Leasing inmobiliario, un modelo con potencial en la región

El leasing para la adquisición de vivienda es poco utilizado en la región, pero ofrece facilidades para el arrendamiento de vehículos, maquinaria industrial, equipo electrónico y de construcción.

Por Angélica Zamora

 azamora@inversioninmobiliariacr.com


El leasing inmobiliario y el habitacional son modelos con mucho potencial en una región dónde el porcentaje de personas que cuentan con vivienda propia es muy reducido, pero que cada vez cuenta con más jóvenes profesionales y bien preparados, que ganan mejores salarios y cuyas aspiraciones en términos de vivienda es cada vez más alto.

El leasing consiste en arrendar, mediante un contrato, un bien con opción de compra por parte del arrendatario. El negocio consiste en pactar un plazo de tiempo en que el bien será utilizado y luego el arrendatario podrá elegir si devolverlo, renovar el contrato o adquirirlo.

Esta figura aplica como opción de financiamiento para personas o empresas que desean adquirir inmuebles como oficinas, clínicas, bodegas, locales comerciales, casas y apartamentos para inversión, entre otros. De hecho, sus aplicaciones más frecuentes se presentan en transacciones como adquirir equipo de cómputo, de construcción, electrónico, maquinaria industrial, flotilla de vehículos para empresas, entre otros.

"El modelo de leasing inmobiliario es viable para desarrolladores que conceptualicen el proyecto inmobiliario y que lo vendan a un Fondo de Inversión, para que estos lo arrienden.  Debe ser un modelo de negocio que beneficie tanto al arrendador, como al Fondo de Inversión y al arrendante, el cual al final comprará la solución inmobiliaria"dijo Pablo Montes de Oca, gerente general de BN Fondos de Inversión.

Esta figura resulta de interés para el segmento residencial, porque son pocas las personas que disponen de ahorros para pagar la prima de una casa o que no son sujetos de crédito de vivienda en un momento determinado, aunque que sí posean la capacidad de pago mensual requerido.

“En el caso de que un Fondo de Inversión ofrezca esta alternativa, se da la opción de compra de la casa al arrendante, con la idea de que durante el plazo de arriendo pague sus cuotas cumplidamente.  Dentro de estas cuotas mensuales, hay un porcentaje de ahorro que el arrendante capitaliza (acumula la prima) y lo podrá aplicar a la adquisición de la casa en el momento que ejerza su opción de compra.

Ahora bien, la idea es que la persona pague sus cuotas cumplidamente, para que vaya desarrollando un historial de pago positivo, y se convierta en sujeto de crédito de compra de la casa.  El supuesto es que si mientras fue inquilino pagó bien, con mayor seguridad lo hará cuando sea propietario”, explicó Montes de Oca.

"Estas opciones de leasing implican una obligación mensual mayor para el cliente, por lo que es ideal para aquel comprador que se le complica el pago de la prima, o para quienes tienen un mejor uso para estos recursos y puede asumir un mayor nivel de endeudamiento"explica Rodolfo Castro, gerente general de Kirebe.

Figura debe evolucionar


Los instrumentos financieros están en constante evolución, son sometidos a reingenierías y es requerida la actualización del marco legal para dar estabilidad jurídica para la consolidación de productos como éste, sofisticados.

En la región, el leasing todavía no ha sido lo suficientemente explorado, o sometido a reingenierías que lo hagan atractivo, o al menos, que lo sitúen en una condición de mayor competitividad y aceptación por parte del mercado en términos de confianza.

De acuerdo con Jorge Fernández, jefe de Leasing de Banco Cathay, el leasing para desarrollos inmobiliarios no es muy viable en Costa Rica, debido a que existen instrumentos financieros que superan las opciones de leasing inmobiliario, como desarrolladores que disponen de planes de financiamiento de primas en sus propios modelos o bien, como en el caso de Fondos Inmobiliarios, que disponen de otros atractivos para inversores. 

Sin embargo, asegura que es una opción con gran potencial ya que es un producto que calza bien para cierto sector del mercado, propiamente casas con precios entre los $90.000 a $200.000.

“El papel o política gubernamental que incentive y genere este producto, así como el conocimiento de este, es un elemento de peso para su viabilidad”, acota Fernández.

Existe un antecedente que protagonizó el Banco Nacional de Costa Rica, cuando lanzó al mercado la figura de leasing de vivienda, con opción de compra, que no tuvo los resultados esperados, porque en ese momento algunos bancos empezaron a ofrecer mecanismos para financiar el 100% del valor de la vivienda.

Dicha situación obligó a la entidad a pausar el desarrollo del modelo, que en la actualidad no está operando.

En Panamá también existen muchas oportunidades de desarrollo, ya que son pocas las entidades que han incursionado en la comercialización de esta figura. Uno de los casos que sí lo ofrece es Bancolombia, a través de Arrendal Leasing, es una empresa dedicada a los servicios de arrendamiento, con presencia en los 6 países del istmo, que incursionó en el leasing habitacional e inmobiliario en Guatemala.

De momento, en el país se discute la iniciativa de ley 4896, conocida como Ley de Leasing, que busca dar certeza jurídica y regular la actividad de arrendamiento en el país, además de brindar nuevas opciones y facilidades para la adquisición de vivienda.

El mismo escenario prevalece en el resto de los países de Centroamérica, donde la figura del leasing es utilizada mucho más por empresas y profesionales independientes que por personas físicas. Sin embargo, este es un modelo con gran potencial para un sector importante, por lo que el desarrollo de productos de este tipo en especial para la clase media trabajadora es una excelente solución al tema de vivienda.

 

¿Qué debe suceder para que el Leasing prolifere?


Para el desarrollo del leasing inmobiliario y habitacional se requiere de:  

1. Que las entidades financieras creen productos innovadores y atractivos.
2. Que los desarrolladores y cámaras de construcción demanden su uso.
3. Que haya acuerdos entre desarrolladores y Fondos de Inversión, para un modelo de negocio rentable para los clientes.
4. Que haya más conocimiento del modelo para asegurar la demanda del mercado. 
5. Que las entidades financieras dispongan de un producto integral, no solo el leasing inmobiliario, si no otros elementos financieros que apoyen el proceso.  
6. Que haya oferta suficiente del mercado.
7. Que las tasas de interés sean atractivas para los clientes.
8. Que entidades financieras y/o regulatorias permitan mayores niveles de endeudamiento al comprador.
 

 Diferencias entre leasing y préstamos


 

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