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Martes, 29 Mayo 2018 00:00

Las claves de los Usos Mixtos

El mercado inmobiliario es cada vez más competido y estrecho, lo que ha propiciado la búsqueda de esquemas de desarrollo que permitan ha-cer más rentables los desarrollos inmobiliarios, es por esto que los usos mixtos se han convertido en una fórmula que resuelve además otros aspec-tos que resultan convenientes para las ciudades.

Por Luis Fernández de Ortega

luis.fdeortega@v-fo.com


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La expansión de las ciudades, la creciente población urbana en el mundo aunada a la imperiosa necesidad de hacer ciudades cada vez menos demandantes de los recursos naturales y, sobre todo de la expansión territorial de la mancha urbana, el costo de la infraestructura, transporte público y el paradójico abandono de los centros de las ciudades, el alto costo de la escasa reserva territorial disponible han sido factores que han fomentado el reciclaje de la tierra y la densificación del terreno.

El mercado inmobiliario es cada vez más competido y estrecho, lo que ha propiciado la búsqueda de esquemas de desarrollo que permitan hacer más rentables los desarrollos inmobiliarios, es por esto que los usos mixtos se han convertido en una fórmula que resuelve además otros aspectos que resultan convenientes para las ciudades:

  • Menor costo de infraestructura de la ciudad, debido a la densidad que estos desarrollos tienen.
  • Menor dispersión de mancha urbana y por tanto, menor distancia entre los polos de atracción poblacional.
  • Mejor rentabilidad por el uso del terreno.

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Foto: La llegada de las ideas de los mutifamiliares a México trae la idea de una modernidad importada de Europa
 

El esquema no es nuevo, históricamente en las ciudades coloniales en America Latina existía el esquema de las accesorias de "taza y plato", llamadas así porque tenían dos espacios, uno sobre otro, en la parte baja, el "plato" se ubicaba el comercio y la planta alta, "la taza", donde se encontraba la vivienda de una sola habitación con una ventana. Este tipo de habi-taciones, pertenecía generalmente a la Iglesia y frecuentemente se ve en edificios dedicados a colegios u hospitales. Este esquema, aunque rústico, funcionaba muy bien para las clases más modestas, en un esfuerzo por maximizar el uso del espacio y hacer rentable el alquiler.

Más tarde, Le Corbusier plantea la Súpermanzana y los multifamiliares a finales de los cua-renta que refleja la influencia urbanística y tipológica del Movimiento Moderno. La Súpermanzana intenta establecer un nuevo orden urbano con el incremento de la densidad. La nueva tipología multifamiliar, representa el anhelo de vivir en la modernidad con una serie de servicios integrados y amplios espacios libres. Aunque este planteamiento es principalmente orientado a la vivienda multifamiliar, la filosofía incluía servicios como soporte al uso habitacional, como comercio, canchas deportivas, espacios de juego, etc.

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Foto: En los proyectos de predios pequeños la integración de la imagen de conjunto reta los flujos de usuarios. Covalia con sus tres usos: comercial, oficinas y suites de larga estancia es un modelo que empieza a replicarse en la ciudad de San Luis Potosí.

Si hacemos una analogía al presente, las necesidades se parecen mucho, pero se han sofis-ticado las propuestas de solución: los desarrolladores inmobiliarios han encontrado en los usos mixtos mejor rentabilidad para sus proyectos. El costo de la tierra, que juega una variable fundamental en el desarrollo, tiene que beneficiarse del apalancamiento que alguno de los usos da al proyecto, mientras que el resto son usos que complementan la oferta. Es frecuente que el componente comercial sea el que otorga el título de usos mixtos, aunque no es necesariamente cierto.

La vocación principal de estos proyectos es fundamental para planificar la proporción y ubicación de los componentes del proyecto. El uso dominante, que es el que determina la vocación debe tener la solidez y viabilidad financiera con el objetivo de minimizar los riesgos. Este soportará la absorción del o de los usos complementarios y estos otros pueden dar carácter al conjunto y activar el uso por vocación. Por ejemplo, las oficinas pueden abastecer de compradores al comercio y la vivienda darle vida durante los días de inactividad de las oficinas.

