fundamental en Centroamérica, pues son países que ya cuentan con el “know how” de como poder trabajar estas distintas industrias, y como dichas cadenas que ya están concentradas en la región pueden incursionar en cualquier tipo de operaciones.

Román detalló que la oportunidad es mostrarles a los inversionistas globales que pueden encontrar sus suplidores en el istmo.

Son modelos que cada país puede explotar y desarrollar así distintos proyectos industriales para brindar los espacios más adecuados para que las empresas puedan aterrizar a los lugares más seguros para sus inversiones.

Lea también: Tendencias del sector logístico con miras al mercado emergente centroamericano

Reshoring a nivel global

En cuanto a cadenas globales de valor, el gran reto se encuentra en cómo Centroamérica puede apalancar y transformar la tendencia a la migración de cadenas regionales, y ofrecer una solución a todos los retos que las cadenas regionales han estado teniendo, mantener costos competitivos con las cadenas instaladas en Asia y mitigar factores de riesgo, y así como aplicar tendencias más nuevas como el reshoring.

En este sentido, la organización “reshoring iniciative” es una entidad sin fines de lucro que acompaña a las empresas norteamericanas en su proceso de análisis para reestablecer operaciones en su país de origen.

México y Colombia se consideran como los grandes ganadores de alinearse a dicho modelo, sin embargo, la región centroamericana podría verse beneficiado de adoptarla para mayor atracción

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="enfatizó Román"]Dos tercios de las empresas estadounidenses que hacen offshore han considerado reubicar operaciones, bien sean en sus países de origen o en países cercanos donde puedan apalancarse con las cadenas regionales de valor. [/quote]

E-commerce

La demanda al real estate ha venido creciendo en la región, la migración de operaciones de manufactura en la actualidad no se establece en lugares de alta densidad poblacional, todos los desarrollos para e-commerce se concentran precisamente en estos lugares que rodean las ciudades, específicamente para buscar entregas inmediatas y aplicar la tendencia de la última milla.

Parques industriales:

Los nuevos desarrollos en la región mencionados en la presentación son los siguientes:

• Guatemala, actualmente hay 5 nuevos proyectos en planes o en construcción, ubicados en la zona del Atlántico y cerca de la frontera con México.
• El Salvador, actualmente se construyen nuevos desarrollos logísticos.  Sin mayor detalle al cierre de edición.
• Honduras, a inicios del 2020 empezó operaciones uno de los proyectos inmobiliarios más grandes de la región. Sin mayor detalle al cierre de edición.
• Costa Rica, fuera de la Gran Área Metropolitana (GAM) y en la zona de occidente se desarrollan exitosas zonas francas.
• Panamá, se anuncia la apertura de 6 nuevos proyectos de zonas francas.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="agregó Román refiriéndose a la expansión de los parques industriales"]Hay grandes oportunidades para el desarrollo económico, así como grandes oportunidades para el real estate. [/quote]

Foto: Nos acompañó Daniel Román, socio de la compañía consultora Cushman & Wakefield AB/Advisory, Aída Maduro, gerente general de PANEXPORT (Panamá), Santiago Tizón, director de desarrollo de Calidad Inmobiliaria (Guatemala), Carlos Wong, director general de Coyol Free Zone (Costa Rica) y, como moderador del encuentro, Daniel Álvarez, CEO Regional de Cushman & Wakefield AB /Advisory.

¿Cómo estas tendencias se aplican en Centroamérica? ¿Cuál fue el comportamiento de los desarrollos industriales durante la coyuntura de la pandemia?

Nuestros speakers desde tres puntos diferentes de la región nos explicaron sus vivencias y el camino que han tomado sus incursiones empresariales para mantener el rumbo durante la fuerte inclemencia que ha sido la pandemia para el sector productivo.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="afirma Carlos Wong, CEO de Coyol Free Zone"]Para analizar hacia dónde vamos, primero tenemos que entender cómo hemos llegado. [/quote]

Uno de los logros en Costa Rica destacó Wong, fue darle continuidad de negocios a las empresas.

Una gran cantidad de las empresas que se encontraban en el país lograron mantener sus proyectos de expansión. Particularmente con la pandemia solamente el sistema de zona franca logró aumentar en veinte mil puestos de trabajo su aporte a la economía nacional, siendo uno de los sectores más resilientes durante la coyuntura.

“Vemos un futuro en que Costa Rica debe continuar profundizando su sector de implementos médicos y su crecimiento en el sector de servicios”.

En este sentido, unos de los grandes retos con el sector de implementos médicos deben entender una dinámica diferente, más sofisticada en cuanto a sus procesos de producción.

