¿Cómo elegir la ubicación de su local comercial? Una nueva visión comercial

Las amenidades y la combinación del comercio con oficinas o residencias destacan en la propuesta de inventario que ingresará en 2016.


César Brenes Quirós
info@inversioninmobiliariacr.com


Si su empresa está por abrir un local comercial dentro de la Gran Área Metropolitana (GAM), le conviene considerar variables como el tipo de plaza o centro que elegirá, la ubicación, número de parqueos, conveniencia de acceso y precio por metro cuadrado.

El inventario comercial que ingresará al mercado en 2016 es sumamente diverso: malles, plazas comerciales, pequeños centros de conveniencia y complejos de uso mixto.

De hecho, la firma de bienes raíces Colliers International, reporta cerca de 200.000 metros cuadrados de área arrendable en construcción (el informe incluye aún a City Mall Alajuela) dentro de la GAM.

Sin embargo, el nivel de sofisticación que exige el cliente añade nuevos criterios a la elección, ya de por sí compleja, del lugar indicado para ubicar un negocio.

Alajuela es uno de los puntos calientes en este momento, por el desarrollo de obras como City Mall, Centro Comercial Montenegro, la tercera etapa de Plaza Real y Plaza Alicante; el cual va paralelo a la expansión residencial que vive el oriente de la provincia. Por su parte, San José Este mantiene un buen ritmo con Plaza Barcelona, O2 Wellness Center Pinares, Vive Sabanilla Torre III y Cronos Plaza.

Terrazas Lindora, Momentum Escazú y Escazú Village se desarrollan al oeste, mientras Zona Centro, Bambú Plaza y Expreso Desamparados se encuentran en el sur de la capital.

En Cartago, destaca la edificación de Vivo Plaza, un Community Center de 757 metros cuadrados a cargo de Grupo Zeta. Esta será la segunda plaza de la cadena que lanzó la firma hace casi dos años y la cual inició con Vivo Yoses. Próximamente, el grupo inaugurará también Vivo Este en Curridabat y lanzará el proyecto en el país vecino de Nicaragua, en la capital Managua.

Otra empresa que gestiona los permisos ambientales para la creación de su propia cadena de plazas y uso mixto es la firma Letru S.A para el complejoThe Hills. Esa razón social inició trámites para el proyecto en varios puntos de la GAM: La Ribera de Belén, Heredia y Tibás, San José.

De acuerdo con expedientes públicos consultados por esta publicación, The Hills Belén es un proyecto mixto que supera los $2 millones, mientras que su homónimo en Tibás requeriría una inversión de $500.000.

Fuera de la GAM también hay movimiento en zonas turísticas como Jacó, en Garabito de Puntarenas. Ese es el caso de Jacó Walk, una obra comercial cuya primera etapa contempla 8 locales comerciales de conveniencia y 6 consultorios médicos.

BAC San José, Óptica Visión, Farmacia don Gerardo, Super Salón, Laboratorio Clínico Jacó y GNC son algunas de las marcas que iniciarán operaciones a partir de diciembre de este año.

De acuerdo con Alfredo Atmetlla, uno de los socios de Interra, firma desarrolladora, la segunda etapa es una plaza viva; un paseo gastronómico y comercial, la cual tendrá un horario más extendido y se entregará en octubre del 2016. Son 32 locales comerciales en total y ya se confirmó la presencia de Tzunami Sushi, Subway, Hamburguesia, Surf Dogs, Moyo, Claro y Green Roo.

La tercera etapa se entregará en octubre del 2017 e irá más en la línea deportiva. El complejo se ubica en Jacó centro, contiguo a la Cruz Roja.

“Este es un proyecto muy ambicioso, ubicado en una propiedad de 8,2 hectáreas que va desde la playa hacia la montaña, con amplios frentes comerciales”, indicó Atmetlla.


El costo adecuado

En cuanto a los precios, Colliers reporta que durante este 2015 hubo pequeñas variantes, pero se mantuvo un rango promedio de entre $20.00 a $23.00 por m2 en renta y una cuota de mantenimiento que osciló entre $2 y $3,5 por m2.