En el cálculo de la rentabilidad del proyecto, se deben incluir en principio los gastos; costo directo de construcción, estimado a partir de parámetros conocidos del mercado, el costo del terreno, costos de diseño, ingeniería, permisos, seguros, mercadotecnia, sitio de internet, redes sociales, fuerza de ventas, costo del desarrollador, costo del dinero. Después se analizan los ingresos a partir de la superficie vendible o rentable y la utilidad se calcula por la diferencia entre los gastos los ingresos. ¿Suena fácil? ¿no?

La realidad es que hay muchos aspectos que puede hacer de esta fórmula un éxito o un fracaso y es ahí donde interviene la inteligencia del desarrollador. Una de las claves radica en la eficiencia del diseño, ya que el desarrollador debe pagar por la construcción total y ésta se compara con el área que puede vender, el diferencial golpea directamente los ingresos. Este aspecto se llama eficiencia de diseño y está directamente relacionado a la capacidad y experiencia del arquitecto.

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Por otra parte, el diseño debe estar orientado a una inversión de construcción que se relaciona directamente al precio de venta. Los desarrolladores más experimentados no se dejan engañar con imágenes de diseño que muestran gran impacto pero carecen de eficiencia y de enfoque debido a que no se trata de la satisfacción del desarrollador, sino del negocio inmobiliario. El secreto de un buen proyecto radica en extraer del predio la mayor cantidad de metros cuadrados de area rentable o vendible permitida por la normatividad.

El arquitecto no debe determinar por si mismo el destino del proyecto, es decir; determinar su uso y la proporción de cada uno de los usos del conjunto. Los arquitectos debemos basarnos en un estudio de necesidades, derivado del análisis profesional del mercado y del estudio financiero de los componentes, su retorno de inversión y de una buena aproximación del análisis de costo de construcción y del horizonte del precio de venta.

El desarrollador no debe descuidar su retorno de inversión en el tiempo y tener una estrategia de adaptación a los cambios del mercado, como enfrentará a la competencia y cómo puede hacer de su producto una oferta única de valor para los compradores.

Desde la perspectiva del diseño, los desarrollos de usos mixtos representan un reto que no muchos pueden resolver adecuadamente. Muchas ocasiones se deja de lado el que, tal vez, sea el aspecto más relevante: los flujos de usuarios. Una de las primeras tareas es separar los flujos de personas por uso; algunos pueden ser críticos, por ejemplo, los habitantes de la porción residencial quieren un ambiente que les proporcione sensación de privacidad y de un ámbito controlado, mientras que los usuarios de las oficinas pueden convivir con usos comerciales y de servicios. El adecuado flujo de usuarios es especialmente crítico en desarrollos dentro de un predio y de tamaño relativamente grande.

En el caso de desarrollos urbanos, los flujos son también determinantes, sin embargo; la escala permite cierta flexibilidad, dado que la movilidad a escala urbana puede ser a través de automóviles y, entonces, los flujos de servicios son el patito feo en el desarrollo.

En conclusión, no existen fórmulas o recetas para los usos mixtos, dado que las variables son tantas; la ubicación, la vocación, los usos, el mercado, etc., cada caso es único y debe tratarse específicamente.

En la experiencia de la firma, los casos más exitosos, provienen de los planteamientos iniciales más sólidos, basados en estudios de mercado, análisis de costo completo y detallado y el apego al plan trazado desde el principio donde la variable de mercado en el tiempo es considerada. VFO se ha caracterizado por estudiar a fondo los proyectos, aportar la experiencia de proyectos similares y retar al equipo de proyecto para producir las mejores soluciones. El valor del buen diseño se pone de manifiesto y nuestros clientes reciben sus beneficios. Hay un dicho que reza "El buen diseño es caro, el malo es más caro" refiriéndose a que la falta de experiencia y estudio de los problemas ofrece soluciones que a la larga, por la falta de enfoque conlleva costos mucho más altos y dolorosos para el desarrollador inmobiliario.

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Foto: En lo proyectos de mayor envergadura, debe darse carácter a cada uso y los flujos son de tipo urbano

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