De acuerdo con Wong las empresas que se encuentran en zona franca deben enfocarse en los siguientes factores para mantenerse en la vanguardia del sector productivos:

• People oriented. Las empresas deben adaptarse para ser focos de atracción para personal competitivo.
• Operaciones integradas. No solamente son empresas con una sola operación, sino que se articulan diferentes procesos.
• Certificaciones de sostenibilidad. Cada vez es mayor es la conciencia de los colaboradores sobre la sostenibilidad.
• Logística. Se vuelve un elemento fundamental al relacionar las operaciones con el fin de exportar a terceros mercados.
• Continuidad de negocios. El crecimiento de valor agregado es invertir en sectores que sean resilientes a las crisis, como lo es el sector de implementos médicos.

Wong destacó que Costa Rica tiene el gran objetivo de diversificar su producción, dirigida fuera del GAM, que tienen que ver con el desarrollo de parques industriales en la zona norte, Caribe y Occidente, que van traer nueva oferta inmobiliaria y nuevos sectores, como lo es el sector de agroindustrial.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="destacó Santiago Tizón, director de desarrollo de Calidad Inmobiliaria (Guatemala)"]No tenemos la masa crítica que tienen otros países, sin embargo, contamos con mano de obra que culturalmente ha desarrollado mucha destreza manual a temas de manufactura liviana, compleja, e inclusive hacia dispositivos médicos. [/quote]

De acuerdo con Tizón, la minería en Guatemala ha atraído inversión extranjera directa, tecnología y emprendedurismo, logrando capacitar a industria tecnificada a mano de obra que antes dependía de la agricultura por subsistencia.

Uno de los retos de innovación que encuentran países como Guatemala y El Salvador es la sofisticación a nivel financiero, en comparación con otros países de la región, pues estos tienen fondos de pensión e inversión que imposibilita la capacidad de desarrollos enfocados en el sector industrial.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="resaltó Aída Maduro, gerente general de PANEXPORT (Panamá)"]La pandemia nos dejó lecciones aprendidas, entre esas todo lo que tiene que ver con una industria más tecnificada, un capital humano más tecnificado y un uso más eficientes de los espacios [/quote]

La mayoría de las exportaciones de Centroamérica tiene sus destinos en México, Estados Unidos y Canadá, sin embargo, no se cuenta con una relación comercial balanceada. De acuerdo con Maduro, dicho objetivo se logrará en la medida que se fortalezca la conectividad, es decir, buscar que las operaciones se tecnifiquen y se pueda dar un seguimiento a todo momento de los procesos.

A pesar de que hay múltiples incentivos apoyados en el marco legal panameño, el siguiente paso es dotar de un valor agregado en la parte financiera, siendo un sistema sólido y accesible. En este sentido, darle un espacio a la innovación en los nuevos centros industriales que se están creando fuera de las ciudades, y consolidarse como un hub logístico.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Maduró destacó que la economía de Panamá encuentra una contracción de su economía de casi 18%. Como país debemos aprender y utilizar las nuevas alternativas que tenemos con la modernización de plataformas digitales, la oportunidad para Panamá es el desarrollo de las tecnologías. [/quote]

Añadió que la agilización de trámites como los son la inscripción de empresas, ventanillas únicas digitales abiertas 24/7, siendo elementos que en general deben modernizarse en toda la región, con el fin de articular con el resto del mercado global.

El modelo de zona franca promueve la empleabilidad fuera de las ciudades.

No solo para los desarrolladores, sino como un tema relevante para los gobiernos de la región, el poder llevar inversión fuera de la Gran Área Metropolitana, siempre es un gran reto.

Lo que atrae a los desarrolladores es un esquema de incentivos diferenciados. Además de esto, se debe medir la disponibilidad de la mano de obra en regiones locales.

De acuerdo con Carlos Wong, la estrategia país promocionada por CINDE se alinea con los implementos que buscan las empresas y los desarrollos que benefician al país.

Por otro lado, las iniciativas de gobiernos locales pueden ser una fuerza positiva para atraer operaciones logísticas y de manufactura que se encuentran en la GAM y articular con otros municipios aledaños.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Tizón destacó la creación de una “vía alterna al sur” desarrollada por una empresa inmobiliaria, logrando capturar proyectos de logística y operaciones que quieren migrar fuera de las ciudades. Creando plazas de empleo en construcción de las naves y parques industriales, así como empleo a mano de obra calificada para las operaciones de las empresas. [/quote]

Enlace entre sector académico y sector productivo

Por su parte, para nuestro moderador, Daniel Álvarez, el elemento fundamental, es la coordinación del sector público con el sector privado a nivel de instituciones educativas, con el fin de adaptar la oferta académica a las necesidades específicas de las empresas.

Las necesidades van cambiando, y el mercado debe tener esa flexibilidad y adaptación, en función de esas necesidades que surgen.

Concluimos el panel con las palabras de Álvarez que llaman a meditar sobre el camino que continua para el sector, “si bien es cierto que algunos países han logrado avances en direcciones correctas, todavía falta mucha tarea por realizar y aprovechar aún muchas oportunidades”.

Vea la transmisión en: https://youtu.be/JDlxWtncZU8

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