Sin embargo, el costo varía de acuerdo al inmueble en que se establezca el negocio. Por ejemplo, los locales de un mall o Regional Center ascienden a $32,3 por m2, a $24,28 en Lifestyle Center (centros de uso mixto) y $20, 71 en un Urban Center (espacios comerciales que se ubican en los niveles bajos de edificios de oficinas o residencias).

Cuando se trata de un Community Center (centro comercial abierto de tamaño medio), el costo por m2 mensual llega en promedio a $20,50 y un Entertainment Center (inmuebles en los que el 50% de los inquilinos son destinados al entretenimiento) a $19,72.

La situación se vuelve más accesible cuando se acerca a los Neighboorhood Center (plazas comerciales al aire libre de hasta 5.000 m2), con $16,34 por m2 y a los Strip Center (formato más pequeño de centro comercial con al menos tres tiendas contiguas y estacionamiento al frente) con $14,37 por m2.

De hecho, estos dos últimos formatos son los más construidos últimamente por los desarrolladores, excluyendo los proyectos de uso mixto. La razón principal de su auge tiene que ver con la facilidad y comodidad para los usuarios que los visitan, pues ahora es más común que las personas prefieran adquirir sus artículos y suplir sus necesidades sin tener que entrar a un gran mall e invertir el tiempo y dinero que esa actividad demanda.

Todo redunda en la conveniencia. Debido a la pérdida de fuerza de los Regional Center, los desarrolladores tienen que buscar las necesidades de la población, conocer qué es lo que quieren de modo que se pueda acoplar a esos requerimientos y poder continuar.Francisco Navarro, gerente de Mercadeo de Colliers

Para los expertos, el éxito de una plaza comercial se encuentra en el mix de inquilinos que logre “amarrar”. El hecho de que se trabaje con una marca de poco peso y/o prestigio en el mercado puede llevar a una constante rotación de inquilinos y esto no le daría una buena imagen a la plaza.


¿Qué buscan los inquilinos?

Algunas marcas de prestigio y experimentadas en la búsqueda de locales comerciales, consultadas por esta publicación, compartieron los puntos claves que buscan en una plaza o centro para establecer su punto de venta.

María Escalante, una de las socias de la franquicia de restaurantes Cosí, indicó que la marca opta por ubicaciones de alto tránsito y que cumplan con el perfil del segmento meta. Además, necesitan de un mix comercial adecuado, facilidades de parqueo, áreas comunes utilizables tanto en verano como en invierno y, por último, un monto de alquiler de acuerdo a las ventas proyectadas.

“Es de gran valor escoger un buen desarrollador de plazas que tenga la experiencia para reunir inquilinos que se formen un mix exitoso. Hemos visto como ahora hay sobre oferta de plazas y todas prometen ocupación máxima. Es importante cerciorarse de que lo que están diciendo sea realidad”, advierte Escalante.

Para Gustavo Sáenz, gerente general de la cadena de cines Nova Cinemas, de Repretel, lo más importante es que las locaciones tengan una mezcla comercial conveniente de acuerdo al perfil de la marca.

“Tratamos de invertir en puntos altamente estratégicos para lograr la mayor cantidad de clientes satisfechos según su radio de acción y estilo de vida”, indica Saénz.

En el caso de QSR, franquiciada de los restaurantes de comida rápida y casual Quiznos, Teriyaki y Smash Burger, el primer paso es realizar un master plan con un enfoque claro de la marca/producto, mercado meta y áreas de influencia.

Lo más importante es su ubicación. Si la ubicación responde a las necesidades antes descritas, los factores importantes a considerar serían el costo por m2, mantenimiento, cantidad de parqueos, facilidad/conveniencia de sus accesos y salidas, su mix de oferta comercial, etc.Pablo Fernández, gerente de expansión de QSR

Para el ejecutivo, un buen desarrollador debe conocer los diferentes giros que planea darle a su inmueble y basar en eso la selección de la ubicación de su plaza comercial.

Fuente: Colliers International


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